Lấy khả năng tiếp cận của người dân làm thước đo hiệu quả chính sách phát triển nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội phải xuất phát từ nhu cầu thực tế

ĐBQH Phan Thị Thùy Linh khẳng định, nhà ở xã hội là điểm gặp nhau giữa tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh. Kinh tế tăng trưởng để người dân có nhà ở, đồng thời, khi người dân an cư thì nền kinh tế mới có điều kiện tăng trưởng bền vững.

Đại biểu đánh giá cao những nỗ lực của Chính phủ, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội thời gian qua. Riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra. Đây là kết quả đáng ghi nhận, thể hiện quyết tâm trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, nhất là những người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, theo đại biểu, bên cạnh số lượng nhà ở được xây dựng, vấn đề có ý nghĩa quyết định là người thực sự có nhu cầu có tiếp cận được những căn nhà đó hay không.

Thực tế, có những người đáp ứng đầy đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng chưa tích lũy đủ tiền trả trước hoặc không có khả năng trả nợ trong nhiều năm. Đối với những trường hợp này, chính sách hỗ trợ mua nhà chưa thể giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt.

Do đó, đại biểu đề nghị hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội trong mối liên hệ chặt chẽ với chính sách phát triển nhà ở cho thuê, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho những người chưa đủ khả năng mua nhà.

Đại biểu phân tích, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là hai chiều khác nhau của chính sách. Trong khi nhà ở xã hội xác định mục tiêu hỗ trợ và đối tượng thụ hưởng, thì cho thuê là một phương thức tiếp cận nhà ở. Nhà ở xã hội có thể được bán, cho thuê hoặc thuê mua. Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội cho thuê sẽ giúp các chính sách bổ trợ lẫn nhau, đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của người dân.

Một gia đình có thu nhập ổn định và tích lũy nhất định có thể cần chính sách hỗ trợ mua nhà. Trong khi đó, công nhân mới đến đô thị làm việc thường có nhu cầu thuê nhà gần khu công nghiệp; những người trẻ thường xuyên thay đổi công việc lại cần các hợp đồng thuê ổn định nhưng vẫn thuận tiện di chuyển.

Chính sách nhà ở chỉ thực sự hiệu quả khi đáp ứng được những nhu cầu khác nhau này, trong đó thuê nhà dài hạn cần được bảo đảm như một lựa chọn có chất lượng, thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà ở.

Đề cập Nghị quyết số 303 ngày 30/9/2026 của Chính phủ, đại biểu Phan Thị Thùy Linh cho biết, trong gần 900.000 căn nhà ở xã hội được giao chỉ tiêu thực hiện giai đoạn 2026 - 2030, có hơn 191.000 căn dành cho thuê.

Theo đại biểu, đây là định hướng đúng đắn khi Chính phủ đã nhận diện thực trạng cơ cấu sản phẩm nhà ở xã hội còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê nhà với mức giá hợp lý của người lao động rất lớn. Tuy nhiên, để định hướng này đi vào cuộc sống, cần có những cơ chế cụ thể, phù hợp với đặc thù của từng địa phương và từng nhóm đối tượng.

Trước hết, đại biểu đề nghị việc phân bổ chỉ tiêu nhà ở xã hội để bán, thuê mua và cho thuê phải căn cứ vào nhu cầu thực tế của từng địa bàn, tránh phân bổ bình quân, cào bằng.

Theo đó, trước khi giao chỉ tiêu, địa phương cần khảo sát khả năng chi trả tiền nhà hằng tháng của người dân, thời gian dự kiến cư trú và nhu cầu mua hay thuê nhà. Đặc biệt, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cần được bố trí gần nơi làm việc, kết nối thuận lợi với hệ thống giao thông công cộng, trường học và các dịch vụ thiết yếu.

Đại biểu lưu ý, một căn hộ có giá bán hoặc giá thuê thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc có thể khiến người dân phải gánh thêm chi phí và thời gian đi lại. Vì vậy, khi đánh giá một dự án nhà ở có thực sự phù hợp với khả năng chi trả hay không, cần tính toán tổng thể cả tiền nhà, phí dịch vụ và chi phí đi lại, thay vì chỉ căn cứ vào giá căn hộ.

Thiết kế cơ chế vốn riêng cho nhà ở cho thuê, bảo đảm ưu đãi đến đúng người thụ hưởng

Một trong những kiến nghị được ĐBQH Phan Thị Thùy Linh đặc biệt nhấn mạnh là cần xây dựng cơ chế tài chính riêng cho phát triển nhà ở xã hội cho thuê, thay vì áp dụng tương tự các dự án nhà ở để bán.

