Tránh xung đột với Luật Đất đai
Trình bày về nội dung 2 dự thảo Luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm giải quyết các bất cập và quy định rõ các nội dung để dễ thực hiện; bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan, tránh chồng chéo trong thực thi. Cùng với việc cắt giảm các thủ tục hành chính, dự luật đã “luật hóa” các quy định và giảm bớt văn bản dưới luật. Bộ Xây dựng đã thể chế hóa 8 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình Quốc hội trong 13 chương của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với 196 điều cụ thể.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương, 93 điều, tập trung làm rõ hơn một số nội dung liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, quy định giao dịch sản phẩm qua sàn, các loại hình bất động sản mới. Luật này được sửa đổi trên tinh thần giải quyết các vướng mắc đang kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội; loại bỏ các vấn đề chồng chéo trong thực thi pháp luật, thủ tục hành chính; phân cấp phân quyền cho các địa phương.
Đánh giá cao hai dự Luật được chuẩn bị công phu trên cơ sở tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, GS.TS Phan Trung Lý cho rằng, việc sửa đổi hai luật lần này sẽ góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, giải quyết tồn tại, vướng mắc chưa phù hợp với thực tiễn.
Để tiếp tục hoàn thiện hai dự luật, GS.TS Phan Trung Lý đề nghị rà soát bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định về lĩnh vực này, đặc biệt là phù hợp với quy định của Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, trong tương quan với Luật Đất đai, Luật Xây dựng. Đi sâu vào nội dung xây dựng, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, GS.TS Phan Trung Lý nhìn nhận, đây là nội dung rất quan trọng và phức tạp, nhưng cũng là "mảnh đất" màu mỡ cho tham nhũng, tiêu cực. Nếu quy định không chặt chẽ thì quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sẽ bị lợi dụng, tạo điều kiện cho cá nhân trục lợi chính sách, làm giàu bất chính.
Cũng có ý kiến cho rằng, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phụ thuộc rất nhiều vào Luật Đất đai. Có tới 50 điều trong Luật Đất đai liên quan tới kinh doanh bất động sản và 3 điều cơ bản liên quan đến Luật Nhà ở. Vì vậy, nếu không đặt trong mối liên hệ này thì có thể dẫn tới sự mâu thuẫn, xung đột giữa 3 luật trong tương lai, bởi hiện nay sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và hai luật nói trên là rất nhiều.
Quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư là chưa hợp lý
Nêu thực trạng nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, GS.TS Trần Ngọc Đường cho rằng, mục 4, Chương II dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng là không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn. Nguyên nhân là không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở. Hiện nay không phải họ không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà đó là vĩnh viễn mà vì chính sách xây lại nhà đó chưa hợp lý, GS. TS Trần Ngọc Đường nêu vấn đề.
Về quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ở khoản 1 Điều 26, GS.TS. Trần Ngọc Đường nhận định, nội dung này là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý. Bởi nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư. Trong khi đó, thế giới xem đây là xu hướng sống của cư dân thành phố để tiến tới xóa bỏ nhà ở manh mún, nhỏ lẻ.
Liên quan đến vấn đề về phân quyền, cơ chế kiểm soát quyền lực trong quản lý, phát triển nhà ở, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, những quy định trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân được ổn định, tránh xáo trộn, không tạo cơ hội cho những đối tượng tự ý nâng giá đất, nhà chung cư dẫn đến việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh. “Trong hoạt động kinh doanh trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần cải tạo do căn hộ chung cư xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nêu rõ.
Bên cạnh đó, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng đề xuất bổ sung quy định về vai trò của Nhân dân, Thanh tra chuyên ngành đất đai, xây dựng và Hiệp hội Bất động sản trong hoạt động hỗ trợ, giám sát, phản biện xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân về nhà ở. Đồng thời, cân nhắc quy trình triển khai cách tính thuế luỹ tiến đối với nhà ở theo giá trị tài sản hay theo số lượng nhà ở để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Thuế, Luật Thi hành án dân sự…
