Gỡ “nút thắt” về đất đai

Vẫn còn “lỗ hổng”

Đất đai luôn là vấn đề “nóng” khi có đến hơn 70% khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến lĩnh vực này. ĐBQH Hoàng Văn Cường (Hà Nội) chỉ ra thực tế, người dân không bằng lòng với các quan hệ về kinh tế đất đai và cho rằng việc thu hồi, giải phóng mặt bằng không được đền bù thỏa đáng. Trong khi đó, Nhà nước khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng để mở đường, đầu tư hạ tầng phải bỏ khoản tiền không nhỏ để đền bù cho các đối tượng phải di dời. Có những dự án nhà đầu tư phải bỏ một khoản chi phí lớn để đầu tư cơ sở hạ tầng nhưng người dân vẫn cho rằng nhà đầu tư được hưởng lợi quá nhiều. Đây là xung đột lợi ích dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai còn diễn ra gay gắt thời gian qua.

Toàn cảnh tọa đàm	Ảnh: Hà An

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh thẳng thắn chỉ ra nhiều “lỗ hổng” và bất cập trong quản lý nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. Đó là, tình trạng không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi mà áp dụng phương thức chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định. Bên cạnh đó, có tình trạng bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà không thông qua phương thức đấu giá công khai, không đúng quy định. Một số cơ quan nhà nước, đoàn thể, đơn vị sự nghiệp đang sử dụng đất công đã thực hiện hợp tác đầu tư với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ trên quỹ đất công, nhưng giá trị của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại do đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Ngoài ra, có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường, hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, không đúng với quy định pháp luật. Điều đáng nói là, có tình trạng thỏa thuận “ngầm” giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để “cưa đôi, cưa ba” tiền sử dụng đất dự án bất động sản. Điều này dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, và cuối cùng là người tiêu dùng phải chịu thiệt khi mua nhà, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Thế nào là “giá thị trường”?

Nhấn mạnh trong Luật Đất đai đã có những quy định tiến bộ, đó là đền bù đất theo giá thị trường, song theo đại biểu Hoàng Văn Cường, như thế nào là giá thị trường lại chưa được làm rõ, gây khó khăn trong triển khai thực hiện. Đây cũng chính là nguyên nhân phổ biến dẫn đến khiếu kiện về đất đai. Vì chưa có cơ chế xác định đâu là giá thị trường nên người dân thường coi giá thị trường là giá mà các cá nhân thường giao dịch với nhau. Có thời điểm, cá nhân giao dịch với nhau ở mức cao thì người dân cho rằng mức giao dịch ấy mới là thỏa đáng. Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, sửa đổi Luật Đất đai cần làm rõ thế nào là giá thị trường? Làm sao để xác định được giá thị trường?

Tiếp cận ở góc độ quyền lợi của chủ đầu tư dự án bất động sản, luật sư Vũ Đặng Hải Yến, Giám đốc công ty Luật SMIC cho biết, theo quy định tại Điều 193 của Luật Đất đai: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê, quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Tuy nhiên, để có thể thực hiện dự án bất động sản thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp của người dân, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, ngoài số tiền đã chi trả thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức cá nhân thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất sau khi chuyển đổi. Nhà nước có xem xét trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích khoản tiền mà chủ đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khoản tiền được đối trừ không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo giá đất nông nghiệp chứ không phải là số tiền thực tế mà chủ đầu tư chi trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản lựa chọn phương án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đồng nghĩa với việc phải tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư phải chi trả chi phí giải phóng mặt bằng cho người dân theo giá thỏa thuận trong khi tiền đối trừ lại được xác định theo “quy định của Nhà nước”, điều này cho thấy, lợi ích của chủ đầu tư chưa được bảo đảm.

Cũng theo luật sư Vũ Đặng Hải Yến, không chỉ với nhà đầu tư, ngay cả với người dân, quyền lợi cũng chưa được bảo đảm. Mặc dù so với cơ chế nhà nước thu hồi đất thì số tiền người dân nhận được theo cơ chế thỏa thuận sẽ được bảo đảm cao hơn. Nhưng chủ đầu tư dự án bất động sản sau khi hoàn thành nghĩa vụ chi trả tiền theo thỏa thuận là hết nghĩa vụ đối với người dân. Việc người dân tái định cư, ổn định cuộc sống sau thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Trong khi đó, pháp luật hiện hành chỉ quy định cụ thể về trách nhiệm của Nhà nước về việc hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Nhấn mạnh đất đai là tư liệu sản xuất, luật sư Vũ Đặng Hải Yến cho rằng, khi người dân chấp nhận đánh đổi tư liệu sản xuất để lấy tiền không phải tư liệu sản xuất mà không có định hướng cho việc sử dụng số tiền này thì “vòng tròn” đói nghèo sẽ không có kết thúc. Điều này cũng cho thấy lợi ích của người dân trong trường hợp này cũng chưa được bảo đảm. Để khắc phục vướng mắc này, luật sư Yến đề nghị, cần hoàn thiện quy định về trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp. Theo đó, sửa đổi bổ sung quy định về các chi phí được đối trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định về mức được đối trừ cần tính toán trên cơ sở có sự cân đối với tiền sử dụng đất nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất và bổ sung nguyên tắc bù đắp một phần kinh phí tổ chức giải phóng mặt bằng cho chủ đầu tư dự án.