Pháp luật thế giới về thị trường bất động sản: Bangladesh sửa luật về chuyển nhượng tài sản nhằm bảo vệ người cao tuổi
Luật Chuyển nhượng tài sản sửa đổi năm 2026 của Bangladesh mở ra cơ chế cho phép một người tặng tài sản khi còn sống nhưng vẫn giữ quyền hưởng dụng đến cuối đời. Tuy nhiên, giá trị chính sách của quy định không chỉ nằm ở việc bảo đảm chỗ ở cho người cao tuổi, mà còn ở khả năng cân bằng giữa quyền sở hữu, nghĩa vụ chăm sóc gia đình và các nguyên tắc thừa kế.
Từ quyền sở hữu đến quyền an cư
Ngày 8/9/2026, Bangladesh ban hành Luật Chuyển nhượng tài sản sửa đổi năm 2026, số 105 năm 2026. Văn bản có hiệu lực ngay lập tức, bổ sung Điều 122A và 122B vào Luật Chuyển nhượng tài sản năm 1882, qua đó xác lập một hình thức tặng cho mới có bảo lưu quyền hưởng dụng trọn đời. Đây là thay đổi pháp lý đáng chú ý trong việc hoạch định tài sản giữa các thành viên gia đình.
Theo Điều 122A, cơ chế này áp dụng cho việc tặng cho tài sản giữa cha mẹ, ông bà với con, cháu theo cả hai chiều, cũng như giữa vợ và chồng. Đối với bất động sản, giao dịch phải được lập thành văn bản và đăng ký theo Điều 17(1)(a) của Luật Đăng ký năm 1908.
Điểm cốt lõi là người tặng có thể chuyển quyền sở hữu nhưng vẫn giữ quyền hưởng dụng tài sản trong suốt cuộc đời. Quyền này có thể bao gồm việc tiếp tục sinh sống, sử dụng tài sản và hưởng lợi ích từ tài sản trong phạm vi được xác lập hợp pháp. Nhờ đó, người cao tuổi không nhất thiết phải lựa chọn giữa việc sắp xếp tài sản cho con cái và việc duy trì nơi ở ổn định cho bản thân.
Trước đây, hình thức tặng cho “heba” (hình thức cho tặng tài sản theo luật Hồi giáo - Sharia) thường được sử dụng trong các giao dịch tài sản giữa những người thân tại Bangladesh. Tuy nhiên, việc chuyển giao quyền sở hữu có thể khiến người tặng gặp khó khăn nếu sau đó phát sinh mâu thuẫn hoặc cam kết chăm sóc không được thực hiện. Cơ chế mới tạo thêm lựa chọn pháp lý, thay vì buộc các gia đình phải dựa vào những lời hứa không được thể hiện đầy đủ trong văn bản giao dịch.
Trong thông tin đăng ngày 3/10/2026, hãng thông tấn quốc gia Bangladesh Sangbad Sangstha (BSS) dẫn lời Bộ trưởng Bộ Luật, tư pháp và các vấn đề Nghị viện Md Asaduzzaman khẳng định quy định mới không làm mất hiệu lực của “heba” hay các hình thức chuyển nhượng khác. Theo cách tiếp cận này, nhà làm luật bổ sung một công cụ hoạch định tài sản chứ không thay thế toàn bộ cơ chế chuyển nhượng hiện hành.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phân biệt quyền hưởng dụng với quyền sở hữu. Sau khi giao dịch hoàn tất, người tặng không còn nắm quyền sở hữu theo nghĩa đầy đủ như trước. Họ giữ lại những quyền được bảo lưu theo luật và văn bản chuyển nhượng. Sự khác biệt này có ý nghĩa trực tiếp đối với khả năng định đoạt tài sản, quan hệ với người thừa kế và việc giải quyết tranh chấp.
Một giới hạn quan trọng khác là quyền hưởng dụng tài sản không thay thế cho các nhu cầu chăm sóc đời sống hàng ngày của người cao tuổi. Trách nhiệm hỗ trợ sinh hoạt và chăm sóc sức khỏe cho cha mẹ vốn thuộc về nghĩa vụ của con cái theo Luật Bảo dưỡng cha mẹ năm 2013. Vì vậy, luật sửa đổi năm 2026 chỉ đóng vai trò là một công cụ bảo vệ quyền lợi tài sản bổ sung, chứ không thể tự động thay thế các nghĩa vụ phụng dưỡng này.
Vì vậy, xét về chính sách xã hội, quy định mới giải quyết một vấn đề cụ thể: làm thế nào để người cao tuổi chuyển giao tài sản mà vẫn giữ quyền sử dụng trong thời gian còn sống. Nó không tự thân giải quyết toàn bộ vấn đề bỏ bê, cưỡng ép chuyển nhượng hay phụ thuộc tài chính trong gia đình.
Bài toán thực thi, thừa kế và phòng ngừa lạm dụng
Điều 122B đặt ra nguyên tắc đáng chú ý: sau khi đăng ký, giao dịch tặng cho theo cơ chế mới không thể tùy tiện bị hủy bỏ hoặc thay đổi. Việc thay đổi hoặc hủy bỏ có thể được thực hiện bằng sự đồng thuận của người tặng và người nhận, thể hiện trong văn bản đã đăng ký, khi có nhu cầu thực sự về tài chính, y tế, giáo dục, gia đình hoặc lý do chính đáng khác.
Trong trường hợp không thể có được sự đồng thuận do một bên chưa thành niên, mất tích, mất năng lực nhận thức, không đủ năng lực pháp lý hoặc có nguyên nhân chính đáng khác, thẩm phán cấp quận có thể cho phép thay đổi hoặc hủy bỏ theo đơn đề nghị. Trước khi quyết định, tòa phải thông báo cho những người có quyền lợi liên quan, tiến hành xác minh cần thiết và bảo đảm yêu cầu được đưa ra một cách thiện chí.
Cơ chế này tạo ra sự ổn định cho giao dịch, đồng thời thiết lập cách xử lý khi hoàn cảnh thay đổi. Tuy nhiên, việc một giao dịch khó bị đơn phương hủy bỏ cũng khiến khâu tư vấn trước khi ký kết trở nên quan trọng hơn. Với người cao tuổi, quyết định chuyển tài sản có thể ảnh hưởng đến nguồn thu nhập, khả năng chi trả chi phí y tế và mức độ độc lập về tài chính trong nhiều năm sau đó.
Đây cũng là điểm cần đặt trong mối quan hệ với quyền tự chủ của người tặng. Nếu không hiểu rõ hậu quả pháp lý, người cao tuổi có thể đánh giá quá cao mức độ bảo vệ mà quyền hưởng dụng đem lại, trong khi đánh giá chưa đầy đủ những quyền sở hữu mình đã chuyển giao. Việc kiểm tra năng lực hành vi, tính tự nguyện và nguy cơ bị gây sức ép vì thế có ý nghĩa thiết thực đối với chất lượng thực thi chính sách.
Một vấn đề khác là tính tương thích với hệ thống thừa kế. Điều 122A quy định rằng nếu người nhận tặng cho qua đời trước người tặng, tài sản được chuyển cho những người thừa kế của người nhận theo pháp luật, trong khi quyền hưởng dụng trọn đời của người tặng vẫn gắn với tài sản. Điều này bảo đảm quyền sử dụng đã được bảo lưu không tự động mất đi, nhưng có thể làm phát sinh quan hệ phức tạp giữa người tặng, những người thừa kế của người nhận và các bên có giao dịch liên quan.