Không mặc nhiên cho phép bán bất động sản khi cơ quan quản lý quá hạn trả lời

Phân định rõ tiền đặt cọc với khoản thanh toán theo hợp đồng

Góp ý các quy định về đặt cọc và điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh tại Điều 18, Điều 19 và Điều 20 của dự thảo Luật, ĐBQH Vũ Thị Lan Anh đề nghị làm rõ bản chất pháp lý của khoản tiền đặt cọc, đồng thời hoàn thiện cơ chế kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Theo đại biểu, khoản 5 Điều 18 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua bất động sản khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; khoản tiền này được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng. Quy định nhằm hạn chế việc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, bảo vệ khách hàng và giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên, khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các bên có thể tiến tới ký hợp đồng và thực hiện thanh toán theo tiến độ. Nếu không xác định rõ mối quan hệ giữa đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng với khoản thanh toán theo hợp đồng, quy định có thể dẫn đến việc sử dụng thỏa thuận đặt cọc như một hình thức thu tiền trước khi ký hợp đồng chính thức.

Vì vậy, đại biểu đề nghị phân biệt rõ thỏa thuận đặt cọc theo Bộ luật Dân sự với việc thu tiền nhằm huy động vốn hoặc thanh toán trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời quy định cụ thể về nội dung thỏa thuận, chứng từ thu tiền, phương thức thanh toán, trách nhiệm hoàn trả và xử lý vi phạm.

ĐBQH Vũ Thị Lan Anh cũng kiến nghị bảo đảm tính thống nhất giữa khoản 5, khoản 6 Điều 18 với các quy định về thanh toán tại Điều 20, tránh để cùng một khoản tiền vừa được xác định là tiền đặt cọc, vừa được xử lý như khoản thanh toán theo hợp đồng mà không có căn cứ rõ ràng.

Liên quan đến khoản 4 Điều 19, dự thảo quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Trong thời hạn 8 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan này kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản.

Đại biểu đề nghị làm rõ phạm vi kiểm tra, thành phần hồ sơ, cách tính thời hạn, trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận và hậu quả pháp lý khi hết thời hạn mà chưa có văn bản trả lời.

Theo đại biểu, nếu thủ tục này chỉ nhằm xác nhận những điều kiện đã được quy định cụ thể trong Luật, cần đánh giá khả năng đơn giản hóa theo hướng công khai thông tin, tăng cường trách nhiệm tự chịu trách nhiệm của chủ đầu tư và kiểm tra có trọng tâm. Tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm cơ chế ngăn chặn giao dịch đối với bất động sản chưa đủ điều kiện.

Đáng chú ý, ĐBQH Vũ Thị Lan Anh đề nghị không quy định theo hướng mặc nhiên được bán khi cơ quan nhà nước quá hạn trả lời nếu chưa có cơ chế xác minh và xử lý rủi ro tương ứng.

Đối với khoản 3 Điều 19, dự thảo quy định nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng. Trường hợp thi công theo phương pháp không thực hiện phần móng theo phương pháp thông thường thì phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành một mặt bằng sàn công trình theo hồ sơ thiết kế và trình tự thi công được phê duyệt.

Đại biểu cho rằng quy định này đã bước đầu tính đến sự khác nhau giữa các công nghệ thi công, song khái niệm “một mặt bằng sàn công trình” chưa đủ rõ để xác định mức độ hoàn thành tương đương với nghiệm thu phần móng.

Do đó, đại biểu đề nghị quy định rõ nguyên tắc xác định tiêu chí kỹ thuật tương đương, căn cứ nghiệm thu và trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý xây dựng; đồng thời giao Chính phủ hoặc cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn chi tiết trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Theo ĐBQH Vũ Thị Lan Anh, việc xác định điều kiện huy động vốn cần dựa trên mức độ an toàn, khả năng kiểm soát chất lượng và tiến độ thực tế của công trình, không chỉ căn cứ vào tên gọi của công nghệ thi công.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị rà soát khoản 6 và khoản 7 Điều 19 về việc dẫn chiếu đến Điều 12, nhất là các điều kiện liên quan đến pháp lý đất đai, nghĩa vụ tài chính và công khai thông tin; bảo đảm xác định rõ trường hợp áp dụng, tránh bỏ sót hoặc áp dụng lặp lại những điều kiện không phù hợp với tính chất của bất động sản hình thành trong tương lai.

