Phải xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất

Quan trọng là hài hòa lợi ích

Theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai được Chính phủ trình Quốc hội, Chính phủ đề xuất: giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan, không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo.

Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất; bỏ quy định về giá đất cụ thể; bỏ quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất để nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

ĐBQH Tạ Văn Hạ (TP. Đà Nẵng) cho rằng, giá đất là một chính sách rất lớn, tất cả các lần sửa đổi Luật Đất đai đều tập trung vào nội dung này. Theo đại biểu, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến trong quá trình xây dựng luật. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai việc xác định giá đất sát với giá thị trường vừa qua vẫn tương đối khó khăn. Báo cáo của Chính phủ cũng đã chỉ rõ những khó khăn này như: quyền sử dụng đất chưa minh bạch, chưa hoàn chỉnh, dữ liệu giao dịch thiếu, chưa phản ánh được thị trường đất đai, thị trường còn chịu tác động bởi các hành vi đầu cơ, thổi giá...

Cho rằng, "đây vẫn là những điểm nghẽn chính trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai", song đại biểu Tạ Văn Hạ cũng chỉ rõ, chúng ta đang từng bước xây dựng bảng giá đất công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng và nhà đầu tư. Như vậy, vấn đề không phải là nguyên tắc thị trường hay không mà quan trọng nhất là hài hòa lợi ích: giá trị địa tô đó được phân phối như thế nào cho hợp lý hay lại đẩy phần thiệt cho người dân?

Đại biểu Tạ Văn Hạ cho rằng, nếu Nhà nước chuyển sang bảng giá đất cộng với hệ số điều chỉnh mà những hạn chế trên chưa được khắc phục sẽ có nguy cơ quay trở lại cơ chế giá hành chính như trước. Khi đó khoảng cách giữa giá của Nhà nước và giá của thị trường sẽ lại xuất hiện và giá bồi thường sẽ không sát với giá trị thực của thị trường.

"Đây là gốc rễ của vấn đề, là nguyên nhân của mọi nguyên nhân trong câu chuyện tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của người dân trước đây mà chúng ta phải tập trung nghiên cứu, xử lý", đại biểu nhấn mạnh.

Quy định rõ tiêu chí, ngưỡng biến động giá để bắt buộc rà soát, điều chỉnh

So với Luật năm 2024, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể mà sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để giải quyết các quan hệ tài chính về đất đai. ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) cho rằng, cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K - trở thành những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình.

Đồng tình với mục tiêu đơn giản hóa thủ tục, giảm đầu mối công việc thực hiện để xác định giá đất, tuy nhiên, ĐBQH Đào Chí Nghĩa (Cần Thơ) đề nghị cần nhìn thẳng vào thực tiễn: giá đất là giá trị kinh tế của một tài sản đặc biệt, chịu tác động rất lớn bởi vị trí, hạ tầng, quy hoạch, mục đích sử dụng và diễn biến của thị trường. Trong khi đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu thông tin thị trường đất đai ở một số nơi vẫn chưa đồng bộ, thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều khó khăn.

"Khi dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ mà bảng giá đất đã được sử dụng với quá nhiều mục đích, từ thực hiện nghĩa vụ tài chính đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì chỉ cần bảng giá đất có độ lệch so với thị trường sẽ tác động đồng thời đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước". Nhấn mạnh vấn đề này, đại biểu Đào Chí Nghĩa đề nghị tại Điều 76 của dự thảo Luật và các quy định liên quan cần bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Theo đó, phải xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất từ giao dịch thực tế liên thông với cơ sở dữ liệu đất đai, thuế, công chứng và các nguồn dữ liệu có liên quan; quy định rõ tiêu chí, ngưỡng biến động giá để bắt buộc rà soát, điều chỉnh bảng giá đất đối với những trường hợp Nhà nước thu hồi đất có quy mô lớn, liên xã, liên vùng, giá trị đất biến động mạnh, cần có cơ chế hiệu chỉnh để bảo đảm giá bồi thường sát với giá trị thực tế.

Cần bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K

Lưu ý việc dự thảo Luật không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K, cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quyết định chi tiết, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị cần bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K, bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng; đồng thời, quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất.

"Dự thảo Luật cần giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết", đại biểu nhấn mạnh.

Tại khoản 3 Điều 76 dự thảo Luật định nghĩa hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất, là một công cụ theo dõi biến động. Tuy nhiên, dự thảo Luật cũng chưa quy định về chu kỳ rà soát bắt buộc. Theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự mất đi ý nghĩa. Do vậy, đại biểu đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ, đồng thời cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động.

Theo đó, trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khung nhất định thì cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định. Cơ chế này là điều kiện để hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư.

Cùng với đó, khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Theo đại biểu, việc quy định như vậy sẽ tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, có thể dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và phát sinh các khiếu kiện.