Không để chồng chéo, không tạo khoảng trống pháp lý
Tại Hội thảo Lấy ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế và Tài chính phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa tổ chức, nhiều ý kiến đề nghị làm rõ mối quan hệ, bảo đảm tính liên thông giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản; đồng thời, đổi mới quy hoạch, chính sách tài chính đất đai theo hướng sử dụng hiệu quả nguồn lực, hài hòa lợi ích và bảo đảm an toàn cho thị trường.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi:
Bảo đảm đồng bộ, liên thông giữa các luật về đất đai, nhà ở và bất động sản
Đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ sửa đổi các luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản theo hướng đồng bộ, thống nhất, không chồng chéo, không tạo khoảng trống pháp lý. Ba lĩnh vực này có mối liên hệ chặt chẽ theo chuỗi “Đất - Nhà - Giao dịch”, do đó cần bảo đảm tính liên thông từ phạm vi, đối tượng điều chỉnh đến thiết kế chính sách trong từng luật. Việc rà soát cần bảo đảm thể chế hóa đầy đủ, đúng đắn các quan điểm, chủ trương, chính sách; đồng thời đánh giá tính khả thi của các quy định khi áp dụng vào thực tiễn.
Từ thực tiễn phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phía Nam, cần nhận diện rõ những điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng và phát huy nguồn lực đất đai để kịp thời tháo gỡ, khơi thông nguồn lực. Cùng với đó, pháp luật cần có tư duy kiến tạo, chủ động thể chế hóa những vấn đề mới đã đủ rõ, tạo môi trường phát triển bền vững từ đất đai, nhà ở đến kinh doanh bất động sản.
Một yêu cầu khác là phân định rõ phạm vi giữa các luật, tránh chồng lấn nhưng không để phát sinh kẽ hở; đồng thời, phù hợp với việc tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp và đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với năng lực, điều kiện thực hiện. Cần chú trọng xây dựng, kết nối dữ liệu số giữa các lĩnh vực. Khi thiết kế chính sách liên quan đến giao dịch bất động sản, công chứng, thanh toán điện tử, cần tính đến khả năng liên thông dữ liệu để bảo đảm tính khả thi.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn:
Đổi mới tư duy quy hoạch, chính sách tài chính đất đai
Cần nhìn nhận đất đai như một nguồn lực phục vụ phát triển. Trên cơ sở đó, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tài chính đất đai, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định theo hướng phù hợp, khả thi, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.
Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đề nghị đổi mới tư duy theo hướng thống nhất, đồng bộ với quy hoạch tổng thể vùng, tỉnh, đô thị và nông thôn. Dự thảo cần thể hiện rõ hơn nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay vì chủ yếu dừng ở việc phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất từ Trung ương xuống địa phương. Đồng thời, cần rà soát Luật Đất đai với Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để các quy định vận hành thống nhất; làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch khác ở từng cấp, nhất là cấp xã.
Đối với tài chính đất đai, đề nghị chính sách thu tiền sử dụng đất được thiết kế theo mục tiêu phân bổ nguồn lực đất đai hiệu quả, thúc đẩy sản xuất, cạnh tranh và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Đối với đất phục vụ sản xuất, giáo dục, y tế, cần xem xét mức thu tối thiểu, có thể tương ứng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; việc lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu, chú trọng năng lực tài chính, chuyên môn và hiệu quả sử dụng đất. Với nhà ở xã hội, đề nghị miễn, giảm tối đa hoặc không thu tiền sử dụng đất; đất thương mại, dịch vụ và nhà ở thương mại có thể đấu giá để bảo đảm lợi ích.
Đồng thời, không nên khai thác nguồn lực đất đai chủ yếu bằng cách đẩy giá đất lên, bởi giá đất cao có thể làm tăng chi phí sản xuất, kinh doanh và gây khó khăn cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Chính sách giá đất cũng cần tính đến chiều hướng thị trường giảm để có cơ chế điều chỉnh phù hợp.
ĐBQH Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh:
Cơ sở dữ liệu đất đai không thể thay thế hoạt động công chứng
Đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về công chứng trong dự thảo luật, bảo đảm đúng bản chất hoạt động công chứng và không tạo thêm rủi ro cho các bên trong giao dịch. Từ yêu cầu hài hòa lợi ích và bảo đảm an toàn cho các bên, cần cân nhắc giữ quy định hiện hành về công chứng đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thay vì thu hẹp yêu cầu công chứng dựa trên mức độ đầy đủ của cơ sở dữ liệu.
Theo đó, dự thảo đặt ra trường hợp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn chỉ thực hiện công chứng khi thửa đất chưa có đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai. Quy định này cần được cân nhắc bởi cơ sở dữ liệu đất đai dù có vai trò quan trọng trong việc cung cấp, kiểm tra thông tin, hạn chế giả mạo giấy tờ, nhưng không thể thay thế hoạt động công chứng.
Bản chất của công chứng còn là kiểm tra, xác nhận sự tự nguyện và ý chí của các bên tham gia giao dịch - yếu tố không thể chỉ dựa vào dữ liệu hoặc máy móc để xác định. Vì vậy, không nên hiểu việc cơ sở dữ liệu đầy đủ là căn cứ để loại bỏ công chứng trong giao dịch. Ngay cả khi thông tin đất đai đã được cập nhật đầy đủ, việc kiểm tra ý chí tự nguyện của các bên vẫn cần được bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro pháp lý.
Bên cạnh đó, đề nghị các quy định về công chứng cần được thể hiện ngay trong luật thay vì chỉ giao cho văn bản dưới luật, nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý rõ ràng, thống nhất. Việc giao dịch nào phải công chứng cần được xác định bằng quy định của luật và đặt trong mối quan hệ với pháp luật chuyên ngành.