Công khai hợp đồng mẫu phải đi đôi với kiểm soát nội dung

Đối với các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Điều 33, Điều 34 và Điều 35, đại biểu đề nghị bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, công chứng và giao dịch điện tử.

Theo khoản 3 Điều 34, hợp đồng mẫu được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng và không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của pháp luật khác.

Đại biểu cho rằng quy định này có thể góp phần giảm thủ tục hành chính, nhưng cần đánh giá đầy đủ mối quan hệ với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các giao dịch có điều khoản do bên kinh doanh soạn thảo sẵn.

Đáng lưu ý, việc công khai hợp đồng mẫu không đồng nghĩa với việc nội dung hợp đồng đã được thẩm định về tính hợp pháp, tính công bằng và mức độ bảo vệ người tiêu dùng. Nếu bỏ thủ tục đăng ký theo pháp luật khác mà chưa xác định rõ cơ chế kiểm soát thay thế, nguy cơ xuất hiện các điều khoản bất lợi cho khách hàng vẫn còn.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, làm rõ quan hệ áp dụng giữa Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; xác định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc sử dụng hợp đồng mẫu, cơ chế tiếp nhận phản ánh, kiểm tra, hậu kiểm và xử lý các điều khoản vi phạm.

Trường hợp có sự khác nhau giữa các luật, cần quy định rõ nguyên tắc áp dụng, tránh tình trạng một hợp đồng phải thực hiện nhiều thủ tục hoặc ngược lại, không có cơ chế kiểm soát hữu hiệu.

Liên quan đến khoản 3 và khoản 4 Điều 33 về công chứng, chứng thực, đại biểu đề nghị rà soát sự thống nhất giữa yêu cầu công chứng, chứng thực đối với hợp đồng có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản giữa các cá nhân.

Theo đó, cần phân biệt rõ trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực với trường hợp do các bên lựa chọn, bảo đảm phù hợp với pháp luật dân sự, pháp luật về công chứng và quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Đối với khoản 6 Điều 33 về giao kết hợp đồng bằng phương thức điện tử thông qua nền tảng của Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hoặc nền tảng khác có kết nối, chia sẻ dữ liệu với hệ thống này, đại biểu Vũ Thị Lan Anh đề nghị làm rõ nguyên tắc xác thực chủ thể, xác định thời điểm giao kết, lưu trữ hợp đồng, bảo đảm tính toàn vẹn của dữ liệu và giá trị pháp lý của giao dịch điện tử; đồng thời tránh đặt ra các điều kiện kỹ thuật vượt quá yêu cầu của pháp luật về giao dịch điện tử.

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) đề nghị rà soát, bảo đảm tính thống nhất với các quy định về đất đai và hoạt động của tổ chức tín dụng, nhất là điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và xử lý tài sản bảo đảm.

Về điều kiện chuyển nhượng dự án, đại biểu chỉ ra rằng, khoản 4 Điều 30 dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng. Trong khi đó, theo đại biểu, Điều 27 dự thảo Luật Đất đai quy định bên nhận chuyển nhượng được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính. Sự chưa thống nhất này có thể gây ách tắc đối với những dự án đang gặp khó khăn, chưa đủ nguồn lực tiếp tục triển khai. Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế linh hoạt, tạo điều kiện chuyển nhượng để tháo gỡ điểm nghẽn, tiếp tục thực hiện dự án.

Liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm, đại biểu cho rằng, khoản 3 Điều 1 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản loại trừ khỏi phạm vi điều chỉnh việc tổ chức tín dụng bán nhà ở, dự án bất động sản thế chấp, nhưng các quy định liên quan lại yêu cầu việc xử lý tài sản phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án. Đối với những dự án đã thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, yêu cầu này có thể gây khó khăn cho việc xử lý tài sản bảo đảm, khiến dự án tiếp tục đình trệ.

ĐBQH Hoàng Minh Hiếu đề nghị cơ quan soạn thảo tháo gỡ những điểm chưa thống nhất giữa các quy định, tránh gây ách tắc trong xử lý tài sản bảo đảm và triển khai dự án, bảo đảm tính khả thi khi thực hiện.