Ngăn chặn tình trạng “chạy" dự án

Thực tế cho thấy, thông qua việc chuyển nhượng dự án, nhiều dự án bị chậm triển khai nhiều năm đã được hoàn thành đưa vào sử dụng. Trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có khoảng 5.000 dự án bất động sản triển khai thực hiện. Trong số đó, có khoảng 10% số dự án đã thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án tương đương khoảng 500 dự án. Ngoài ra chưa kể số dự án có chuyển đổi chủ đầu tư thông qua các hình thức khác như chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp công ty.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện cho thấy quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản cũng bộc lộ những tồn tại, đó là chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất. Một số quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án chưa phù hợp, thuận lợi trong thực hiện. Quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp. Việc khuyết thiếu, hoặc quy định chưa chặt chẽ các điều kiện khi chuyển nhượng đã dẫn đến có dự án sau khi đã chuyển nhượng vẫn chậm tiến độ triển khai. Và người mua bất động sản phải gánh chịu hậu quả từ sự triển khai chậm trễ này.

Việc tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án để tạo điều kiện cho dự án tiếp tục được triển khai, thay vì thu hồi dự án và thực hiện các thủ tục từ đầu là cần thiết nhằm tránh lãng phí nguồn lực đầu tư. Nhưng cũng cần “siết” lại các điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư cố “chạy dự án” cho bằng được sau đó tìm cách để chuyển nhượng thu lời.

Tuy nhiên, nếu chúng ta quy định “cứng” chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án sẽ rất khó khả thi, và nguy cơ dự án sẽ tiếp tục bị đình trệ. Điều này nếu không có phương án giải quyết sẽ tạo thành nợ xấu, không bảo đảm quyền lợi cho các khách hàng. Trong khi đó, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý. Do đó, để khắc phục tình trạng này, cần quy định chặt chẽ điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, bảo đảm dự án tiếp tục được triển khai sau khi chuyển nhượng.

Năng lực của bên nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản là điều cần đặc biệt lưu tâm, bởi điều này quyết định việc dự án có bảo đảm tiếp tục được triển khai sau khi chuyển nhượng hay không. Để tránh tình trạng dự án tiếp tục bị chậm tiến độ, rất cần quy định chặt chẽ đối với bên nhận chuyển nhượng. Do đó, việc bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất là điều rất cần thiết, điều này sẽ bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, đây cũng là “sức ép” đối với bên nhận chuyển nhượng trong việc sớm triển khai dự án.

Điều kiện đối với chuyển nhượng dự án bất động sản là vấn đề lớn. Do đó, nhiệm vụ trong sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này phải giải quyết cho được những khoảng trống pháp lý và những bất cập của luật hiện hành trong việc chuyển nhượng dự án. Quy định chặt chẽ các điều kiện để không tạo ra khe hở tiêu cực, tham nhũng, thất thoát do các nhà đầu tư không đủ năng lực, đặc biệt là năng lực tài chính nhưng bằng cách này hoặc cách khác để nhận dự án, sau đó chuyển nhượng kiếm lời.

Cũng nhấn mạnh rằng, quy định chặt chẽ các điều kiện nhưng không “bó” hay làm khó cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Có như vậy, mới làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, gỡ khó cho chủ đầu tư, tránh rủi ro cho khách hàng khi mua bất động sản.