Chuyển tư duy từ tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả

Cần chuyển từ tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu

Các ĐBQH đánh giá cao việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tiếp thu nhiều ý kiến của các cơ quan của Quốc hội và ĐBQH, thể hiện sự chuyển đổi từ tư duy quản lý sang kiến tạo, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và luật hóa cơ chế thí điểm về nhà ở xã hội theo chủ trương của Đảng.

Tuy nhiên, theo ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng), vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở mà còn là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân. Nhiều khu vực có các dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, trong khi nhu cầu về nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn.

Từ thực tế đó, đại biểu cho rằng cần chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở từ gia tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Cụ thể, đại biểu đề nghị xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở dựa trên thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Đồng thời, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng.

Cùng hướng tiếp cận lấy nhu cầu thực tế làm trọng tâm, ĐBQH Thạch Phước Bình (Vĩnh Long) nhấn mạnh, để các cơ chế mới và chính sách ưu đãi thực sự chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở xã hội, rút ngắn thủ tục phải đi đôi với rút ngắn thời gian tạo ra sản phẩm.

Đại biểu đề nghị bổ sung tại Điều 63 yêu cầu về mốc thời gian hoàn thành, cùng cơ chế thay thế hoặc thu hồi đối với chủ đầu tư chậm tiến độ mà không có lý do chính đáng. Bởi, mục tiêu cuối cùng không phải là có thêm quyết định giao chủ đầu tư, mà là có thêm căn nhà để người dân ở.

Từ thực tiễn của một đô thị đặc biệt chịu áp lực lớn về nhà ở, ĐBQH Võ Ngọc Thanh Trúc (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, nhà ở xã hội phải được xây dựng tại nơi người dân thực sự cần.

Dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định việc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thông qua dành quỹ đất trong dự án, bố trí tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương. Theo đại biểu, sự linh hoạt này là cần thiết, nhưng nếu thiếu tiêu chí kiểm soát chặt chẽ, nộp tiền có thể trở thành phương án thuận lợi nhất đối với chủ đầu tư.

Khi đó, những khu đất có giá trị cao, hạ tầng đồng bộ có thể không còn không gian dành cho nhà ở xã hội. Người lao động dù tiếp cận được nhà ở phù hợp với thu nhập vẫn có nguy cơ phải chuyển đến các khu vực xa trung tâm, nơi hạ tầng xã hội và giao thông chưa đồng bộ.

Do vậy, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 25 quy định chỉ cho phép nộp tiền thay thế khi dự án không thể bố trí quỹ đất phù hợp, trên cơ sở các tiêu chí thẩm định chặt chẽ của Nhà nước. Tại Điều 32, việc sử dụng nguồn tiền này cũng cần được quy định minh bạch thông qua quỹ nhà ở.

Không chỉ vị trí, giá thuê nhà ở xã hội cũng cần được tính toán trên cơ sở khả năng chi trả của người dân. Theo ĐBQH Võ Ngọc Thanh Trúc (TP. Hồ Chí Minh), cần bổ sung nguyên tắc xác định giá thuê gắn với khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng. Phần chênh lệch, nếu có, cần có cơ chế hỗ trợ bắt buộc từ ngân sách hoặc từ nguồn thu khai thác thương mại của quỹ nhà ở, bảo đảm công khai, minh bạch.

Kiểm soát chuyển nhượng, chống trục lợi chính sách

Bên cạnh các ưu đãi đầu tư để phát triển quỹ nhà ở xã hội, các đại biểu cũng nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát việc trục lợi chính sách, nhất là trong cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Theo ĐBQH Trần Văn Lâm (TP. Bắc Ninh), dự thảo quy định trong 5 năm đầu, nếu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán cho nhà đầu tư hoặc người đại diện mua nhà ở xã hội với mức giá bị khống chế. Trong 5 năm tiếp theo, việc bán lại cũng chỉ được thực hiện với người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Đại biểu đánh giá hướng quy định này là hợp lý, góp phần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội dần trở thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, cơ chế bán lại cần được làm rõ hơn để tránh việc ưu đãi của Nhà nước trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu.

Do đó, đại biểu Trần Văn Lâm đề nghị nghiên cứu cơ chế để nhà ở xã hội chủ yếu được lưu chuyển trong chính hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu, người mua có thể bán lại cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định.

Mức giá này cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, có tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ ưu đãi của Nhà nước.

Đại biểu cũng lưu ý, khi pháp luật đã giới hạn đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho phép giao dịch theo cơ chế thị trường, không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với giao dịch bất động sản thương mại thông thường.

Với trường hợp bán lại đúng trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng, đúng mức giá do pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, cần nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, kể cả miễn thuế thu nhập cá nhân đối với phần chuyển nhượng này; đồng thời sửa đổi, bổ sung đồng bộ pháp luật về thuế nếu cần thiết...

Ở góc nhìn khác, đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc cho rằng, trong "vòng đời" của một gia đình, có thể phát sinh những biến cố buộc họ phải bán tài sản duy nhất, chẳng hạn chuyển nơi công tác, chữa bệnh hiểm nghèo hoặc thay đổi nơi sinh sống. Do vậy, thay vì bó buộc quyền định đoạt tài sản, theo đại biểu, cần thiết kế cơ chế ưu tiên bán lại cho người đủ điều kiện hoặc chủ đầu tư trong một thời hạn xác định, với nguyên tắc xác định giá công khai, minh bạch. Nếu không có người mua phù hợp, có thể xem xét cho phép chuyển nhượng có điều kiện, đồng thời hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước theo quy định.

Bên cạnh đó, một số đại biểu cũng nhấn mạnh, nhà ở xã hội là một chính sách an sinh, không phải dấu hiệu để phân biệt người dân theo điều kiện kinh tế. Nhà ở có thể được hỗ trợ về giá nhưng không được thấp hơn về chất lượng sống và sự tôn trọng dành cho người dân. Do vậy, thước đo cuối cùng của chính sách nhà ở không chỉ là số căn nhà được xây dựng mà là số người dân thực sự được sống trong những ngôi nhà an toàn, ổn định, có hạ tầng đồng bộ, chất lượng sống bảo đảm và phù hợp với khả năng tài chính của mình.