Tạo cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản và người sử dụng đất

Nhiều điểm mới tạo cơ hội đầu tư

Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định, Luật Đất đai năm 2024 có một số điểm mới tạo cơ hội đầu tư, bao gồm: việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cơ hội cho vay thế chấp; cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản; đưa ra cơ chế và thủ tục giải phóng mặt bằng.

Đáng chú ý, theo luật sư, Luật Đất đai năm 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm nhưng trong Luật Đất đai năm 2024 đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng. Đây là nội dung đột phá, nhiều nhà đầu tư quan tâm và là hướng xử lý tốt.

TS. Ngô Công Thành, Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp thuộc Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA) nhìn nhận, thị trường bất động sản đang được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố thuận lợi. Đó là tăng trưởng kinh tế ổn định trong những năm qua và dự kiến sẽ đạt 6,5% trong năm nay; nhu cầu nhà ở tại thị trường đang rất lớn, đặc biệt ở khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Với mục tiêu đô thị hóa của Chính phủ, nhiều chính sách cũng sẽ được ban hành, mở thêm cơ hội mới cho thị trường.

Cũng theo ông Thành, dư địa của bất động sản khu công nghiệp cũng đang rất lớn, khuyến khích các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực này. Bên cạnh đó, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang có dấu hiệu tăng trưởng mạnh. Trong 3 tháng đầu năm, vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt 1,6 tỷ USD, tương đương 25% tổng vốn FDI vào Việt Nam, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm 2023. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang có thêm nhiều nhà đầu tư lớn. Đồng thời, Việt Nam cũng đang đẩy mạnh phát triển kết cấu hạ tầng với hàng loạt dự án quan trọng như đường sắt, sân bay…, các dự án khu đô thị sẽ được phát triển mạnh mẽ hơn.

Trong bối cảnh đó, Luật Đất đai năm 2024 sẽ khai thông những ách tắc trên thị trường, biến những cơ hội đã tồn tại trở nên khả thi hơn, ông Thành bình luận. Cùng quan điểm, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng Đỗ Thị Thúy Hằng cho rằng, từ nửa cuối năm 2023 đến đầu năm nay là giai đoạn của tiền vay lãi suất thấp, cùng với hành lang pháp lý đầy đủ hơn là việc Luật Đất đai năm 2024 được ban hành sẽ là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quay lại thị trường. Đầu năm nay, tỷ lệ môi giới bất động sản trở lại nghề gia tăng đã phần nào cho thấy thị trường dần khởi sắc.

Làm rõ việc bồi thường thỏa đáng cho người dân

Mặc dù những thay đổi trong Luật Đất đai năm 2024 được đánh giá mang đến nhiều cơ hội đầu tư, song theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, vẫn còn tồn tại những rủi ro pháp lý mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chú ý. 

Ông Ánh phân tích, về quyền sở hữu đất đai, có những lo ngại về tư duy trong việc sử dụng quyền sở hữu đất đai (chuyển quyền sở hữu từ một người sang một nhóm người). Về đấu thầu, cần phải siết chặt thêm các quy định có liên quan và tiêu chuẩn doanh nghiệp tham gia đấu thầu, từ đó mới tạo thêm nguồn cung thật cho phân khúc nhà ở thương mại. Liên quan đến vấn đề cho thuê đất, ông Ánh cho rằng, việc trả tiền thuê đất một lần có bất cập ở góc độ chúng ta định giá đất quá rẻ. Nếu muốn cho thuê đất một cách hiệu quả, cần phải giải quyết được hai vấn đề, đó là định giá đất và điều chỉnh giá thuê đất, ông Ánh lưu ý.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, việc duy trì cơ chế thu hồi đất là điều không thể làm khác trong bối cảnh kinh tế hạ tầng vẫn còn nhiều yếu kém. Ông cho rằng, có hai vấn đề không thể tách bạch là phát triển kinh tế, ổn định xã hội và lợi ích của người dân. Do đó, cần làm rõ về việc bồi thường thỏa đáng cho người dân, giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường trong Luật Đất đai năm 2024. Chính phủ cần hỗ trợ cho người dân một cách thực chất thay vì hình thức và phải có sự chủ động từ sớm, từ xa, từ trước khi thu hồi đất. Nếu làm được những điều này, việc thu hồi đất sẽ trở nên thực chất, quan hệ đất đai mới trở nên lành mạnh, ông Đỉnh đề xuất.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng kỳ vọng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm “thế nào là mục đích công cộng” trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Từ thực tiễn tranh chấp pháp lý liên quan tới vấn đề này, ông Hà cho rằng, Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được bảo đảm.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nêu rõ, tình trạng thực tế của thị trường bất động sản là “khủng hoảng phân khúc”. Đến nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ “gần như thất bại” so với chung cư thương mại có tốc độ tăng giá “đáng sợ”. Nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai năm 2024 để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, ông Nghĩa cảnh báo.

Mới đây, Thủ tướng đã có yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành sớm trình Chính phủ các nghị định và thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024. Đây là cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép luật này có hiệu lực từ 1.7.2024 thay vì từ 1.1.2025 như đã quyết định trước đó. Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, xây dựng các văn bản hướng dẫn luật là vấn đề rất quan trọng. Do vậy, để Luật Đất đai năm 2024 sớm được thực hiện hiệu quả, cần xây dựng các văn bản hướng dẫn chi tiết, bảo đảm cả tiến độ và chất lượng.