TP. Hồ Chí Minh: Nhiều kiến nghị "gỡ" vướng mắc về đất đai, bất động sản

Phát biểu khai mạc hội nghị, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH thành phố Võ Hoàng Ngân – trưởng Đoàn khảo sát cho biết, Đoàn tổ chức khảo sát chuyên đề về việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở nhằm đánh giá thực tiễn triển khai, làm cơ sở tham gia góp ý các dự thảo luật dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp sắp tới.

Tuy nhiên, do thời gian cấp bách, cận thời điểm tổ chức Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Đoàn khảo sát tổ chức khảo sát với tất cả các địa phương, đơn vị gồm: các phương Thủ Dầu Một, Dĩ An, Bình Mỹ, An Khánh, Tân Thuận, Tân Sơn Nhất, Bình Quới, Cát Lái, Bình Trưng; Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận; Tập đoàn Đầu tư và Phát triển công nghiệp Becamex – CTCP; Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH MTV và khảo sát qua báo cáo đối với các phường: Chánh Hiệp, Bình Dương và Phú An.

Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH thành phố đề nghị các ĐBQH, đại diện sở, ngành, địa phương, hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp tập trung đóng góp ý kiến từ thực tiễn, phản ánh đầy đủ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện, áp dụng và thi hành pháp luật.

Đồng thời, đề nghị các đại biểu đề xuất giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn, giảm thủ tục hành chính; kiến nghị cơ chế, chính sách mới nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thông thoáng hơn. Những ý kiến từ thực tiễn sẽ là cơ sở quan trọng để hoàn thiện các dự án luật, bảo đảm tính khả thi khi triển khai, đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.

Quá trình thực hiện vẫn còn khó khăn, vướng mắc

Trên cơ sở tổng hợp báo cáo của các địa phương và doanh nghiệp, Đoàn khảo sát của Đoàn ĐBQH thành phố nhận thấy các địa phương, đơn vị đã nghiêm túc triển khai chính sách, pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giải quyết thủ tục hành chính và đáp ứng nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc mang tính phổ biến. Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản còn một số quy định chưa đồng bộ, thiếu cơ chế chuyển tiếp đối với các dự án, công trình và hồ sơ hình thành qua nhiều thời kỳ, dẫn đến khoảng trống pháp lý trong xử lý các dự án kéo dài và công trình tồn tại lịch sử.

Công tác xác định nguồn gốc đất, đăng ký và cấp Giấy chứng nhận còn gặp nhiều khó khăn do hồ sơ địa chính lịch sử chưa đầy đủ, dữ liệu chưa được số hóa và thiếu đồng bộ. Việc xác minh thông tin qua nhiều cơ quan kéo dài thời gian giải quyết, ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính và làm phát sinh tranh chấp, khiếu nại.

Đoàn khảo sát cũng ghi nhận nhiều bất cập trong công tác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai còn qua nhiều khâu, nhiều cơ quan, trong khi dữ liệu giữa các ngành chưa được liên thông.

Bên cạnh đó, quy định về xử lý tranh chấp, công trình tồn tại lịch sử và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản trong các dự án chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn còn bất cập. Việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư cũng gặp khó khăn do thủ tục đầu tư phức tạp, chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn. Đoàn khảo sát cũng ghi nhận áp lực lớn đối với chính quyền cấp xã sau khi sắp xếp tổ chức bộ máy.

Qua khảo sát, Đoàn nhận thấy cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất; bổ sung cơ chế chuyển tiếp; đẩy mạnh phân cấp, liên thông dữ liệu và cải cách thủ tục hành chính nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tạo môi trường thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp.

Kiến nghị tháo gỡ vướng mắc, giảm chồng chéo

Phát biểu tại hội nghị, nhiều ý kiến cho rằng quá trình triển khai các dự án vẫn đang gặp không ít vướng mắc do sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở đó, các đại biểu đề xuất về lâu dài cần nghiên cứu tích hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thành một bộ luật thống nhất nhằm đồng bộ hệ thống pháp luật, giảm chồng chéo và tạo thuận lợi cho cả nhà đầu tư lẫn người sử dụng đất.

Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhiều ý kiến phản ánh tình trạng không ít dự án kéo dài hàng chục năm khiến phương án bồi thường đã được phê duyệt không còn phù hợp với thực tế. Việc tiếp tục áp dụng chính sách bồi thường cũ gây khó khăn trong quá trình triển khai, đồng thời làm phát sinh sự thiếu đồng thuận từ phía người dân. Vì vậy, các đại biểu kiến nghị cần có cơ chế cập nhật phương án bồi thường phù hợp với thời điểm thực hiện dự án.

Các đại biểu cũng đề xuất, đối với những dự án được triển khai theo từng phân khu, thời hạn sử dụng đất nên được tính từ thời điểm từng phân khu được giao đất, thay vì tính chung cho toàn bộ dự án. Theo các ý kiến, cách tính này sẽ bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư, đồng thời phù hợp với tiến độ triển khai thực tế.

Một nội dung khác được nhiều đại biểu quan tâm là việc khai thác quỹ đất đã nhận chuyển nhượng từ người dân nhưng chưa hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý. Theo phản ánh, nhiều khu đất đã được doanh nghiệp bỏ vốn nhận chuyển nhượng, song chưa có cơ chế pháp lý công nhận giá trị tương đương quyền sử dụng đất, dẫn đến không thể đưa vào khai thác hiệu quả. Do đó, các đại biểu kiến nghị nghiên cứu cơ chế công nhận quyền hoặc giá trị pháp lý tương ứng đối với những trường hợp đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng theo quy định.

Liên quan đến thời hạn hoạt động của khu chế xuất, khu công nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng quy định hiện hành chỉ quy định thời hạn từ 50-70 năm nhưng chưa có tiêu chí cụ thể để xem xét gia hạn lên 70 năm. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp còn e ngại khi quyết định đầu tư mở rộng trong bối cảnh thời gian hoạt động còn lại không nhiều. Vì vậy, các đại biểu đề xuất sớm ban hành quy định rõ ràng về điều kiện, tiêu chí xem xét kéo dài thời hạn hoạt động đối với các khu công nghiệp vẫn phù hợp quy hoạch và có nhu cầu tiếp tục phát triển.