Hoàn thiện pháp luật đất đai để khơi thông nguồn lực, bảo đảm hài hòa lợi ích

Một dự án, một con đường tiếp cận đất, một đầu mối chịu trách nhiệm

Theo Hồ sơ định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được trình tại phiên họp, dự thảo Luật tiếp tục được hoàn thiện theo hướng mạch lạc, rõ ràng hơn và bổ sung một số chính sách quan trọng. Đáng chú ý, dự thảo Luật thiết kế thành 7 nhóm các trường hợp thu hồi đất khi thực sự cần thiết; luật hóa nguyên tắc người có đất bị thu hồi phải có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ của nhà đầu tư, ĐBQH Nguyễn Cao Sơn (Phú Thọ) cho rằng, trước khi bỏ vốn, nhà đầu tư phải dự đoán được 4 yếu tố: con đường tiếp cận đất đai, chi phí, thời điểm có mặt bằng sạch và thời hạn khai thác dự án.

Từ yêu cầu đó, đại biểu đề nghị áp dụng nguyên tắc “một dự án, một con đường tiếp cận đất, một đầu mối chịu trách nhiệm”. Theo đại biểu, các quy định về đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận hiện còn mang tính định tính; do đó, cần xác lập tiêu chí khép kín, xác định rõ một con đường tiếp cận đất đai ngay từ đầu và có giá trị xuyên suốt quá trình thực hiện dự án. Việc chuyển hồ sơ nội bộ giữa các cơ quan không được làm phát sinh thêm thủ tục hoặc gánh nặng thời gian cho doanh nghiệp.

Đại biểu cũng đồng tình với quy định trả tiền thuê đất một lần đối với hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đây là khoản vốn rất lớn mà doanh nghiệp phải bỏ ra khi dự án chưa tạo doanh thu, trong khi thời hạn sử dụng đất theo khoản 2 Điều 80 thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Vì vậy, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề nghị nghiên cứu áp dụng thời hạn 70 năm cho nhóm dự án này; với hạ tầng chiến lược đặc biệt, có thể nghiên cứu thời hạn đến 99 năm theo tiêu chí chặt chẽ và rà soát định kỳ. Thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất sạch, chậm thủ tục hoặc thay đổi quy hoạch cũng cần được tính toán để không làm ảnh hưởng đến thời hạn khai thác thực tế của dự án. Cùng với đó, nhà đầu tư cần được bảo đảm các quyền thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng và cho thuê lại trong thời gian còn lại.

Thu hồi đất phải thực sự cần thiết, tái định cư phải gắn với tái thiết cuộc sống

Từ thực tiễn địa phương, ĐBQH Nguyễn Trúc Sơn (Vĩnh Long) nhấn mạnh nhu cầu tạo quỹ đất sạch đang rất lớn. Địa phương muốn tăng trưởng, muốn triển khai các dự án trọng điểm nhưng đang gặp trở ngại khi đất đai trở thành một trong những rào cản đối với nhiều dự án đầu tư, kinh doanh.

Đại biểu đề nghị lần sửa đổi này mở ra cơ chế rõ ràng để địa phương có thể chủ động thu hồi đất, tạo đất sạch cho các dự án trọng điểm. Thu hồi đất từ người dân phải đi cùng bồi thường thỏa đáng, nhưng đồng thời phải có cơ chế đủ rõ để địa phương tạo được nguồn đất sạch phục vụ phát triển.

Đề cập vướng mắc trong đầu tư khu, cụm công nghiệp, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn cho biết, nếu mỗi dự án vào khu công nghiệp đều phải đấu giá, địa phương sẽ khó chủ động lấp đầy khu công nghiệp, ảnh hưởng đến tầm nhìn và tiến độ phát triển. Thực tế, có những địa phương đã đầu tư hạ tầng hàng trăm hecta nhưng đất vẫn để trống, từ đó có thể phát sinh vướng mắc với Luật Thực hành tiết kiệm, chống lãng phí. Do vậy, đại biểu đề nghị nếu khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn công thì giao UBND cấp tỉnh định giá cụ thể rồi cho thuê đất, thay vì áp dụng đấu giá đối với từng dự án.

Liên quan đến cơ chế xử lý phần diện tích còn lại khi đa số người sử dụng đất đồng thuận, đại biểu Nguyễn Cao Sơn cho rằng, Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định khi đại đa số người sử dụng đất đồng thuận và nhà đầu tư đã thỏa thuận phần lớn diện tích thì Nhà nước thu hồi phần còn lại. Tuy nhiên, dự thảo Luật lại quy định "HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua", qua đó có thể tạo thêm một vòng “xin - cho”.

Đại biểu cũng bày tỏ không nhất trí với đề xuất bổ sung số tuyệt đối người có đất bị thu hồi. Bởi, cùng một tỷ lệ đồng thuận nhưng dự án càng lớn sẽ càng khó thực hiện và thiểu số có thể phủ quyết vô thời hạn.

