Trở đi mắc núi, trở lại mắc sông! 

Xem với cỡ chữ
TP Hà Nội vừa đề xuất ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thanh Xuân Nam do Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) thực hiện.

Theo đó, Vinaconex đưa ra 2 phương án: Phương án 1 đề xuất xây mới 6 tòa chung cư cao 25 tầng, trong đó 12 tầng của mỗi chung cư sẽ dành cho tái định cư. Ưu điểm của phương án này là tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch phân khu và bảo đảm cảnh quan hài hòa về tầng cao nhưng lại không đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới cũng như không đủ hoàn vốn. Phương án 2 vẫn xây mới 6 tòa chung cư nhưng chiều cao từ 35 - 50 tầng. Theo phương án này, diện tích sàn và dân số sẽ tăng khoảng 1,8 lần so với phương án 1, đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới, bảo đảm cảnh quan hài hòa về tầng cao và chủ đầu tư có hiệu quả nhưng việc tăng chiều cao lên tới 35 - 50 tầng lại không tuân thủ quy hoạch phân khu...

Như vậy có thể thấy, dù mới ở dạng đề xuất ý tưởng nhưng việc này đã bộc lộ nhiều cái khó: Nếu tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch thì lại không đủ diện tích cho phần kinh doanh căn hộ mới và không đủ chi phí cho chủ đầu tư hoàn vốn. Ngược lại, nếu xây 35 - 50 tầng thì lại không tuân thủ quy hoạch phân khu, làm tăng dân số... Vậy nên, cải tạo chung cư cũ vẫn là bài toán nan giải, hầu hết vẫn "dậm chân tại chỗ" hoặc tiến độ rất chậm. Như tại Hà Nội, mới chỉ có khoảng 1% số dự án chung cư cũ được cải tạo. Ở TP Hồ Chí Minh, tình hình cũng không mấy khả quan.

Theo phân tích của nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm trên báo chí, cái khó khi cải tạo chung cư cũ là phải quan tâm đến 3 vấn đề: Thứ nhất, bảo đảm dân số không tăng để thực hiện chủ trương giảm dân số nội đô Hà Nội từ 1,4 triệu xuống còn 80 vạn dân vào năm 2030. Thứ hai - thách thức, tồn tại rõ nhất là tầng cao chung cư. Thành phố đã có quy định về tầng cao nên phải tuyệt đối tuân thủ. Cuối cùng là phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng xây dựng. Quy chuẩn này có hiệu lực từ tháng 7.2020 nêu rõ tiêu chí về mật độ xây dựng, quy chuẩn tầng cao, hệ số sử dụng đất... Trong trường hợp muốn làm khác với tiêu chuẩn hành lang pháp lý thì phải được các cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng ý theo quy định...

Ngoài ra, còn có những nguyên nhân khác như một bộ phận người dân không đồng ý với phương án bồi thường; thủ tục lựa chọn nhà đầu tư mất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Đặc biệt, chưa có cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia...

Vậy nên, việc cải tạo các chung cư cũ dù là chủ trương đúng và phù hợp với nguyện vọng của người dân nhưng sẽ vẫn trong tình trạng "trở đi mắc núi, trở lại mắc sông" bởi cơ quan chức năng thì phải tuân thủ các quy định pháp luật. Doanh nghiệp phải có lợi nhuận mới tham gia. Người dân thì phải được hưởng lợi. Hài hòa các yêu cầu này là việc không dễ...

Linh Trang

Truyền hình