Mã định danh điện tử - nền tảng minh bạch bất động sản

Qua thực tiễn thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã cơ bản hoàn thiện khung pháp lý đối với các giao dịch về nhà, công trình xây dựng có sẵn, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản... Tuy nhiên, các quy định hiện hành chủ yếu tập trung vào từng loại giao dịch và từng chủ thể, chưa quy định một quy trình giao dịch thống nhất từ công khai thông tin, kiểm tra điều kiện pháp lý, ký kết hợp đồng, thanh toán, bàn giao đến hoàn tất thủ tục đăng ký. Việc thiếu quy định về quy trình giao dịch bất động sản thống nhất dẫn đến các quy định còn phân tán với pháp luật về đất đai, nhà ở, công chứng và đăng ký tài sản; việc chia sẻ, cập nhật thông tin giữa các cơ quan còn hạn chế. Thực tiễn vẫn xảy ra tình trạng giao dịch đối với bất động sản chưa đủ điều kiện, thông tin dự án không đầy đủ hoặc không chính xác... Những bất cập này không chỉ làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước, mà chính người dân và doanh nghiệp có thể gánh những rủi ro từ việc thiếu minh bạch thông tin.

Sự thiếu đồng bộ về dữ liệu tạo ra khoảng trống thông tin, làm tăng chi phí giao dịch. Khi người mua khó kiểm chứng đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản, còn cơ quan quản lý khó theo dõi toàn bộ vòng đời của một sản phẩm bất động sản, nguy cơ phát sinh tranh chấp, giao dịch thiếu minh bạch hoặc lợi dụng thông tin để đầu cơ cũng gia tăng là điều rất khó tránh khỏi.

Để bảo đảm thông tin về giao dịch bất động sản được minh bạch, dự thảo Luật quy định về Quy trình giao dịch bất động sản gồm: kiểm tra thông tin và điều kiện của bất động sản đưa vào giao dịch; chuẩn bị hồ sơ giao dịch; xác lập giao dịch; công chứng hoặc chứng thực theo quy định; thực hiện thanh toán và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; bàn giao bất động sản; hoàn thành giao dịch, cấp giấy chứng nhận hoặc các thủ tục khác theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, dự thảo luật quy định: bất động sản khi đưa vào giao dịch theo quy định của luật này phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch.

Mã định danh điện tử có thể được nhìn nhận như một “danh tính số” thống nhất của sản phẩm bất động sản. Nếu được thiết kế đồng bộ, mã định danh điện tử sẽ trở thành “chìa khóa” để kết nối các thông tin liên quan đến bất động sản, từ thông tin dự án, vị trí, tình trạng pháp lý, quá trình giao dịch. Không chỉ có ý nghĩa đối với người tham gia giao dịch và doanh nghiệp, mã định danh điện tử còn có thể tạo ra thay đổi đáng kể đối với quản lý nhà nước. Khi dữ liệu sản phẩm được chuẩn hóa và kết nối, cơ quan quản lý có điều kiện tốt hơn để theo dõi diễn biến thị trường, nhận diện những điểm bất thường và đưa ra chính sách kịp thời. Do đó, mã định danh điện tử có thể góp phần chuyển thị trường từ trạng thái “tin vào thông tin được cung cấp” sang “kiểm chứng thông tin bằng dữ liệu”. Khi thông tin pháp lý của sản phẩm được quản lý chặt chẽ, sẽ giúp kiểm soát được tình trạng thổi giá, thao túng, ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Việc luật hóa chế định này là cần thiết. Tuy nhiên mã định danh điện tử chỉ thực sự phát huy giá trị khi dữ liệu gắn với mã phải được cập nhật chính xác, kịp thời và có cơ chế kiểm soát trách nhiệm rõ ràng. Do đó, cần xác định rõ chủ thể có trách nhiệm tạo lập, cung cấp, cập nhật và chịu trách nhiệm về tính chính xác của từng nhóm thông tin. Minh bạch không có nghĩa là “mở toang”, do đó, cần minh định rõ: dữ liệu nào được công khai, dữ liệu nào chỉ cung cấp cho chủ thể có quyền và dữ liệu nào thuộc phạm vi quản lý của cơ quan nhà nước. Và mã định danh điện tử chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi các thông tin liên quan không được phân mảnh, mà phải được gắn với quá trình xây dựng hạ tầng dữ liệu quốc gia.

Việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường bất động sản trên cơ sở chuyển đổi số, xây dựng và vận hành thống nhất hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời, tăng cường công khai, minh bạch thông tin, quản lý các giao dịch bất động sản, nâng hiệu quả dự báo, điều tiết thị trường. Do đó, nếu được thiết kế chặt chẽ, triển khai đồng bộ và bảo đảm dữ liệu “Đúng - Đủ - Sạch - Sống”, mã định danh điện tử sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, hướng tới một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.