Do đó, đại biểu đề xuất thiết kế theo hai tầng. HĐND cấp tỉnh công khai thông qua danh mục dự án và chốt mẫu số ngay trước khi thỏa thuận. Khi hết hạn và đạt đồng thời từ 75% diện tích và từ 75% số người sử dụng đất trở lên thì UBND phải thu hồi phần còn lại, không xem xét lại dự án và không thương lượng giá lần thứ hai.

Trong khi đó, ĐBQH Trịnh Xuân An (Đồng Nai), ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại đề nghị tiếp tục làm rõ yêu cầu thu hồi đất phải thực sự cần thiết. Theo đại biểu, dù dự thảo Luật đã sắp xếp các trường hợp thu hồi đất thành 7 nhóm, rõ ràng, mạch lạc hơn so với trước, nhưng quy định về tỷ lệ 75% vẫn có thể phát sinh tranh luận và cần tiếp tục được làm rõ.

Đặc biệt, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, vấn đề tái định cư và tái thiết cuộc sống cần được quan tâm đầy đủ hơn. Dự thảo Luật cần bổ sung quy định xác định rõ tiêu chí để đánh giá việc tái thiết cuộc sống của người dân sau thu hồi đất.

Các tiêu chí, nguyên tắc cần được nghiên cứu quy định cụ thể, từ chỗ ở, diện tích và chất lượng nhà ở, hạ tầng, khả năng tiếp cận giáo dục, y tế, dịch vụ công đến việc làm, thu nhập và khả năng phục hồi sinh kế. Đối với những người có sinh kế phụ thuộc vào đất, cần tính đến cả điều kiện sản xuất, kinh doanh. Theo đại biểu, đây sẽ là cơ sở để Chính phủ triển khai các chương trình, chính sách nhằm tái thiết và bảo đảm cuộc sống của người dân tốt hơn.

Đưa đất vào sử dụng nhanh và hiệu quả hơn

Giải trình cụ thể về các nhóm vấn đề đại biểu quan tâm, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, dự thảo Luật được hoàn thiện theo hướng kết hợp giữa phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất với không gian phát triển, khoanh định các khu vực tiềm năng và xác định rõ chức năng sử dụng đất. Hệ thống quy hoạch được sắp xếp lại theo hướng tinh gọn: cấp tỉnh chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi đơn vị hành chính; kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có thời kỳ 10 năm; cấp xã có kế hoạch sử dụng đất có thời kỳ 5 năm.

Đối với băn khoăn của đại biểu về điều kiện điều chỉnh quy hoạch, Bộ trưởng ghi nhận và cho biết đã thiết kế chi tiết trong các dự thảo Nghị định, Thông tư. Thực tiễn địa phương thường xuất hiện các nhu cầu đột xuất, đặc biệt là các yêu cầu phát sinh liên quan đến quốc phòng, an ninh hoặc các dự án hạ tầng lớn. Do đó, quy định cần có độ mở linh hoạt; nếu quy định quá cứng nhắc trong thời hạn 5 hay 10 năm sẽ không đáp ứng được yêu cầu phát triển.

Về cơ chế giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch, cạnh tranh để lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực, sử dụng đất hiệu quả. Đồng thời, hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất thực hiện nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê theo đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Đáng chú ý, về tư duy đưa đất vào sử dụng nhanh nhất và hiệu quả nhất, Bộ trưởng đưa ra đề xuất mới đối với nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh. Theo Bộ trưởng, bản chất của đất thương mại, dịch vụ là bất động sản dòng tiền; việc sớm đưa vào khai thác sẽ mang lại lợi ích lớn cho xã hội.

Hiện nay, loại đất này vẫn tuân thủ hình thức đấu giá, đấu thầu. Bộ trưởng đề nghị cân nhắc nghiên cứu hướng giao quyền cho địa phương chủ động quyết định việc đấu giá hoặc đấu thầu đối với loại đất này để đẩy nhanh tiến độ; cho biết, cơ quan chủ trì sẽ tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp định hướng này.

Về thu hồi đất, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, dự thảo Luật quy định rõ hơn các tiêu chí, phạm vi thu hồi đất; bổ sung quy định thu hồi đất để phát triển quỹ đất vùng phụ cận các công trình kết nối hạ tầng. Đồng thời, bỏ quy định cứng nhắc bắt buộc chỉ được thu hồi đất sau khi đã hoàn thành toàn bộ việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư.

Những nội dung được các đại biểu đặt ra cho thấy yêu cầu xuyên suốt đối với lần sửa đổi này là phải tạo được một hệ thống pháp luật về đất đai rõ ràng, khả thi và nhất quán hơn; qua đó vừa tạo dư địa để địa phương chủ động phát triển, giúp doanh nghiệp dự báo được chi phí và tiến độ, vừa bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Đây cũng là cơ sở để đất đai thực sự trở thành nguồn lực được khai thác hiệu quả hơn cho phát triển.