Giá đất biến động, làm sao bảo vệ người định giá đúng pháp luật?

Phát biểu tranh luận tại hội trường sáng 29/10 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ĐBQH Lê Văn Thế (Ninh Bình) ghi nhận nhiều nội dung đã được cơ quan soạn thảo làm rõ trong quá trình tiếp thu, giải trình.

Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế cập nhật giá đất và nguyên tắc xác định trách nhiệm trong hoạt động định giá đất, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho địa phương, bảo đảm quyền lợi người dân và đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Rà soát hệ số điều chỉnh giá đất ít nhất mỗi năm một lần

Góp ý khoản 5 Điều 75, đại biểu cho biết dự thảo quy định HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ ba năm một lần, đồng thời cho phép sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ.

ĐBQH Lê Văn Thế đồng tình với yêu cầu ổn định tương đối của bảng giá đất, song cho rằng cần phân biệt chức năng của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Trong khi bảng giá đất xác lập mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí, hệ số điều chỉnh nhằm phản ánh những yếu tố khác biệt chưa được thể hiện đầy đủ trong bảng giá.

Đại biểu chia sẻ quan điểm của cơ quan soạn thảo về việc không bắt buộc ban hành hệ số điều chỉnh mới hằng năm để tránh làm biến động nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc cho phép điều chỉnh khi có thay đổi với trách nhiệm chủ động rà soát để kịp thời phát hiện những biến động.

"Rà soát hằng năm không đồng nghĩa với điều chỉnh, càng không phải bắt buộc ban hành hệ số mới hằng năm", đại biểu nhấn mạnh.

Theo ĐBQH Lê Văn Thế, nếu điều kiện thực tế không thay đổi đáng kể, hệ số đang áp dụng vẫn phù hợp thì hoàn toàn có thể tiếp tục giữ nguyên.

Từ thực tiễn Ninh Bình, đại biểu dẫn trường hợp một số tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất. Nếu thiếu cơ chế bổ sung kịp thời, việc xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ dự án cũng như quyền lợi người dân.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bảng giá đất được quyết định định kỳ ba năm một lần và có thể sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Riêng hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần, căn cứ biến động giá đất và điều kiện thực tế từng địa phương.

Đại biểu cũng đề nghị Chính phủ quy định rõ trách nhiệm, thời hạn rà soát và cơ chế bổ sung giá đối với những khu vực còn thiếu trong bảng giá đất, bảo đảm công khai, minh bạch, không phát sinh thủ tục không cần thiết.

Không nên dùng giá đất tăng sau nhiều năm để quy trách nhiệm cho người định giá

Một vấn đề khác được ĐBQH Lê Văn Thế đặc biệt quan tâm là nguyên tắc xác định trách nhiệm đối với cơ quan, cá nhân tham gia xây dựng, thẩm định và quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đại biểu, báo cáo tiếp thu của cơ quan soạn thảo đã nêu quan điểm việc áp dụng đúng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất không bị coi là gây thất thu chỉ vì có chênh lệch với một giao dịch riêng lẻ.

Tuy nhiên, nội dung này mới dừng ở phần giải trình, chưa được thể hiện thành quy định pháp lý rõ ràng trong dự thảo Luật. Vì vậy, chưa thể trở thành căn cứ pháp luật khi cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán xem xét trách nhiệm.

Đại biểu dẫn ví dụ, tại thời điểm định giá, cơ quan có thẩm quyền đã sử dụng đúng thông tin, dữ liệu hợp pháp và thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo quy định. Nhưng nhiều năm sau, khi một tuyến đường mới hoàn thành hoặc thị trường tăng giá mạnh, nếu lấy mặt bằng giá mới để kết luận quyết định định giá trước đây là thấp, gây thất thoát thì dễ dẫn đến đánh giá thiếu khách quan đối với người thực thi đúng pháp luật.

Hệ quả là người có thẩm quyền có thể e ngại, sợ trách nhiệm, dẫn đến chậm quyết định giá đất, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm chậm việc đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế.

Đáng chú ý, với các dự án thu hồi đất, sự chậm trễ còn ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tác động đến nơi ở và sinh kế của người dân.

"Bảo vệ người làm đúng không có nghĩa là miễn trừ trách nhiệm", ĐBQH Lê Văn Thế nhấn mạnh.

Theo đại biểu, những người cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi phải được xử lý nghiêm. Ngược lại, người thực hiện đúng pháp luật, đầy đủ trách nhiệm cần được đánh giá dựa trên quy định, dữ liệu và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung tại Điều 74 nguyên tắc xem xét tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp đã có hoặc phải được thu thập theo quy định, cùng điều kiện khách quan tại thời điểm định giá đất được pháp luật xác định.

"Không được chỉ căn cứ vào biến động giá đất phát sinh sau thời điểm đó để kết luận việc định giá đất trước đây là trái pháp luật", đại biểu đề xuất, đồng thời nhấn mạnh mọi hành vi vi phạm vẫn phải được xem xét, xử lý theo quy định.

Theo ĐBQH Lê Văn Thế, việc hoàn thiện cơ chế cập nhật giá đất và nguyên tắc xác định trách nhiệm trong định giá đất sẽ góp phần phòng ngừa thất thoát, lãng phí, đồng thời bảo vệ người thực thi đúng pháp luật, khắc phục tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm. Qua đó, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ các dự án, khai thông nguồn lực đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.