ĐBQH Nguyễn Thị Thu Hà (Quảng Ninh):Bảo vệ người nhận chuyển nhượng ngay tình, kiểm soát chặt việc chuyển nhượng từng phần dự án

Phân định rõ giao dịch dân sự, bảo vệ người mua phần dự án hợp pháp

Góp ý về quy định ngoại lệ đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ tại điểm a khoản 1 Điều 6, ĐBQH Nguyễn Thị Thu Hà lưu ý cần đặt trong mối tương quan với điểm d khoản 2 Điều 1. Dự thảo đã loại khỏi phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Do đó, không thể chỉ dựa vào số thửa đất hay số lượng giao dịch để mặc nhiên áp dụng các điều kiện kinh doanh của luật này cho mọi giao dịch dân sự của người dân.

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc tại điểm a khoản 1 Điều 6 và hoàn thiện phạm vi giao quy định chi tiết tại khoản 4 Điều 6 theo hướng xác định quy mô nhỏ dựa trên các tiêu chí có thể kiểm chứng về số lượng, giá trị, tần suất giao dịch cùng quy mô tổ chức hoạt động trong một thời kỳ nhất định. Chính phủ cần quy định ngưỡng cụ thể, phương pháp tính toán đi kèm cơ chế hậu kiểm chặt chẽ. Đối với trường hợp chuyển nhượng nhiều thửa đất hoặc có hình thành đường giao thông mới, cơ quan quản lý phải xem xét tổng thể nguồn gốc đất, quy hoạch sử dụng đất cùng tính chất hoạt động thực tế chứ không mặc nhiên suy đoán chỉ từ số lượng thửa đất giao dịch.

Liên quan đến điều kiện hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt hoặc phân kỳ đầu tư, dự án thành phần tại điểm b khoản 1 Điều 23, đại biểu chỉ rõ quy hoạch chi tiết xác định yêu cầu về không gian và hạ tầng, trong khi phân kỳ hoặc dự án thành phần xác định phạm vi, tiến độ thực hiện.

Nếu coi đây là các điều kiện thay thế lẫn nhau sẽ dẫn đến cách hiểu chỉ cần đáp ứng phân kỳ đầu tư mà chưa bảo đảm quy hoạch chi tiết; ngược lại, nếu yêu cầu hoàn thành toàn bộ hạ tầng dự án mới cho phép kinh doanh từng phần sẽ gây tồn đọng vốn cho doanh nghiệp. Do đó, cần chỉnh sửa quy định theo hướng yêu cầu hoàn thành đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật đối với diện tích đất đưa vào kinh doanh theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, phù hợp với phân kỳ đầu tư hoặc dự án thành phần đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận, đồng thời giữ nguyên yêu cầu về dịch vụ thiết yếu và kết nối hạ tầng chung tại điểm c khoản 1 Điều 23.

Đặc biệt, trong trường hợp một phần dự án xảy ra vi phạm, việc đình chỉ cả phần dự án đã hoàn thành hợp pháp sẽ làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng ngay tình. Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà kiến nghị làm rõ việc xác định phạm vi đất liên quan đến vi phạm tại khoản 4 Điều 24 gắn với nghĩa vụ đăng ký đất đai, trao giấy chứng nhận cho người mua tại điểm đ khoản 1 Điều 25.

Luật cần quy định nguyên tắc không mở rộng phạm vi ảnh hưởng sang phần diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền xác định không vi phạm, đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý và không phụ thuộc vào việc khắc phục sai phạm ở phần dự án khác để thực hiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai; song kiên quyết không cho phép lợi dụng việc tách phần dự án nhằm hợp thức hóa sai phạm hoặc miễn trừ nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Cụ thể hóa tiêu chí chuyển nhượng dự án, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp

Thảo luận về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 30, ĐBQH Nguyễn Thị Thu Hà nhấn mạnh, cần làm rõ tiêu chí đánh giá tính độc lập tại điểm h khoản 1 Điều 30, vốn yêu cầu các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của công trình thuộc phần dự án chuyển nhượng phải độc lập với các phần khác của dự án.

Thực tế tính độc lập không chỉ dừng lại ở việc phân định ranh giới trên bản đồ quy hoạch. Một phần dự án vẫn có thể sử dụng chung lối đi, hệ thống cấp thoát nước, trạm xử lý nước thải hoặc các công trình hạ tầng xã hội với phần còn lại; nếu chưa xác định rõ điều kiện khai thác vận hành cùng nghĩa vụ tương ứng, việc chuyển nhượng dễ dẫn đến chia cắt trách nhiệm, phát sinh tranh chấp hoặc bỏ trống chủ thể đầu tư phần hạ tầng dùng chung.

Để ngăn ngừa rủi ro chuyển giao trách nhiệm cho người mua hoặc chính quyền địa phương, đại biểu đề nghị cụ thể hóa điểm h khoản 1 Điều 30 theo hướng đánh giá tính độc lập dựa trên ranh giới, chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận vận hành hạ tầng cùng khả năng phân định rõ quyền, nghĩa vụ của từng phần dự án. Quá trình đánh giá phải bảo đảm nguyên tắc không làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu ban đầu của dự án, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan theo khoản 2 Điều 29, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết bộ tiêu chí cùng tài liệu chứng minh.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị rà soát khoản 2 Điều 24 trong mối liên hệ với điểm b, điểm c khoản 2 và khoản 4 Điều 6 về các điều kiện năng lực tài chính của doanh nghiệp thực hiện dự án như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu, mức vốn chủ sở hữu cùng khả năng huy động vốn. Hiện nay dự thảo đặt ra các điều kiện doanh nghiệp phải đáp ứng nhưng tại khoản 2 Điều 24 không quy định thủ tục thẩm định lại toàn bộ hồ sơ tài chính đã được chấp thuận trước đó.

Nhằm cải cách thủ tục hành chính, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà kiến nghị làm rõ phương thức kiểm tra việc duy trì điều kiện tài chính tại thời điểm đưa đất vào kinh doanh trong văn bản quy định chi tiết. Cơ quan quản lý chỉ nên yêu cầu doanh nghiệp cập nhật những thông tin cần thiết để xác định điều kiện tài chính hiện tại, ưu tiên tái sử dụng dữ liệu, hồ sơ sẵn có cùng kết quả thẩm định còn giá trị pháp lý.

Cách tiếp cận này giúp tránh tình trạng yêu cầu doanh nghiệp phải chứng minh lại cùng một nội dung không có sự thay đổi, góp phần tiết giảm chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian đưa các sản phẩm bất động sản đủ điều kiện vào lưu thông trên thị trường.