Khung giá đất cần sát thị trường

“Chiếc áo chật hẹp”

Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 về khung giá đất quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Khoản 1, Điều 114 Luật Đất đai quy định: căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1.1 của năm đầu kỳ. Trong khi đó, nguyên tắc, phương pháp định giá đất tại Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai quy định: việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Định giá đất - nút thắt lớn cần tháo gỡ khi sửa Luật Đất đai	Nguồn: ITN

Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, quy định như trên là “có mâu thuẫn”, không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và không khả thi trên thực tế. Bởi vì “Bảng giá đất” của các địa phương, phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30 - 50% giá thị trường. Quy định này đã làm hạn chế tính năng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, ông Châu nói.

Đồng quan điểm này, PGS. TS. Nguyễn Văn Xa, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho rằng, bảng giá đất do các địa phương quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, lại được định giá phần lớn theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là “cái áo chật hẹp” dẫn đến hệ lụy là khiếu kiện kéo dài.

Luật Đất đai cũng quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Nhiều ý kiến cho rằng, quy định này chưa bảo đảm nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Trong khi đó, ĐBQH Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng, Luật Đất đai có tiến bộ là quy định đền bù đất “theo giá thị trường” nhưng lại chưa chỉ rõ thế nào là “giá thị trường”, điều này gây khó khăn cho quá trình thực hiện, nhất là trong quá trình đền bù cho người dân khi tiến hành thu hồi đất.

Giá đất thị trường sẽ chấm dứt khiếu kiện?

Những bất cập trong công tác quản lý đất đai và bất cập trong chính các quy định pháp luật về đất đai đã dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước và khiếu kiện gây bất ổn xã hội. Để chấm dứt tình trạng này, cần hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai. Theo chương trình lập pháp của QH, tại Kỳ họp thứ Chín, QH sẽ cho ý kiến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Từ những bất cập liên quan đến khung giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này phải làm rõ thế nào là “giá thị trường”, làm sao để xác định được giá thị trường. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị, cần bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” và xác định “Giá đất cụ thể”. Có như vậy, mới bảo đảm được nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và “phù hợp với thực tế tình hình của địa phương”.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, do Nhà nước quy định giá đất quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để trục lợi. Để chấm dứt tình trạng này cũng như nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất, theo ông Nguyễn Văn Xa, về nguyên tắc giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Cùng với đó, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất, trong trường hợp tư vấn định giá cho kết quả giá đất được định thấp hơn 20% với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, cần hoàn thiện các phương pháp tính giá đất và các vấn đề liên quan đến xác định giá đất để các địa phương xác định bảng giá đất, giá đất phù hợp với thị trường, bảo đảm lợi ích cho người dân và không gây thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước. Đây là vấn đề khó nhưng không phải vì khó mà không làm. Nói như Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách Hoàng Quang Hàm, không xác định được giá đất thị trường thì không thể chấm dứt được khiếu kiện, mất an ninh trật tự xã hội và thất thoát nguồn thu từ đất đai.