Lo ngại thị trường bất động sản sụt giảm quy mô và nguồn cung

6 tháng chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới

HoREA cho biết, 6 tháng đầu năm nay, quy mô thị trường bất động sản và nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở đều sụt giảm, nhất là loại nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Cụ thể, nửa năm qua chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích 2,233ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Cũng trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8%, căn hộ bình dân giảm 34,7% .

“Sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố”, HoREA khẳng định. Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Cũng theo HoREA, việc Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng. Ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn. Trong 5 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12 - 14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

Doanh nghiệp gặp nhiều rủi ro pháp lý

Ngoài ra, HoREA phản ánh doanh nghiệp bất động sản đang chịu nhiều rủi ro pháp lý. “Dự án nhà ở thương mại đang ách tắc vì thủ tục hành chính. Dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Lý do Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư” đề xuất đồ án quy hoạch 1/500, trong lúc Luật Đầu tư quy định ghi tên “nhà đầu tư” dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết.

Cùng với đó, từ 1.7.2015 - thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, các dự án nhà ở thương mại (mới), có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư. Nguyên nhân là Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở.

Tương tự, dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án cũng đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư. Trong lúc doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin được giao đất dự án và hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các Quyết định này. “Đây là một trong những điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Trước những vướng mắc này, HoREA đề xuất UBND TP Hồ Chí Minh  chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhận và thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do “nhà đầu tư” dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.

Về công nhận chủ đầu tư dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý, đang bị ách tắc do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở, HoREA đề xuất: Sau khi có kết quả rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, UBND thành phố sẽ báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng tại Văn bản số 11153/VPCP-CN ngày 19.10.2017, để giải quyết ách tắc này.