Đại biểu chỉ rõ, đối với dự án nhà ở để bán, doanh nghiệp có thể thu hồi vốn sau khi bàn giao sản phẩm. Ngược lại, đầu tư nhà ở cho thuê đòi hỏi doanh nghiệp phải bỏ vốn ban đầu tương đối lớn nhưng thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài 20 - 30 năm. Trong suốt thời gian này, nhà đầu tư còn phải chịu chi phí quản lý, bảo trì, sửa chữa và rủi ro khi không có người thuê.

Trong khi đó, cơ chế tài chính dành cho nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu được thiết kế cho các dự án để bán. Nếu tiếp tục tăng chỉ tiêu nhà ở cho thuê nhưng không thay đổi chính sách vốn, doanh nghiệp sẽ khó có động lực tham gia vì thời hạn vay vốn không tương xứng với thời gian thu hồi vốn.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị Chính phủ nghiên cứu thiết lập nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp, với thời hạn cho vay phù hợp chu kỳ thu hồi vốn của các dự án nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, cần quy định rõ nguyên tắc điều chỉnh giá thuê để vừa bảo đảm quyền lợi, sự ổn định cho người thuê nhà, vừa tạo cơ sở cho doanh nghiệp tính toán hiệu quả đầu tư. Trách nhiệm bảo trì, duy tu công trình trong suốt thời gian cho thuê cũng phải được xác định cụ thể.

Đối với những dự án đang chuyển đổi từ hình thức bán sang cho thuê, đại biểu đề nghị phải tính toán lại phương án tài chính, đồng thời giải quyết dứt điểm các hợp đồng, cam kết đã ký kết với người dân trước đó, tránh phát sinh tranh chấp và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.

Bên cạnh vấn đề nguồn vốn, ĐBQH Phan Thị Thùy Linh nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm các chính sách ưu đãi của Nhà nước phải thực sự đến được với người thụ hưởng.

Đại biểu cho rằng, việc Nhà nước bố trí quỹ đất, hỗ trợ vốn vay ưu đãi hoặc sử dụng ngân sách để giảm giá thành nhà ở xã hội đều là những nguồn lực có giá trị lớn. Tuy nhiên, nếu thiếu các quy định ràng buộc và cơ chế giám sát minh bạch, lợi ích từ chính sách có thể chỉ dừng lại ở chủ đầu tư mà chưa được chuyển hóa thành lợi ích thiết thực cho người dân.

Do đó, ngay từ khi giao ưu đãi cho một dự án, cần quy định rõ đối tượng phục vụ, mức giá bán hoặc giá thuê tối đa, tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu và thời gian phải duy trì mức giá ưu đãi. Những thông tin này phải được công khai để người dân biết và tham gia giám sát.

Đặc biệt, đại biểu đề xuất đổi mới cách thức đánh giá hiệu quả chính sách nhà ở xã hội theo hướng chú trọng kết quả thụ hưởng thực chất, thay vì chỉ dựa vào số lượng căn hộ được xây dựng hoặc hoàn thành.

Theo đó, cần theo dõi cụ thể số căn hộ đã đưa vào sử dụng, tỷ lệ căn hộ thực tế có người ở, số tiền mỗi hộ gia đình phải chi trả hằng tháng và chất lượng quản lý, vận hành sau khi bàn giao.

Đồng thời, thủ tục xét duyệt đối tượng hưởng chính sách phải được đơn giản hóa, bảo đảm công khai, minh bạch, tạo điều kiện để người dân có thể tự hoàn thiện hồ sơ, không phải thông qua các khâu trung gian.

Khẳng định ý nghĩa lâu dài của chính sách nhà ở xã hội đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, đại biểu Phan Thị Thùy Linh cho rằng, khi người lao động có chỗ ở an toàn, ổn định, họ sẽ yên tâm làm việc, chăm lo gia đình và gắn bó lâu dài với doanh nghiệp. Đây cũng là điều kiện để các địa phương giữ chân nguồn nhân lực, nâng cao sức hấp dẫn của các khu công nghiệp, thu hút đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng.

Mặt khác, khi giảm được gánh nặng chi phí nhà ở, người dân sẽ có thêm nguồn lực dành cho giáo dục, chăm sóc sức khỏe và tích lũy, qua đó góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững.

“Nhà ở xã hội không chỉ là chính sách an sinh, mà là một động lực của tăng trưởng”, đại biểu nhấn mạnh.

Từ đó, ĐBQH Phan Thị Thùy Linh đề nghị lấy khả năng tiếp cận và kết quả thụ hưởng thực tế của người dân làm thước đo xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Thành công của chính sách phải được thể hiện bằng việc người thực sự cần nhà có được chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.