Doanh nghiệp bất động sản đang ở thế “phòng ngự”

Sức mua lớn, thị trường lại bị “siết”

Theo đánh giá của các chuyên gia tại diễn đàn, thị trường bất động sản của nước ta đang tăng trưởng chậm lại sau hơn 4 năm phục hồi. Nguyên nhân bởi “chúng ta lo lắng về bong bóng bất động sản, Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam nói. Ông Nam cho hay, trong quý I, tại TP Hồ Chí Minh, số dự án được cấp phép giảm 67%, cấp phép xây dựng đối với các công trình nhỏ lẻ của người dân cũng giảm 16%.

Diễn đàn bất động sản 2019

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Nguyễn Mạnh Khởi, 4 tháng đầu năm nay, nguồn cung về bất động sản nói chung giảm so với 2018. Đặc biệt, số lượng căn hộ có mức giá trung bình giảm khá lớn. Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, quý I.2019, nguồn cung nhà cửa, chung cư, biệt thự trên cả nước chỉ đạt 70% so với quý IV.2018, còn so với cùng kỳ năm 2018 thì nguồn cung giảm còn 30%.

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định, sức mua của người dân thực ra vẫn rất mạnh, nhưng họ lại không có nhiều lựa chọn. Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ tháng 1.2019 tỷ lệ này đã giảm xuống còn 40%. Chưa dừng lại ở đó, hiện Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống 30%, đồng thời nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng gấp 3 lần lên 150%. Điều này gây khó khăn lớn cho các nhà đầu tư.

Số liệu cho thấy, năm 2016, tín dụng chung tăng 12% thì bất động sản gấp rưỡi 18% nhưng sang tới năm 2017, con số này ngược lại, tín dụng chung tăng 18% nhưng bất động sản chỉ tăng 12%. Năm 2018, tín dụng chung tăng 12%, bất động sản còn có 5% và thậm chí trong quý IV.2018 tín dụng bất động sản còn giảm 0,8%. Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, dòng vốn vào thị trường bất động sản với chiều hướng như vậy sẽ rất khó khăn. “Bất động sản thì cần tiền và đất. Đất và tiền giảm mạnh thì thị trường đi xuống là đúng thôi”, ông Nam nói.

Nhìn nhận những lợi ích khi đầu tư vào bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, một đồng đầu tư vào bất động sản có tác động kéo theo 2,5 đồng vào các ngành khác, kéo theo hàng nghìn mặt hàng, bao gồm: Vật liệu xây dựng, nội thất, thậm chí cả hàng phong thuỷ… Đặc biệt, theo tính toán, trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thông sang các khu đô thị. Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà. Điều quan trọng là cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng.

Thông tin thiếu minh bạch

Phó Cục trưởng Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, một trong những khó khăn lớn nhất cho nhà đầu tư là thông tin về bất động sản vẫn thiếu minh bạch, chưa đầy đủ, chưa kịp thời. Đơn cử, thông tin về việc quy hoạch dự án, quy hoạch từ huyện lên quận dù chưa rõ ràng, chưa có sự kiểm chứng về mặt pháp lý nhưng nhiều địa phương vẫn “cho ào ào vào đầu tư”. Bên cạnh đó, việc xử lý các vấn đề nổi cộm như sốt đất thời gian qua chưa thực sự kịp thời, dẫn đến việc có những nhà đầu tư “vào thì dễ, lúc rút ra rất khó”. Nếu không rốt ráo ngăn chặn, sẽ gây ra thảm họa về môi trường đầu tư.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Nguyễn Trần Nam đã chỉ ra những xu hướng đầu tư được cho là tiêu cực như việc đầu cơ đất nền tại các thị trường Phú Quốc, Bình Thuận, Mũi Né, Vân Đồn… đang đi ngược lại với chính sách phát triển bất động sản. Sự bùng nổ của bất động sản địa phương trong bối cảnh thị trường Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh tắc nghẽn cũng được cảnh báo tiềm ẩn rủi ro. Một số địa phương mạnh về du lịch biển như Mũi Né, Kiên Giang, Vân Đồn có thể có tiềm năng phát triển dự án nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng một số địa phương khác có dân đô thị rất ít, việc đầu tư dự án loại này sẽ gặp khó vì không có người mua. “Thế của các doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại phải là phòng thủ, chứ không thể tấn công” - ông Nam nhận định.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam nằm trong nhóm có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực bất động sản thấp trên thế giới. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở khiến giới đầu cơ thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ kiếm lời và thao túng thị trường thay cho mua để ở. Theo chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ, muốn chặn đứng cơn sốt đất ảo, đòi hỏi phải có kế hoạch, giải pháp căn cơ hơn, chi tiết hơn. Ví dụ, chính quyền từng địa phương phải công bố đầy đủ thông tin quy hoạch, cái nào được chuyển nhượng, cái nào không, đất quy hoạch dân cư, đất quy hoạch không phải dân cư, tầm nhìn quy hoạch 3 - 5 năm nữa cụ thể ra sao. Với những nơi đã sốt đất, cần thực hiện cấm việc tách thửa hợp thửa, ngừng chia lô, bán nền.