Thành phố Hồ Chí Minh: Khơi thông nguồn lực đô thị, giải bài toán an cư cho người lao động

Bức tranh phát triển nhà ở xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh đã được phác thảo với những con số vừa là khát vọng, vừa là áp lực trách nhiệm. Giai đoạn 2026-2030, thành phố đặt chỉ tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội, gấp gần 10 lần so với giai đoạn 2021-2025. Trong đó, nhà ở cho thuê chiếm tới 52.000 căn và riêng năm 2026 phải hoàn thành 9.000 căn.

Thực tế triển khai thời gian qua cho thấy tốc độ phát triển vẫn chưa đạt kỳ vọng. Rào cản không nằm ở nhu cầu của người dân, nhu cầu vốn đang cực kỳ lớn đối với lực lượng công nhân, viên chức, người thu nhập thấp mà đến từ chuỗi nghẽn pháp lý: từ bồi thường giải phóng mặt bằng, chậm bàn giao quỹ đất 20%, đến quy trình thẩm định giá bán và cấp phép xây dựng kéo dài. Với mặt bằng giá đất và chi phí đầu tư đắt đỏ của một siêu đô thị, nếu không có cơ chế vượt trội, biên lợi nhuận bị khống chế 10% sẽ khó lòng kích hoạt dòng vốn tư nhân.

Gỡ “nút thắt” giao đất, chọn nhà đầu tư

Điểm sáng pháp lý quan trọng nhất tạo bệ phóng cho giai đoạn này là những quy định mới của Luật Phát triển đô thị (có hiệu lực từ ngày 1/10/2026). Điểm đột phá nổi bật nằm ở cơ chế chỉ định nhà đầu tư đối với phần đất do Nhà nước quản lý (đất sạch) hoặc quỹ đất công dôi dư sau sắp xếp đơn vị hành chính.

Trước đây, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội sử dụng đất công thường kéo dài 2-3 năm do quy trình phức tạp, qua nhiều tầng nấc thẩm định. Việc Luật cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư có năng lực đối với đất Nhà nước trực tiếp quản lý giúp cắt giảm tối đa thời gian chuẩn bị đầu tư. Đây là “chìa khóa” giúp giải phóng nhanh hàng loạt khu đất công đang bị bỏ hoang hoặc khai thác kém hiệu quả, đưa đất đai vào lưu thông tạo lập nhà ở.

Bên cạnh đó, đối với quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn – vốn bị “đóng băng” nhiều năm do chậm bồi thường hoặc chủ đầu tư chây ì – thành phố đang kiên quyết tháo gỡ theo hai hướng: hoặc thu hồi triệt để giao cho doanh nghiệp có năng lực triển khai ngay theo hình thức chỉ định, hoặc linh hoạt thu tiền tương đương giá trị quỹ đất để bổ sung Quỹ phát triển nhà ở thành phố, tạo nguồn lực chủ động giải phóng mặt bằng các khu vực quy hoạch mới.

Rút gọn cấp phép “luồng xanh”, hỗ trợ gói chính sách ưu đãi

Trên thực tế, việc kéo dài thủ tục pháp lý khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp đội lên hàng năm, trực tiếp đẩy giá thành căn hộ lên cao. Để giải bài toán này, Thành phố Hồ Chí Minh đang áp dụng cơ chế “luồng xanh” (luồng ưu tiên) đối với tất cả các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo đó, quy trình thẩm định từ phê duyệt quy hoạch 1/500, chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, đánh giá tác động môi trường đến cấp phép xây dựng được tích hợp liên thông. Thời gian giải quyết thủ tục dự kiến rút ngắn từ 50% đến 60% so với dự án thương mại thông thường.

Về vốn và ưu đãi tài chính, ngoài các gói tín dụng ưu đãi của Ngân hàng Nhà nước, Thành phố Hồ Chí Minh đẩy mạnh vai trò của Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố (HODF) theo tinh thần Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội. Quỹ không chỉ nâng hạn mức cho vay, kéo dài thời gian vay cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thu nhập thấp mà còn mở rộng cơ chế cho vay ưu đãi đối với các doanh nghiệp trực tiếp đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Đối với lực lượng công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp (KCX-KCN), chính sách đã linh hoạt mở rộng đối tượng đầu tư nhà lưu trú. Không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp hạ tầng KCN, các doanh nghiệp sản xuất trực tiếp, tổ chức Công đoàn (Liên đoàn Lao động) và doanh nghiệp tư nhân chuyên nghiệp đều được tạo điều kiện tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.

