Tăng nguồn cung, cải thiện khả năng tiếp cận
Tại Hội thảo Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam diễn ra hồi tháng 10 vừa qua, một chuyên gia đã nhận định, phát triển nhà ở xã hội là bài toán phức tạp; cần mở rộng cách tiếp cận từ nhà ở xã hội sang nhà ở vừa túi tiền do thị trường đang có “khoảng trống” giữa người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và người có khả năng mua nhà thương mại.
Đây là thực tế cần được thẳng thắn nhìn nhận bởi theo số liệu năm 2024 của Tổng cục Thống kê (nay là Cục Thống kê) và tỷ lệ đô thị hóa do Bộ Xây dựng công bố, ước tính cả nước có khoảng 7,04 triệu hộ gia đình có nhu cầu nhà ở xã hội xét theo khả năng kinh tế. Sau khi tính theo cơ cấu thu nhập và tỷ lệ hộ đô thị, tổng cầu thực tế được ước tính còn khoảng 3,12 triệu hộ, tương ứng nhu cầu khoảng 3,12 triệu căn và 155,94 triệu mét vuông sàn.
Ở góc nhìn khác, theo một Báo cáo của UBND TP. Hồ Chí Minh được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn lại cho thấy, trong 9 tháng năm 2026, nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp cao. Tỷ lệ căn hộ chiếm 73,6% số lượng nhà ở đủ điều kiện huy động vốn nhưng phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và không có nguồn cung nhà ở bình dân.
Hiện nay, dù đã có nhiều chính sách về phát triển nhà ở xã hội được ban hành, tuy nhiên, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, trong khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp. Do đó, vấn đề đặt ra là làm gì để gia tăng nguồn cung và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho những người thật sự có nhu cầu?
Về lý thuyết, giải pháp là phải khơi thông các dự án đang đình trệ, tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, thủ tục đầu tư, tín dụng và quỹ đất. Thế nhưng để thực hiện không hề đơn giản. Cũng bởi vậy, khi thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, một đại biểu Quốc hội đã nhận định, vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở mà là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân.
Thực tế, có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Do đó, cần bổ sung nguyên tắc xác định nhu cầu, cơ cấu phát triển nhà ở trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Bên cạnh đó, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng.
Nhìn nhận ở góc độ khác, một đại biểu Quốc hội cho rằng, chính sách nhà ở xã hội phải gắn với nhu cầu thực tế, khả năng chi trả và điều kiện sống của người dân, tránh tình trạng có nhà giá thấp nhưng người lao động phải sống xa nơi làm việc. Về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại các dự án thương mại, việc cho phép chủ đầu tư bố trí quỹ đất trong dự án, tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương tạo sự linh hoạt nhưng nếu thiếu tiêu chí kiểm soát chặt chẽ, nộp tiền có thể trở thành phương án thuận lợi nhất, khiến quỹ đất có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ không dành được cho nhà ở xã hội. Hệ quả là người lao động phải đến những khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông và hạ tầng xã hội. Nhà ở giá thấp nhưng xa nơi mưu sinh chưa chắc đã là nhà ở phù hợp với người lao động.
Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là nhiệm vụ chính trị quan trọng nhằm hiện thực hóa quan điểm về quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, bảo đảm mọi người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả. Bởi vậy, nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không thể trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt.
