Phát triển nhà ở phải gắn với mục tiêu an sinh và kỷ cương đô thị

Dành nhiều ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê

Phát biểu thảo luận, ĐBQH Nguyễn Ngọc Việt tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở, nhất là các chính sách mới về phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ. Từ thực tiễn Hà Nội, đại biểu cho rằng lần sửa đổi này cần giải quyết ba vấn đề lớn: nguồn lực Nhà nước bỏ ra phải mang lại lợi ích thực chất cho người dân; phát triển nhà ở phải gắn với kỷ cương quy hoạch và mục tiêu an sinh; đồng thời tháo gỡ tình trạng bế tắc trong cải tạo các khu chung cư cũ.

Theo đại biểu, những vấn đề này cần được xem xét trên tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương, Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư, Nghị quyết số 66-NQ/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội.

Đối với chính sách phát triển nhà ở cho thuê, đại biểu cho rằng cần xác lập nguyên tắc: Nhà nước ưu đãi đến đâu, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ xã hội tương xứng đến đó.

"Các Điều 38, 41, 42 và 43 của dự thảo dành nhiều ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê như giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và được bố trí diện tích kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, đối tượng thuê nhà được xác định khá rộng, về cơ bản là những người có nhu cầu. Dự thảo đã quy định nghĩa vụ duy trì mục đích cho thuê nhưng chưa làm rõ lợi ích cụ thể mà người thuê được thụ hưởng từ các ưu đãi của Nhà nước", đại biểu Nguyễn Ngọc Việt nhấn mạnh.

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật hóa tỷ lệ tối thiểu nhà ở cho thuê dành cho người khó khăn về nhà ở; quy định nguyên tắc về thời hạn thuê ổn định, cơ chế xác định giá thuê phản ánh mức ưu đãi được hưởng và chế tài hoàn trả ưu đãi khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ.

Vấn đề này cũng liên quan trực tiếp đến khoản 2 Điều 25, theo đó chủ đầu tư dự án thương mại có thể thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội bằng quỹ đất trong dự án, đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương. Nếu Luật không xác định rõ nguyên tắc quy đổi, thời điểm định giá và thời hạn thực hiện, sẽ khó kiểm soát tính tương đương giữa các phương thức.

Đối với Điều 32, đại biểu đề nghị xác định rõ địa vị pháp lý, nguồn thu, cơ chế hạch toán của Quỹ nhà ở và thẩm quyền giám sát của HĐND cấp tỉnh. Tiền nộp thay nghĩa vụ cần được ưu tiên sử dụng để phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội ngay tại địa bàn phát sinh nhu cầu. Không thể để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ bằng việc nộp tiền nhưng địa phương có dự án lại không có thêm nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Cần phát triển nguồn cung nhà ở bền vững

Đáng chú ý, đại biểu Nguyễn Ngọc Việt cho rằng, để phát triển nguồn cung nhà ở bền vững, cần đồng thời giải quyết ba vấn đề liên quan đến chính sách nhà ở xã hội, giá bán nhà ở và quản lý phát triển đô thị. Về nhà ở xã hội, tại các Điều 59, 60, 64, 67 và 68, đại biểu đề nghị khi luật hóa các cơ chế thí điểm của Nghị quyết số 201/2025/QH15 cần đánh giá kỹ hiệu quả thực tế, bởi thời gian triển khai còn ngắn.

"Việc bỏ trần 20% diện tích đất dành cho thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở xã hội cần đi kèm tiêu chí kiểm soát rõ ràng, tránh để phần thương mại lấn át mục tiêu an sinh. Đặc biệt, Điều 68 cho phép bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm cho người đủ điều kiện nhưng không khống chế giá như giai đoạn đầu. Do đó, cần có cơ chế kiểm soát chuyển nhượng, điều tiết hợp lý lợi ích hình thành từ ưu đãi của Nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền tài sản của người dân", đại biểu Nguyễn Ngọc Việt nhấn mạnh.

Đối với chính sách giá bán tại Điều 67, đại biểu nhấn mạnh cần đánh giá trên cơ sở khả năng chi trả thực tế của người thu nhập thấp tại các đô thị lớn, thay vì chỉ tính đủ chi phí đầu tư.