Tối ưu hóa giá bán, giá thuê và công tác quản lý vận hành

Thực tế, giá bán và giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của người dân mới là thước đo cuối về thành công của chính sách. Để hạ giá thành nhà ở xã hội, Thành phố triển khai đồng bộ các giải pháp.

Trước hết, khống chế chi phí đầu vào và thẩm định giá khống: việc cắt giảm thời gian làm thủ tục giúp giảm chi phí lãi vay; cơ chế giao đất sạch miễn tiền sử dụng đất giúp loại bỏ chi phí đất đai ra khỏi giá thành. Sở Xây dựng áp dụng phương pháp thẩm định giá bán, giá thuê minh bạch, xây dựng khung giá trần nhà ở cho thuê nhằm khống chế tình trạng chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành “bóp nghẹt” công nhân bằng các chi phí dịch vụ phi lý.

Song hành với đó, chuyển dịch sang phân khúc nhà ở cho thuê gắn với mô hình TOD: Nhận thức rõ tích lũy của công nhân khó lòng mua đứt căn hộ, Thành phố đẩy mạnh chỉ tiêu 52.000 căn nhà cho thuê. Các dự án này được định hướng quy hoạch bám theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) - tức đặt gần các tuyến Metro, các ga đầu mối xe buýt lớn và KCN. Giải pháp này giúp người lao động giảm thiểu tối đa chi phí đi lại và thời gian sinh hoạt.

Một bài toán lớn lâu nay của nhà ở xã hội là công tác bảo trì, quản lý sau khi đưa vào sử dụng. Chính quyền thành phố yêu cầu chuẩn hóa quy trình quản lý vận hành ngay từ khâu xét duyệt dự án. Đơn vị quản lý phải niêm yết công khai phí dịch vụ; quỹ bảo trì 2% phải được quản lý minh bạch dưới sự giám sát của ban quản trị và chính quyền địa phương, tránh tình trạng xuống cấp nhanh chóng thường thấy ở các dự án nhà ở giá rẻ trước đây.

Minh bạch thông tin, chặn đứng “đầu cơ trục lợi”

Chính sách dù hay đến đâu nhưng nếu bị “cò mồi” đầu cơ, chênh giá hàng trăm triệu đồng thì mục tiêu an sinh sẽ không thành. Để từng căn nhà ở xã hội đến đúng tay người cần, Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành ứng dụng công nghệ chuyển đổi số kết hợp giám sát cộng đồng.

Theo đó, số hóa toàn bộ quy trình xét duyệt: toàn bộ danh sách dự án mở bán, cho thuê, tiêu chí chấm điểm hồ sơ, thời gian tiếp nhận và kết quả bình xét đều được công khai trực tiếp trên Ứng dụng (App) Công dân số Thành phố Hồ Chí Minh. Người dân có thể nộp hồ sơ, theo dõi tiến độ và phản ánh tiêu cực ngay trên điện thoại di động.

Cùng với đó, Mặt trận Tổ quốc thành phố cùng các đoàn thể giám sát độc lập quy trình xét duyệt đối tượng. Thường trực HĐND thành phố tăng cường tái giám sát tiến độ các dự án đã giao đất; kiên quyết kiến nghị thu hồi các dự án “xí phần”, chậm triển khai hoặc có dấu hiệu đầu cơ trục lợi chính sách.

“

Nhà ở là hạ tầng an sinh thiết yếu để Thành phố Hồ Chí Minh giữ chân nguồn nhân lực, duy trì sức hút và đà tăng trưởng kinh tế. Sự hội tụ của Luật Phát triển đô thị, cơ chế chỉ định nhà đầu tư đất công, quy trình cấp phép “luồng xanh” cùng tư duy quản trị minh bạch từ khâu đầu tư đến vận hành khai thác đang mở ra một chu kỳ mới cho nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh. Với quyết tâm chính trị cao nhất, bài toán an cư cho hàng trăm nghìn người lao động thu nhập thấp sẽ từng bước có lời giải triệt để, hiện thực hóa một siêu đô thị phát triển hiện đại nhưng không ai bị bỏ lại phía sau.