Bất cập trong áp dụng phương pháp xác định giá đất
Theo Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc, đất đai, tài nguyên khoáng sản là nguồn lực vô cùng quý giá của quốc gia, nếu được khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả sẽ góp phần quan trọng cho sự phát triển mạnh mẽ và bền vững của đất nước. Thời gian qua, việc phát huy sử dụng nguồn lực đất đai, tài nguyên khoáng sản và việc bảo vệ môi trường đã góp phần quan trọng làm tăng trưởng nhanh về kinh tế, góp phần tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách, đóng góp vào sự phát triển đất nước. Tuy nhiên, thực trạng hoạt động quản lý, khai thác đất đai, tài nguyên khoáng sản và bảo vệ môi trường có một số hạn chế ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, lãng phí, thất thoát nguồn lực đất nước, gây bức xúc xã hội.
Dẫn ví dụ về sự bất cập của chính sách trong áp dụng phương pháp xác định giá đất theo quy định hiện hành của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Tổng Kiểm toán Hồ Đức Phớc cho rằng, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó các cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến kết quả khác nhau. Các phương pháp khác nhau chênh lệch với nhau hàng chục lần giá trị, vì vậy đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát ngân sách nhà nước. Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau mà tồn tại ngay trong từng phương pháp, nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.
Theo Tổng Kiểm toán Nhà nước, phương pháp xác định giá đất theo phương pháp thặng dư được áp dụng phổ biến nhất hiện nay phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản so sánh chọn mẫu thiếu chính xác; thời gian xây dựng giá và thời gian giao đất khác nhau và chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau. Vì thế, phương pháp này phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù, dự phòng… đã tác động thay đổi giá đất định giá làm thất thu ngân sách nhà nước. Bởi vậy, việc hoàn thiện pháp luật về đất đai là hết sức quan trọng, trong đó hoàn thiện phương pháp xây dựng giá đất là vấn đề quan trọng, cốt lõi tránh lợi dụng, bịt chỗ hổng thất thoát lãng phí.
Bên cạnh đó, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, ước tính ngân sách thất thoát, thất thu hàng nghìn tỷ đồng từ nguồn đất, mặt bằng kinh doanh, tài sản công do chưa tính hoặc không tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, các giá trị lợi thế kinh doanh vô hình khác. Cùng với đó là tình trạng trốn thầu hoặc lỏng lẻo hình thức trong triển khai đấu thầu và chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất mà doanh nghiệp nhà nước nắm giữ khi cổ phần hóa. Ông dẫn kết luận của Thanh tra Chính phủ công bố đầu tháng 10.2018 cho biết tại Hà Nội trong giai đoạn 2003 - 2016 có 69 dự án đã được chuyển đổi chủ yếu từ đất sản xuất, trụ sở sang đất ở, văn phòng và trung tâm thương mại. Thanh tra Chính phủ đã thanh tra trực tiếp tại 38 dự án có vị trí đắc địa, đã phát hiện có 36 dự án có dấu hiệu sai phạm trong việc sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm quy hoạch xây dựng...
Chấm dứt quy trách nhiệm tập thể
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, dù Luật Đất đai 2013 ra đời song sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai vẫn diễn ra phổ biến, thường xuyên, phức tạp ở hầu hết các nội dung và cấp quản lý. Các mức độ vi phạm diễn ra từ ít nghiêm trọng đến nghiêm trọng, thậm chí rất nghiêm trọng, kéo dài và chậm bị xử lý gây hậu quả lớn về kinh tế và xã hội, điển hình như vụ việc Út “trọc”, Vũ “nhôm”, Thủ Thiêm… Do đó, cần nhận diện, phát hiện, xử lý và ngăn chặn kịp thời, tránh thất thoát tài sản cho Nhà nước và xã hội.
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần bịt những lỗ hổng pháp lý đã và đang tạo điều kiện phát sinh vi phạm, thậm chí tránh né sự trừng phạt của pháp luật. Những quy định pháp luật cần tập trung sửa đổi hoàn thiện liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất, phân phối lợi ích khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyền quy hoạch và thay đổi quy hoạch sử dụng đất, dự án BT, đấu giá quyền sử dụng đất… Đồng thời, hoàn thiện hệ thống thanh tra giám sát về quản lý và sử dụng đất đai, cũng như tạo điều kiện để hoạt động giám sát về quản lý và sử dụng đất đai đi vào thực chất. Trong đó, đặc biệt quan trọng là xây dựng cơ chế tiếp nhận, xử lý và phản hồi thông tin về sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Để hoạt động thanh tra và giám sát về đất đai đạt hiệu quả, hiệu lực cần quy trách nhiệm cá nhân cụ thể trong quản lý cũng như sử dụng đất đai; chấm dứt tình trạng quy trách nhiệm tập thể. Đồng thời có các biện pháp nghiêm khắc đối với người sai phạm, từ biện pháp hành chính đến bồi thường vật chất, tài chính và truy cứu trách nhiệm hình sự.
Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, cần có chính sách mới tăng cường kiểm tra, giám sát và nâng cao năng lực, trách nhiệm của cac tổ chức tài chính trung gian, các công ty kiểm toán, tư vấn... khi tham gia hoạt động hỗ trợ quá trình chuyển đổi cho doanh nghiệp cổ phần hóa; bổ sung nội dung Kiểm toán Nhà nước để kiểm toán lại kết quả xác định giá trị doanh nghiệp và xử lý các bất cập về tài chính; tăng cường minh bạch thông tin và cụ thể hóa cơ chế tính giá trị, nghĩa vụ và quyền sử dụng đất đai...
