Nhiều hệ lụy từ chung cư mini trái phép 

Xem với cỡ chữ
Sự mập mờ về mặt pháp lý và buông lỏng quản lý của chính quyền cơ sở khiến chung cư mini trái phép mọc lên như nấm tại nhiều thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tình trạng này gây ra nhiều hệ lụy như phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và không bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy...

Nhu cầu căn hộ dưới 45m2 tăng đột biến

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho biết, trong quý II.2020 lượng tìm kiếm căn hộ nhỏ, chung cư mini dưới 45m2 tăng đột biến, gấp 2 lần so với thời điểm trước dịch. Điều này phản ánh xu hướng ngày càng có nhiều người trẻ, gia đình trẻ ra ở riêng và có nhu cầu sở hữu các căn hộ nhỏ, vừa túi tiền.  

Trên thực tế, Bộ Xây dựng ghi nhận tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân tự ý xây nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ sau đó tự do mua bán, chuyển nhượng mà không tuân thủ các quy định pháp luật (xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng...). Theo Bộ Xây dựng, việc này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư; gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Đặc biệt, việc gia tăng mật độ dân số tại các khu vực này làm trầm trọng thêm tình trạng ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương, phá vỡ quy hoạch, làm mất mỹ quan đô thị.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, tình trạng này bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật; những hạn chế, yếu kém trong thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình trái phép. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP do Chính phủ ban hành năm 2006 không có bất kỳ quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Chính vì vậy, khi muốn phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch, có giấy phép, bảo đảm yêu cầu kết nối hệ thống hạ tầng… Tuy nhiên năm 2010, khi Nghị định 90 được thay thế bằng Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì lại có quy định cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thiết kế kiểu chung cư mini, nhiều tầng, căn hộ nhỏ. Điều này mâu thuẫn với Luật Nhà ở 2005. 

Cũng tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu, tiêu chuẩn xây dựng và có diện tích thuộc sở hữu chung, riêng của nhà chung cư. Theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. “Những chồng chéo, không thống nhất đã tạo nên kẽ hở lớn về mặt pháp luật khiến việc phát triển chung cư mini trong thời gian qua bị lợi dụng, xây dựng trái phép”, ông Châu nhấn mạnh. 

Muốn phát triển chung cư mini cần tăng cường quản lý và lấp đầy kẽ hở pháp luật  

Nguồn: ITN 

Căn hộ mini chỉ nên cho thuê

Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự cho biết, những chung cư mini tự phát do các cá nhân, gia đình xây dựng trái phép rất khó để được cơ quan chức năng cấp “sổ đỏ” vì đây không phải là một sản phẩm bất động sản được kinh doanh trên thị trường. Do vậy, người mua nhà chú ý phải mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư phát triển. Trường hợp đã lỡ mua thì nên đàm phán với người bán để lấy lại giá trị đã thanh toán hoặc chuyển đổi sang hình thức thuê dài hạn. 

Ông Hưng cũng cho biết, nhiều nước trên thế giới phát triển mạnh chung cư mini, căn hộ nhỏ. Ở nước ta, muốn phát triển tốt loại hình bất động sản này thì cơ quan nhà nước phải có biện pháp quản lý chặt chẽ, bảo đảm chung cư mini ra đời là sản phẩm bất động sản để người dân có thể mua, không e ngại về mặt pháp lý.

Tương tự, theo Luật sư Trương Trọng Nghĩa, đại biểu Quốc hội thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh, cần có quy định rõ ràng trường hợp nào được phép xây dựng chung cư mini, trường hợp nào không được phép cùng với những điều kiện cụ thể để kiểm soát về mặt xây dựng. Vai trò quản lý của chính quyền địa phương cũng phải được chú trọng, phải giám sát việc xây dựng, tuân thủ các quy định của chủ đầu tư loại hình chung cư mini. Đồng thời, Nhà nước cần sớm ban hành các văn bản pháp luật để lấp đầy những kẽ hở  pháp luật, tránh tình trạng lách luật, lách quy định như thời gian qua.  

Cụ thể, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị, cần sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở đơn lẻ có nhiều phòng kiểu chung cư mini, "chung cư hộp diêm" tại khu vực nội thành. Loại căn hộ mini này chỉ nên sử dụng để cho thuê. Bên cạnh đó, pháp luật nên quy định các trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà chung cư mini nhằm mục đích kinh doanh, thì phải lập dự án đầu tư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh thì không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Còn nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Hạnh Nhung