TP. Đồng Nai: Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng

Tái cấu trúc không gian đô thị từ TOD

TP. Đồng Nai đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh về hạ tầng giao thông, với nhiều công trình chiến lược quốc gia và liên vùng được đầu tư, triển khai. Cùng với hệ thống cao tốc và Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các tuyến đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao đang mở ra những trục kết nối mới, tạo điều kiện tổ chức lại không gian phát triển theo hướng đồng bộ và bền vững.

Trong bối cảnh đó, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng - TOD (Transit-Oriented Development) được xác định là một trong những giải pháp nhằm khai thác hiệu quả hạ tầng giao thông, đồng thời tập trung dân cư, thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng quanh các đầu mối vận tải lớn.

Đầu tháng 7/2026, tại Kỳ họp thứ 3, HĐND TP. Đồng Nai khóa I, nhiệm kỳ 2026 - 2031 đã thông qua nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng; phương án tuyến, vị trí công trình và tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương trên địa bàn.

Theo định hướng này, các khu vực TOD sẽ ưu tiên tối đa giao thông công cộng và giao thông phi cơ giới, hạn chế phương tiện cá nhân; đồng thời phát triển đô thị và giao thông thông minh, xanh, linh hoạt, gắn với thương mại, dịch vụ và đổi mới sáng tạo.

Việc thiết lập khuôn khổ cho phát triển TOD có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh không gian đô thị của thành phố ngày càng mở rộng. Nếu tiếp tục phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, nhu cầu đầu tư hạ tầng sẽ gia tăng trong khi quỹ đất bị phân tán, làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực.

TOD được kỳ vọng góp phần khắc phục tình trạng này bằng cách hình thành các cụm đô thị nén quanh những đầu mối giao thông. Dân cư, việc làm, thương mại và dịch vụ được bố trí thuận lợi để tiếp cận giao thông công cộng, qua đó giảm áp lực lên hệ thống đường bộ và nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân.

Đây là lợi thế đáng kể khi TP. Đồng Nai đang hội tụ nhiều dự án hạ tầng quan trọng như Cảng hàng không quốc tế Long Thành, tuyến metro số 1 kéo dài, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, các tuyến đường sắt kết nối vùng cùng hệ thống cao tốc, đường vành đai.

Khi các trục giao thông này hình thành, khu vực xung quanh nhà ga và các đầu mối trung chuyển có thể trở thành những trung tâm mới về thương mại, dịch vụ, nhà ở và việc làm, qua đó tạo thêm động lực tăng trưởng cho thành phố.

Không chỉ phát triển đô thị quanh nhà ga

Theo giới chuyên môn, lợi thế của TP. Đồng Nai là còn dư địa đất đai và nhiều khu vực đang trong quá trình đô thị hóa. Điều này cho phép thành phố chủ động quy hoạch các khu TOD ngay từ đầu tại những điểm kết nối chiến lược gắn với sân bay, đường vành đai, nhà ga đường sắt và metro.

Tuy nhiên, TOD không đơn thuần là phát triển các dự án bất động sản quanh nhà ga. Để mô hình này phát huy hiệu quả, cần có sự tích hợp đồng bộ giữa quy hoạch giao thông với sử dụng đất, nhà ở, thương mại - dịch vụ và hạ tầng xã hội.

Thành phố cũng cần xác định những khu vực TOD ưu tiên; kiểm soát mật độ và chức năng sử dụng đất; bảo vệ quỹ đất quanh các nhà ga, đầu mối giao thông, đồng thời xây dựng cơ chế huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư.

Đặc biệt, đầu tư hạ tầng giao thông quy mô lớn thường làm gia tăng giá trị đất đai tại khu vực lân cận. Nếu có cơ chế khai thác hợp lý phần giá trị tăng thêm này, nguồn lực từ đất đai có thể được tái đầu tư cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng. Ngược lại, nếu chậm quy hoạch và quản lý quỹ đất, cơ hội phát triển TOD có thể bị thu hẹp bởi xây dựng tự phát, đầu cơ và gia tăng chi phí giải phóng mặt bằng.

Nghị quyết của HĐND thành phố cũng xác định phương án tuyến, vị trí công trình và tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương là cơ sở để quản lý ranh giới đất đai, bảo đảm kết nối hạ tầng và lập các dự án đầu tư, đặc biệt là dự án theo mô hình TOD.

Đáng chú ý, TOD tại TP. Đồng Nai không chỉ giới hạn ở mô hình đô thị quanh nhà ga truyền thống. Với lợi thế về sân bay quốc tế, công nghiệp, logistics và mạng lưới giao thông liên vùng, thành phố có thể phát triển TOD gắn với sân bay, công nghiệp - logistics và các hành lang giao thông, đô thị lớn.

Theo đó, các nhà ga, đầu mối trung chuyển và hành lang vận tải không chỉ thực hiện chức năng giao thông mà có thể trở thành hạt nhân thu hút dân cư, việc làm, thương mại và dịch vụ, từng bước hình thành những cực tăng trưởng mới.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, quy hoạch TOD cần đi trước một bước và được triển khai đồng bộ với tiến độ các dự án giao thông, tránh tình trạng hạ tầng hình thành nhưng không gian xung quanh phát triển tự phát.

Nếu được tổ chức bài bản, TOD sẽ giúp TP. Đồng Nai khai thác hiệu quả nguồn lực đầu tư hạ tầng, mở thêm dư địa từ đất đai, thương mại và dịch vụ, đồng thời hướng tới mô hình đô thị nén, xanh, thông minh và kết nối thuận tiện. Đây cũng là cơ sở để chuyển lợi thế của một đầu mối giao thông chiến lược thành động lực tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.