Rõ căn cứ, phương pháp xác định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Giải quyết hài hòa lợi ích

Tán thành cao với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, địa phương quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn (TP. Hải Phòng) cho rằng, đây là một thay đổi quan trọng, có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Báo cáo giải trình của Bộ Tài chính cũng làm rõ định hướng tăng cường kiểm tra, giám sát của Trung ương, đồng thời dự kiến quy định chi tiết quy trình thẩm định, quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại nghị định.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn lưu ý, khoản 1 Điều 75 quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, khoản 5 Điều 75 giao HĐND cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách, vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Đáng lưu ý, tại báo cáo giải trình của Bộ Tài chính, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ thay thế giá đất cụ thể và trực tiếp quyết định nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng, “cùng một cấp chính quyền vừa quyết định giá, vừa thu tiền, vừa chi tiền bồi thường, nếu không có cơ chế kiểm soát độc lập, động cơ ngân sách có thể chi phối giá đất dẫn đến hoặc thất thu cho ngân sách, hoặc thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi”.

Tại khoản 1 Điều 74 quy định giá đất dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan nhưng chưa thể hiện rõ nguyên tắc kiểm soát chất lượng dữ liệu đầu vào, đặc biệt là loại trừ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị, bổ sung tại Điều 74 nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, đồng thời quy định tại Điều 75 trách nhiệm công khai, căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn. Đồng thời đưa ngay vào dự thảo luật nội dung mà Bộ Tài chính đã tiếp thu làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất.

Nêu rõ thực tiễn áp dụng các quy định về giá đất cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh, ĐBQH Lê Hữu Trí (Khánh Hoà) cho biết, nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có nguy cơ chịu thiệt thòi.

"Vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư". Nhấn mạnh quan điểm này, đại biểu Lê Hữu Trí cho rằng, việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân. Do vậy, đại biểu đề nghị dự thảo Luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Xác định giá đất theo bảng giá và hệ số điều chỉnh từ ngày 1/1/2028

Cũng liên quan đến thẩm quyền bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, ĐBQH Hà Sỹ Huân (Thái Nguyên) nêu rõ, việc giao HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất là phù hợp với yêu cầu giám sát nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, đại biểu còn lo ngại việc giao HĐND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.

Thực tiễn tại địa phương cho thấy, hệ số điều chỉnh giá đất thường xuyên phải xem xét biến động về hạ tầng, quy hoạch, vị trí và điều kiện thực tế của từng khu vực. Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số đòi hỏi mất nhiều thời gian, nhân lực và chi phí. Nếu mọi trường hợp điều chỉnh hệ số giá đất đều phải trình HĐND cấp tỉnh thì có thể kéo dài thời gian, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của dự án.

"Mặt khác, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có tính chất khác nhau. Bảng giá đất đảm bảo ổn định, còn hệ số điều chỉnh là công cụ để xử lý linh hoạt những biến động phát sinh. Việc áp dụng cùng một cơ chế quyết định đối với cả hai công cụ nêu trên có thể chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đối với thực tiễn", đại biểu Hà Sỹ Huân lưu ý.

Để hoàn thiện quy định, đại biểu Hà Sỹ Huân đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh khoản 5, khoản 6 Điều 76 theo hướng: HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất và nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số; UBND tỉnh ban hành, điều chỉnh hệ số giá đất trong phạm vi được HĐND tỉnh đã thông qua, đồng thời có trách nhiệm công khai căn cứ điều chỉnh và báo cáo HĐND ở kỳ họp gần nhất.

Trường hợp tiếp tục giữ phương án như dự thảo Luật, đại biểu đề nghị xác định rõ cơ chế điều chỉnh hệ số theo thủ tục rút gọn khi phát sinh biến động đáng kể, đồng thời xác định cụ thể các trường hợp phải điều chỉnh, tránh quy định chung chung dẫn đến khó thực hiện ở địa phương.

Giải trình vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng nêu rõ, dự thảo Luật quy định Nhà nước quyết định giá đất. Giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không quy định giá đất cụ thể. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được HĐND cấp tỉnh ban hành, áp dụng từ ngày 1/1/2028.

Bộ trưởng cho biết, việc xác định giá đất đối với các dự án lấn biển tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Từ ngày 1/1/2028, sẽ thực hiện đồng bộ theo quy định mới của luật, riêng giá đất được giao cho ngành tài chính thiết kế nội dung này trong khoảng một năm.