Bên cạnh đó, quy định hạn chế phân lô bán nền tại Điều 6 và ngoại lệ cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú tại Điều 3 cần được xác định với những giới hạn rõ ràng. Nghị quyết số 21-NQ/TW yêu cầu hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị. Vì vậy, việc quyết định cho phép phân lô bán nền cần dựa trên các tiêu chí về quy hoạch, dân số và khả năng đáp ứng hạ tầng, không chỉ căn cứ vào phân loại đô thị.

Đối với hoạt động lưu trú tại chung cư, đại biểu đề nghị xác định rõ điều kiện an toàn, phòng cháy, chữa cháy, quản lý hoạt động và bảo vệ cộng đồng cư dân. Theo đại biểu, không nên giải quyết bài toán tăng nguồn cung trước mắt bằng cách tạo thêm áp lực lên hạ tầng và phát sinh tranh chấp đô thị trong tương lai.

Cải tạo chung cư phải tạo ra không gian sống tốt hơn

Từ thực tiễn Hà Nội, đại biểu Nguyễn Ngọc Việt nhấn mạnh vấn đề lớn nhất là phải chuyển tư duy cải tạo chung cư cũ sang tái thiết đồng bộ cả khu đô thị. Hiện nay, nhiều khu chung cư, tập thể cũ tại các phường của Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng. Có những công trình nếu chỉ bổ sung hệ thống phòng cháy, chữa cháy hoặc sửa chữa hạ tầng kỹ thuật thì chi phí rất lớn nhưng vẫn không giải quyết căn bản tình trạng xuống cấp.

Theo đại biểu, vấn đề không còn nằm ở từng tòa nhà mà là bài toán tổ chức lại không gian đô thị, giao thông, trường học, bãi đỗ xe, cây xanh và hạ tầng xã hội.

Dự thảo tại Điều 108 đã cho phép cải tạo cả khu chung cư; Điều 110 quy định ưu đãi cho nhà đầu tư; các Điều 113, 114 và 115 đề cập đến tái định cư tại chỗ, hệ số K và bố trí tạm cư. Tuy nhiên, điều các phường, cư dân và doanh nghiệp cần là một cơ chế thực thi đồng bộ, có khả năng cân đối lợi ích và nguồn lực.

Để tháo gỡ vướng mắc, đại biểu đề nghị trước hết ưu tiên lập phương án tái thiết theo khu, thay vì xử lý riêng từng tòa nhà. Trường hợp cho phép tăng hệ số sử dụng đất, tăng dân số để tạo nguồn lực đầu tư thì phải đánh giá và bảo đảm năng lực hạ tầng xã hội tương ứng.

Cùng với đó, cần xây dựng cơ chế phân chia lợi ích rõ ràng: doanh nghiệp được khai thác phần diện tích thương mại hợp lý để thu hồi vốn; cư dân được tái định cư tại chỗ, hưởng hệ số K theo phương án được phê duyệt; Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm các điều kiện về quy hoạch và hạ tầng công cộng. Đồng thời, cần làm rõ mối quan hệ giữa khoản 3 Điều 108 và điểm c khoản 5 Điều 113 để bảo đảm quyền bồi thường, tái định cư khi quy hoạch không tiếp tục bố trí nhà chung cư tại vị trí cũ.

"Một yêu cầu quan trọng khác là phải chốt phương án tạm cư, chi phí tạm cư, thời hạn bàn giao và trách nhiệm khi dự án chậm tiến độ trước khi di dời người dân. Đại biểu đặc biệt lưu ý cần có cơ chế hỗ trợ người cao tuổi, người có hoàn cảnh khó khăn và xử lý hài hòa quyền lợi của các hộ có tình trạng pháp lý nhà ở khác nhau", đại biểu Nguyễn Ngọc Việt phân tích.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Việt cho rằng, tháo gỡ được cơ chế tái thiết các khu chung cư cũ, không chỉ giải quyết tình trạng nhà ở xuống cấp mà còn tạo ra nguồn lực lớn cho phát triển đô thị; đồng thời, cải thiện điều kiện sống cho hàng vạn người dân. Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tập trung hoàn thiện 3 nhóm vấn đề nêu trên theo nguyên tắc: ưu đãi phải đi đôi với nghĩa vụ tương xứng; phát triển nhà ở phải gắn với mục tiêu an sinh và kỷ cương đô thị; cải tạo chung cư phải tạo ra không gian sống tốt hơn, trong đó quyền lợi của cư dân được bảo đảm bằng những cơ chế cụ thể ngay trong Luật.