Cần thống nhất thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Giảm " gánh nặng" cho nhà đầu tư tham gia dự án theo hình thức BT

Về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án hợp đồng Xây dựng-Chuyển giao (hợp đồng theo hình thức BT) theo quy định của Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), đại biểu Lò Thị Luyến cho rằng, hiện nay pháp luật về đất đai và pháp luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư đang quy định thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT là thời điểm giao quỹ đất thanh toán. Đại biểu cho rằng, quy định này dẫn đến nhiều bất cập, tạo gánh nặng cho nhà đầu tư, dẫn đến khó thu hút, khó huy động được nguồn lực từ các nhà đầu tư tư nhân tham gia vào các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra nghiên cứu điều chỉnh quy định về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán đối với dự án BT…

Đại biểu phân tích thêm: Theo điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024, thời điểm định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất; dự thảo Luật tiếp tục kế thừa nguyên tắc này tại điểm a khoản 3 Điều 72. Trong khi đó, theo Điều 104 (sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2a Điều 45 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14 được sửa đổi, bổ sung tại luật số 57/2024/QH15, luật số 90/2025/QH15) dự thảo Luật quy định giá đất của quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định tạm tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu và giá trị chính thức được xác định theo quy định pháp luật có liên quan.

Theo đại biểu, cách tiếp cận này có thể dẫn đến chênh lệch giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán do thời điểm xác định giá trị hai bên không đồng nhất. Chi phí công trình có thể tăng trong quá trình thực hiện, trong khi giá trị quỹ đất thanh toán cũng có thể tăng so với mức tạm tính ban đầu, khiến nhà đầu tư phải điều chỉnh phương án tài chính, giảm diện tích đất nhận thanh toán hoặc phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung quy định riêng tại khoản 3 Điều 72 và chỉnh lý Điều 104 dự thảo Luật theo hướng xác định giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán trên cơ sở thống nhất tại thời điểm ký kết hợp đồng BT, đồng thời quy định rõ cơ chế quyết toán, điều chỉnh và xử lý chênh lệch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư, tránh thất thoát tài sản công và góp phần huy động nguồn lực tư nhân đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.

Phương án bồi thường xác định theo hồ sơ, điều kiện tại thời điểm thông báo thu hồi đất

Qua nghiên cứu tài liệu, đại biểu cho rằng chưa thống nhất về chủ thể phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Tại khoản 4 Điều 32 (kế hoạch sử dụng đất cấp xã) quy định: "Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã”.

Tại khoản 2 Điều 106 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15) dự thảo trình sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 5 Điều 21(nhiệm vụ, quyền hạn của HĐND cấp xã) “Thông qua kế hoạch sử dụng đất cấp xã trước khi Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt” (khoản 5, điểm a hiện hành quy định: “thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp mình trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt”).

Khoản 4 Điều 32 dự thảo quy định: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt; nhưng điểm a, khoản 5, Điều 21 dự thảo quy định: Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt. Đại biểu cho rằng, đây là sự không thống nhất về chủ thể ngay trong cùng dự thảo luật, liên quan trực tiếp đến trách nhiệm tập thể UBND xã và trách nhiệm cá nhân của chủ tịch UBND xã.

Do đó, đại biểu đề nghị, thống nhất một chủ thể phê duyệt trong cả khoản 4 Điều 32 và khoản 2 Điều 106. Có thể quy định theo hướng “Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp xã sau khi Hội đồng nhân dân cấp xã thông qua” (Chủ tịch UBND xã hoặc Phó chủ tịch UBND xã đều có thể ký phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp xã)...

Ngoài ra, đại biểu đề nghị cần thống nhất việc xác lập người nhận bồi thường khi chuyển quyền trong thời hạn thông báo thu hồi đất.

Đại biểu nêu: Khoản 8 Điều 41 (nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất) quy định tiếp tục lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với bên chuyển quyền, nhưng bên nhận chuyển quyền được hưởng quyền lợi theo phương án lập cho bên chuyển quyền. Tại điểm d khoản 2 Điều 43 (bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất) quy định cả trường hợp đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai là điều kiện để được bồi thường. Nếu phương án, quyết định và danh sách chi trả vẫn ghi tên bên chuyển quyền thì khi xác định người thụ hưởng, giải quyết nghĩa vụ tài chính và cập nhật hồ sơ địa chính dễ phát sinh tranh chấp, đại biểu Lò Thị Luyến lưu ý.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung khoản 8 Điều 41 quy định sau: phương án bồi thường xác định theo hồ sơ, điều kiện tại thời điểm thông báo thu hồi đất. Người nhận bồi thường là người đã nhận chuyển quyền hợp pháp, có xác nhận việc chuyển quyền theo quy định pháp luật. Đồng thời quy định rõ trách nhiệm thông báo, xác minh của cơ quan đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã và đơn vị thực hiện bồi thường.