Luật Đầu tư (sửa đổi)

Gỡ điểm nghẽn trong đầu tư bất động sản 

Xem với cỡ chữ
Luật Đầu tư (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Chín, Quốc hội Khóa XIV đã sửa đổi và bổ sung 10 nhóm quy định nhằm khắc phục sự chồng chéo giữa Luật Đầu tư với các luật hiện hành về đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, bảo vệ môi trường… nhằm bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất của hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Đồng bộ quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Báo cáo Chồng chéo pháp luật về đầu tư kinh doanh của Phòng Thương mại và Công ngiệp Việt Nam (VCCI) năm 2019 đã chỉ ra nhiều điểm chồng chéo, xung đột giữa Luật Đầu tư 2014 với các Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… Sự thiếu nhất quán trong một số quy định liên quan tại các luật này khiến quy trình triển khai dự án bị kéo dài, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp, khiến môi trường kinh doanh trở nên kém thuận lợi.

Cụ thể là sự chưa thống nhất về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư (các Điều 31, 32, 33, 36) và Luật Nhà ở (Điều 170); sự chồng lấn về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ quy định tại Luật Quy hoạch đô thị (Điều 44 Luật Quy hoạch đô thị và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch) và Luật Đầu tư (Điều 31)…

Để khắc phục những bất cập này, Luật Đầu tư (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về thẩm quyền, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng: Áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở và đô thị, tránh trùng lặp về thẩm quyền, thủ tục quyết định, chấp thuận đầu tư dự án nhà ở, đô thị theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật nhà ở, đô thị. Luật cũng thu hẹp phạm vi dự án phải trình Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư; phân cấp cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư một số dự án.

Đồng thời, Luật đã bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với hộ gia đình, cá nhân để áp dụng thống nhất điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của các đối tượng này theo quy định của Luật Đất đai… góp phần nâng cao tính minh bạch, khả thi và đơn giản hóa thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án đầu tư. Theo đánh giá của đại biểu Quốc hội Nguyễn Bá Sơn (TP Đà Nẵng), việc thu hẹp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ là một bước tiến trong pháp luật về đầu tư, theo kịp đà phát triển của đất nước. 

Một bất cập khác cũng đã được sửa đổi trong Luật Đầu tư (sửa đổi) là sự chưa rõ ràng, cụ thể trong lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai và Luật Đấu thầu. Cụ thể, Luật đã làm rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, gồm: Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo pháp luật đấu thầu; chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư (Điều 28).

Siết điều kiện chuyển nhượng dự án

Trước đó, thảo luận về dự án Luật này, Đại biểu Quốc hội Lê Công Nhường (Bình Định) nêu thực tế hiện nay, nhiều dự án sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không triển khai thực hiện mà lại chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư khác. Do vậy, để tránh hiện tượng “dự án treo” và bảo đảm quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai, đại biểu đề nghị, bổ sung các điều kiện chuyển nhượng dự án chặt chẽ hơn, quy định rõ không đồng ý chuyển nhượng những dự án chưa thực hiện xong các thủ tục về đất đai, xây dựng cơ bản. 

Cùng quan điểm này, đại biểu Quốc hội Võ Thị Như Hoa (TP Đà Nẵng) cho rằng, thời gian qua, việc chuyển nhượng dự án đầu tư phát sinh nhiều bất cập mà không thể xử lý được do quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án rất dễ dàng. Nhiều nhà đầu tư đăng ký dự án đầu tư nhưng không thực hiện dự án mà chuyển nhượng để hưởng chênh lệch. Do đó, cần nghiên cứu bổ sung thêm các điều kiện về kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án, giúp bảo đảm việc đề xuất dự án là thực chất, không phải lập dự án để chuyển nhượng hưởng chênh lệch như hiện nay. Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị, quy định nhà đầu tư phải thực hiện được một phần dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt hoặc trong trường hợp vì lý do khách quan, bất khả kháng mà không thể tiếp tục thực hiện dự án thì mới được phép chuyển nhượng.

Giải trình nội dung này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội báo cáo: Yêu cầu đối với quản lý nhà nước là dự án phải được triển khai theo mục tiêu, tiến độ đã được cơ quan nhà nước chấp thuận, bảo đảm môi trường, phù hợp quy hoạch. Do vậy, cần quy định nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng dự án đầu tư nếu đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng chứ không phụ thuộc vào việc dự án đã hoàn thành hay chưa hoàn thành. Trên tinh thần này, Luật Đầu tư (sửa đổi) đã quy định các nhóm điều kiện được chuyển nhượng dự án. Thứ nhất là, các điều kiện về đầu tư được xác định theo pháp luật về đầu tư, bao gồm: Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động; điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng; điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có). Thứ hai là, các điều kiện được xác định theo pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp và pháp luật khác có liên quan. Bên cạnh đó, để bảo đảm trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc thực hiện dự án đầu tư, tránh dự án treo, Luật Đầu tư (sửa đổi) cũng quy định các biện pháp như yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án, giới hạn việc điều chỉnh tiến độ của dự án không quá 24 tháng, quy định dự án bị chấm dứt hoạt động nếu nhà đầu tư không triển khai theo tiến độ.

Trước thực trạng có sự chồng lấn về thủ tục xin phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư động sản quy định tại Luật Đầu tư (Điều 46) và Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 51), khiến nhà đầu tư phải thực hiện hai thủ tục có tính chất, nội dung tương tự nhau, Luật Đầu tư (sửa đổi) đã quy định rõ phạm vi áp dụng quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản về việc chuyển nhượng dự án đầu tư tại Khoản 2, Điều 46; đồng thời, sửa đổi, bổ sung Điều 50 và 51 của Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 75 của Luật, nhằm bảo đảm tính thống nhất, không trùng lặp về thủ tục có tính chất, nội dung tương tự nhau giữa hai luật này.

Nhật An