Phát triển thị trường bất động sản gắn với bảo đảm quốc phòng, an ninh

Hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở

Phát biểu tại Hội trường, ĐBQH Lương Đình Hưng đánh giá cao việc Văn phòng Quốc hội tổng hợp chi tiết, đầy đủ 112 ý kiến của các đại biểu tại phiên thảo luận tổ ngày 22/10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Nhất trí cao với sự cần thiết sửa đổi Luật nhằm tiếp tục hoàn thiện thể chế, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh và khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở, đại biểu nhấn mạnh yêu cầu gắn phát triển thị trường với bảo vệ quyền tài sản, khả năng an cư và trách nhiệm giải trình.

Đại biểu đánh giá, dự thảo Luật đã thể chế hóa đầy đủ chủ trương, đường lối của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Theo đại biểu, dự thảo Luật trình Quốc hội lần này có nhiều điểm tiến bộ, được chỉnh sửa toàn diện, giảm số lượng điều khoản, tập trung quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc, ổn định lâu dài; đồng thời giao Chính phủ quy định các nội dung cần điều chỉnh linh hoạt trong quá trình thực hiện.

"Sau khi được Quốc hội thông qua, Luật sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững", đại biểu Lương Đình Hưng kỳ vọng.

Bên cạnh những đánh giá tích cực về dự thảo Luật, đại biểu lưu ý, một số quy định về giao dịch bất động sản cần được xem xét, đánh giá toàn diện, chặt chẽ, thận trọng trên nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước, đặc biệt là yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Từ đó, đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát khoản 4, khoản 5 Điều 7 và khoản 1, điểm b khoản 2, khoản 4 Điều 8 dự thảo Luật; trong đó, bổ sung nguyên tắc bảo đảm quốc phòng, an ninh đối với các giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của những quy định này.

Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ trách nhiệm và điều kiện tuân thủ của các chủ thể liên quan nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh trong các giao dịch bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của những quy định nêu trên, kể cả trong quá trình triển khai dự án và quản lý, sử dụng lâu dài; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các nội dung có liên quan.

Làm rõ điều kiện kinh doanh, bảo vệ quyền lợi người mua

Cùng quan tâm đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trao đổi bên lề phiên thảo luận, ĐBQH Vũ Thị Lan Anh (Nghệ An) đánh giá cao tinh thần trách nhiệm, cầu thị và khẩn trương của cơ quan soạn thảo trong tiếp thu ý kiến các ĐBQH tại phiên thảo luận tổ; đồng thời đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về điều kiện kinh doanh, trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản.

Góp ý về khoản 2 Điều 6, đại biểu cho biết, dự thảo đã quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu đối với dự án ở mức 20% và 15% tổng vốn đầu tư, nhưng chưa xác định mức hoặc nguyên tắc tính tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu. Đại biểu Vũ Thị Lan Anh đề nghị bổ sung ngay trong Luật nguyên tắc xác định, cách tính và phạm vi áp dụng các tỷ lệ này; phân biệt điều kiện của doanh nghiệp với điều kiện của từng dự án, tránh cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các cơ quan quản lý.

Đối với khoản 5 Điều 13, quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua bất động sản, đại biểu đề nghị làm rõ mối quan hệ với cơ chế đại diện, ủy quyền theo pháp luật dân sự và pháp luật doanh nghiệp. Theo đại biểu, cần phân biệt việc ủy quyền ký hợp đồng với chuyển giao trách nhiệm của chủ đầu tư, vừa xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm trước khách hàng, vừa không gây vướng mắc cho các giao dịch hợp pháp.

Đặc biệt quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu đề cập khoản 5 Điều 18 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; khoản tiền này được tính vào số tiền thanh toán lần đầu. Tán thành định hướng hạn chế huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, đại biểu đề nghị phân biệt rõ tiền đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng với các khoản thu trước; quy định cụ thể trách nhiệm hoàn trả, xử lý vi phạm và bảo đảm thống nhất giữa khoản 5, khoản 6 Điều 18 với Điều 20, tránh để cùng một khoản tiền vừa được coi là tiền đặt cọc, vừa được xử lý như tiền thanh toán theo hợp đồng mà thiếu căn cứ rõ ràng.

Liên quan đến khoản 4 Điều 19, đại biểu đề cập quy định yêu cầu chủ đầu tư thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở và phần diện tích sàn có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai. Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra, trả lời bằng văn bản trong thời hạn 8 ngày.

Đại biểu Vũ Thị Lan Anh đề nghị làm rõ phạm vi kiểm tra, thành phần hồ sơ, cách tính thời hạn, trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận và phương án xử lý trường hợp quá hạn mà chưa có văn bản trả lời... Theo đại biểu, cần tránh để sự chậm trễ của cơ quan quản lý làm đình trệ quyền kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp; đồng thời bảo đảm việc hết thời hạn không đồng nghĩa với bất động sản mặc nhiên đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi các điều kiện thực chất chưa được xác minh.