Pháp luật thế giới về thị trường bất động sản: Ảrập Xêút mở rộng quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài

Khung pháp lý mới đi kèm các khu vực được chỉ định

Luật Sở hữu bất động sản dành cho người không mang quốc tịch Ảrập Xêút có hiệu lực từ ngày 22/1/2026, theo Cơ quan Quản lý bất động sản Ảrập Xêút (REGA). Hồ sơ được tiếp nhận qua cổng điện tử Saudi Properties, giúp nhà đầu tư tra cứu khu vực được phép sở hữu và các điều kiện áp dụng. Ngày 3/7/2026, Công báo Umm Al-Qura đăng quyết định phê duyệt quy định hướng dẫn thi hành luật, cụ thể hóa thủ tục đăng ký, điều kiện đối với người mua, quy trình giao dịch, phí và chế tài.

Theo luật, người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản hoặc xác lập một số quyền tài sản khác trong phạm vi địa lý được xác định. Hội đồng Bộ trưởng quyết định khu vực được phép sở hữu, loại quyền tài sản, tỷ lệ sở hữu tối đa, thời hạn tối đa được phép xác lập quyền hưởng dụng và các điều kiện liên quan, trên cơ sở đề xuất của Hội đồng quản trị REGA và sự chấp thuận của Hội đồng Kinh tế và phát triển. Do đó, việc một thành phố được xem là điểm đến đầu tư không có nghĩa người nước ngoài được mua mọi bất động sản tại đó. Theo các nhà chức trách, nhà đầu tư vì vậy cần kiểm tra vị trí và giới hạn pháp lý trước khi giao dịch.

Phân biệt quyền sở hữu, quyền hưởng dụng

Quyền sở hữu cho phép chủ thể nắm giữ tài sản theo quy định pháp luật, trong khi quyền hưởng dụng có thể chỉ cho phép sử dụng hoặc khai thác bất động sản trong thời hạn nhất định. Vì vậy, không phải mọi giao dịch dành cho người nước ngoài đều mang lại quyền sở hữu lâu dài. Điều kiện áp dụng khác nhau tùy người mua là cá nhân cư trú trong nước, cá nhân không cư trú, doanh nghiệp nước ngoài hay doanh nghiệp thành lập tại Ảrập Xêút có vốn góp nước ngoài.

Theo quy định hướng dẫn, cá nhân nước ngoài không cư trú phải đáp ứng yêu cầu về danh tính số, có tài khoản ngân hàng tại Ảrập Xêút đứng tên mình và số điện thoại Ảrập Xêút gắn với danh tính số. Doanh nghiệp nước ngoài phải đáp ứng các yêu cầu đăng ký với Bộ Đầu tư, công khai thông tin chủ sở hữu trực tiếp và gián tiếp, có người đại diện hợp lệ và mở tài khoản ngân hàng trong nước. Một số thay đổi quan trọng về quyền sở hữu hoặc cơ cấu kiểm soát doanh nghiệp cũng phải được thông báo theo thời hạn quy định.

Giao dịch được thực hiện qua cổng điện tử, kết nối với hệ thống đăng ký bất động sản. Các khoản thanh toán liên quan đến việc xác lập hoặc chuyển nhượng quyền tài sản phải thực hiện bằng phương thức thanh toán điện tử theo quy định. Sau khi đáp ứng các yêu cầu áp dụng, thủ tục đăng ký quyền và cấp giấy tờ liên quan được hoàn tất theo quy định về đăng ký bất động sản. Điều này có nghĩa việc ký thỏa thuận thương mại hoặc đạt được đồng thuận với bên bán chưa tự nó thay thế các bước đăng ký pháp lý cần thiết.

Cá nhân nước ngoài cư trú hợp pháp được phép sở hữu một bất động sản phục vụ nhu cầu ở ngoài các khu vực địa lý được chỉ định, nhưng không áp dụng tại Mecca và Medina. Đây là cơ chế dành cho nhà ở, không phải quyền tự do mua bất động sản đầu tư ở mọi địa phương. Theo quy định hướng dẫn, vợ hoặc chồng và con chưa mang quốc tịch Ảrập Xêút được xem là người phụ thuộc trong phạm vi cơ chế này và không được tự đứng tên sở hữu riêng, trừ trường hợp ngoại lệ.

Doanh nghiệp nước ngoài, công ty có vốn góp nước ngoài, công ty niêm yết, quỹ đầu tư và một số tổ chức được cấp phép chịu các quy định riêng. Một số chủ thể có thể sở hữu bất động sản phục vụ hoạt động kinh doanh hoặc chỗ ở cho người lao động nếu đáp ứng điều kiện tương ứng.

Mecca và Medina tiếp tục áp dụng cơ chế đặc thù

Do có vị trí tôn giáo đặc biệt, Mecca và Medina áp dụng điều kiện riêng. Theo luật mới, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu bất động sản hoặc xác lập quyền tài sản tại hai thành phố nếu là người theo đạo Hồi, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện và giới hạn địa lý liên quan.

Một số doanh nghiệp được áp dụng cơ chế riêng. Doanh nghiệp thành lập theo pháp luật Ảrập Xêút có vốn góp nước ngoài có thể sở hữu bất động sản trong các khu vực được chỉ định, bao gồm Mecca và Medina, nếu đáp ứng điều kiện. Doanh nghiệp niêm yết trên thị trường tài chính Ảrập Xêút, quỹ đầu tư và các tổ chức có mục đích đặc biệt được cấp phép cũng chịu các quy định riêng.

Về chi phí, luật cho phép REGA thu phí đối với giao dịch định đoạt quyền tài sản của người nước ngoài, với mức trần không vượt quá 5% giá trị quyền tài sản được giao dịch. Mức phí thực tế và trường hợp miễn phí phụ thuộc vào quy định hướng dẫn và loại giao dịch. Nhà đầu tư cần tính cả phí, thuế và các nghĩa vụ pháp lý khác trước khi xác định tổng chi phí sở hữu.