KINH TẾ
Cập nhật 19:19 | 16/10/2019 (GMT+7)
.

Khó xảy ra “bong bóng” bất động sản

08:24 | 05/01/2019
Theo giới phân tích, thị trường bất động sản năm 2018 nhìn chung diễn ra khá suôn sẻ. Năm 2019 dự báo không có nhiều điểm đột phá, bao gồm cả về chính sách; khó xảy ra “bong bóng” bất động sản.

Quá thiếu nhà ở giá thấp

“Nhìn chung thị trường bất động sản cả nước năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “bong bóng” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích. Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê tăng trưởng tốt. Phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại. Phát triển bất động sản xanh, bất động sản thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng.


Tuy nhiên, “vẫn quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người thu nhập thấp tại đô thị. Điều này đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội”, ông nhận định.

Còn theo Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) Trần Kim Chung, năm 2018, thị trường bất động sản có nhiều điểm nổi trội. Đó là, thị trường là phát triển tốt, tồn kho xuống mức thấp nhất trong nhiều năm nay, đạt mức 230.000 tỷ đồng. Các sản phẩm khác nhau trên thị trường có sự thăng trầm khác nhau, nhưng có 2 nhánh sản phẩm giao dịch tốt là nhà giao ngay và nhà giá thấp. Thị trường chia làm 3 giai đoạn rõ nét: Giai đoạn 1 (từ tháng 1 đến đầu tháng 5) phát triển mạnh, với các sản phẩm chủ yếu là phân mảng condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, đất các địa bàn mới nổi, nhà giao ngay… Giai đoạn 2 (từ nửa cuối tháng 5 đến cuối tháng 9) là giai đoạn điều chỉnh, do tác động của nguồn tiền vào condotel chững lại, chứng khoán suy giảm… Giai đoạn 3 (từ đầu tháng 10 đến Tết Kỷ Hợi), thị trường thoát khỏi giai đoạn điều chỉnh để định hướng giai đoạn mới. Sản phẩm của giai đoạn này tập trung vào nhà giao ngay, căn hộ chung cư giá thấp…

Hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản

Theo Phó Viện trưởng CIEM Trần Kim Chung, có 3 kịch bản thị trường bất động sản năm 2019.

Kịch bản tự nhiên: Thị trường tiếp tục đà ổn định; bất động sản thông minh, bất động sản xanh phát triển nhanh hơn; thị trường mở rộng sang các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống… Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất.

Kịch bản rất tốt: Nhà nước ban hành chính sách về condotel, hometel, officetel theo hướng công nhận sản phẩm, cấp giấy chứng nhận; tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển… Kịch bản này khó xảy ra do các điều kiện tích cực đồng loạt khó xảy ra.

Kịch bản xấu: Dù khả năng xảy ra thấp nhất song vẫn không loại trừ nếu có một số đột biến xấu như tình hình kinh tế chính trị thế giới xấu đi; kinh tế trong nước có biến động xấu về đầu tư nước ngoài, xuất nhập khẩu, nợ xấu…

Nhìn nhận về thị trường bất động sản trong năm 2019, ông Chung cho rằng “vẫn tiếp tục kéo dài 3 điểm nghẽn từ năm trước”. Cụ thể, thứ nhất, về mặt thể chế, Việt Nam ngày càng hội nhập sâu hơn. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn bền vững cho thị trường cần khuôn khổ thể chế hoàn chỉnh, đặc biệt là khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác. Thứ hai, các chính sách tài chính với thị trường nhìn chung còn rất hạn hẹp, đặc biệt quỹ tín thác có thể coi là giải pháp tốt nhất cho thị trường nhưng chưa được thực hiện. Ba là, các thành tố tham gia thị trường trong và ngoài nước, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Các dòng tiền nước ngoài vào thị trường cần được điều tiết, kiểm soát, tránh làm tăng trưởng nóng thị trường.

Theo giới phân tích, trong năm nay khó xảy ra cuộc khủng hoảng vỡ “bong bóng” bất động sản. Lý giải điều này, chuyên gia Viện Kinh tế - Tài chính, Học viện Tài chính Lê Vũ Thanh Tâm cho rằng, về tình hình kinh tế vĩ mô, mặc dù chịu tác động không nhỏ từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung Quốc, song kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục đà tăng trưởng tích cực của năm ngoái. Điều này giúp thị trường bất động sản hoạt động ổn định. Thêm vào đó, Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) có hiệu lực sẽ mở rộng các nguồn vốn đầu tư, đặc biệt từ các quỹ nước ngoài vào nước ta, trong đó có dòng vốn vào thị trường bất động sản.

Mặt khác, chính sách tiền tệ đang thắt chặt hơn khi siết nguồn vốn vào bất động sản và chứng khoán. Cùng với đó, Nhà nước chủ trương thắt chặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư khiến thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt. Cuối cùng, tình trạng cầu vượt cung sẽ tiếp tục xảy ra do tác động của hội nhập quốc tế và CPTPP, tức sẽ có khoảng 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố cùng với hàng vạn công nhân, kỹ sư nước ngoài vào nước ta nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

Mặc dù vậy, để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, giới chuyên gia cho rằng, về phía Nhà nước, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm tái sinh. Đây là một trong những trọng tâm của năm 2019 và 2020. Bên cạnh đó, cần tăng cường triển khai các tiến bộ khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ 4.0 để làm đa dạng và phong phú hơn các loại hình sản phẩm cũng như các loại hình kinh doanh trên thị trường này. Một mặt vận dụng các loại hình sản phẩm và giao dịch mới, mặt khác nghiên cứu, ban hành các công cụ chính sách phù hợp với sản phẩm, giao dịch mới đó. Ngoài ra, cần theo dõi sát diễn biến kinh tế quốc tế, tình hình kinh tế vĩ mô và thị trường để có các động thái chính sách cũng như cảnh báo, điều chỉnh cần thiết…

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, “phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, bảo đảm chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà… Các doanh nghiệp cũng cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 01 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững”, Chủ tịch HoREA nêu ý kiến.

Đan Thanh
Xem tin theo ngày:
Quay trở lại đầu trang