Làm rõ tách thửa, “bất động sản vùng ven”
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4 đã thể hiện quyết tâm lớn của Chính phủ (trực tiếp là Bộ Xây dựng) để thể chế hóa những nội dung tại Nghị quyết 18-NQ/TW. Nhiều bất cập, thiếu sót tại Luật hiện hành hay sự chồng chéo giữa các quy định trước đây đã được thống nhất thành các quy định cụ thể.
Mặc dù vậy, đối chiếu với nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW và mới đây nhất là quan điểm chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại phiên họp rằng, dự thảo Luật phải bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phải đưa ra những quy định, điều kiện để vừa quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển minh bạch, vừa tháo gỡ vướng mắc trước mắt, lâu dài, thì dự thảo Luật vẫn còn một số khiếm khuyết.
Trước tiên, dự thảo Luật chưa quan tâm đúng mức đến việc quản lý, điều tiết hoạt động ở thị trường thứ cấp. Các quy định tại dự thảo vẫn tập trung điều chỉnh các sản phẩm dự án của các chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp, chưa thấy trách nhiệm thống kê, thu thập dữ liệu thị trường, quản lý hoạt động kinh doanh ở thị trường thứ cấp.
Việc tổng kết nguồn cung bất động sản từ thị trường thứ cấp, mang tính tự phát không được nêu trong dự thảo. Ví dụ như các trường hợp phát triển bất động sản do tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở để bán của người dân bổ sung, đóng góp như thế nào vào chiến lược phát triển nhà ở và thị trường bất động sản? Cơ sở dữ liệu này có thể thu thập thông qua các văn phòng đăng ký đất đai thuộc quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Một xu thế trên thị trường bất động sản phát triển sôi nổi thời gian qua dưới tên gọi “bất động sản vùng ven” được nhiều nhà đầu tư tham gia, tạo nên các "cơn sốt ảo" trên thị trường bất động sản đã phản ánh sự phát triển mạnh mẽ nguồn cung này. Thực tế cho thấy, đây là phân khúc gây bất ổn nhiều nhất cho thị trường, song đáng tiếc lại chưa có quy định rõ ràng cho vấn đề này.
Nghị quyết 18-NQ/TW đề cập việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai. Trong dự thảo Luật, chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm xây dựng dữ liệu về giá thị trường bất động sản. Dữ liệu này cần có sự liên thông và đấu nối với dữ liệu giá theo Luật Đất đai, bởi giá bất động sản biến động trên cơ sở biến động giá quyền sử dụng đất là chủ yếu. Các chủ thể tham gia thị trường bao gồm bên mua, bên bán, các trung gian dịch vụ như môi giới, sàn giao dịch bất động sản, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng công chứng, các cơ quan nhà nước… đều phải có nghĩa vụ cung cấp dữ liệu này để làm cơ sở xây dựng biểu giá thị trường theo quan điểm của Nhà nước. Dữ liệu lớn, đa nguồn sẽ giúp xây dựng cơ sở dữ liệu tốt hơn.
Chưa rõ trách nhiệm điều tiết nguồn cung
Trong dự thảo Luật cũng chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm minh bạch thông tin, tiến độ thực hiện quy hoạch và kế hoạch thực hiện dự án bất động sản. Ở thị trường bất động sản, việc thiếu minh bạch thông tin quy hoạch là nguồn cơn tạo nên các "cơn sốt ảo" trên thị trường. Việc thao túng, ém nhẹm thông tin tạo điều kiện cho các đối tượng đầu cơ thu gom đất đai, chờ đến thời điểm công bố quy hoạch, tổ chức truyền thông rầm rộ để bán hàng, “thổi giá” đã thường xuyên xảy ra. Điều này đòi hỏi Luật Kinh doanh bất động sản cần xâu chuỗi các quy định theo Luật Quy hoạch, Luật Đất đai để thống nhất quy định về minh bạch hóa thông tin trong lĩnh vực này, bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.
Cùng với đó, dự thảo Luật chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm phê duyệt chủ trương đầu tư, bổ sung hoặc hạn chế nguồn cung dự án bất động sản nhằm điều tiết thị trường bất động sản tại các cơ quan chức năng.
Việc phát triển thị trường bất động sản bền vững đòi hỏi phải dựa trên tình hình thực tế, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch chung được duyệt tại mỗi địa phương. Với thị trường nhà ở, cần dựa trên các chỉ tiêu về gia tăng dân số, chỗ ở, việc làm, đô thị hóa, thực trạng nhu cầu phát triển nhà ở… làm cơ sở phê duyệt dự án mới. Không để tình trạng phê duyệt hàng loạt dự án nhà ở chỉ để đầu tư và đầu cơ.
Với các bất động sản thương mại, sản xuất, kinh doanh dịch vụ… cũng cần dựa vào những nguyên tắc nêu trên.
Bất động sản hình thành trong tương lai nên giao dịch qua sàn
Dự thảo Luật lần này đã có bước tiến quan trọng khi gom các nhà môi giới vào hoạt động tập trung tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc các tổ chức môi giới bất động sản để hạn chế tình trạng nhiễu loạn thị trường, tránh “người người, nhà nhà" làm môi giới bất động sản. Cả sàn giao dịch và tổ chức môi giới đều phải chịu trách nhiệm báo cáo định kỳ theo yêu cầu về thông tin thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần bổ sung trách nhiệm niêm yết thông tin bất động sản đang giao dịch tại tổ chức môi giới minh bạch và công khai như trên sàn giao dịch.
Trong giao dịch bất động sản, vai trò của sàn giao dịch bất động sản và tổ chức môi giới như là các trung gian triển khai hoạt động marketing, phân phối sản phẩm ra thị trường. Các chủ đầu tư dù muốn hay không đều phải xây dựng bộ phận marketing, bán hàng, chăm sóc khách hàng cho mình. Việc thành lập sàn giao dịch bất động sản không hề làm tăng thêm chi phí đáng kể khi giao dịch qua sàn. Chủ đầu tư nếu thấy cần có thể tự thành lập sàn giao dịch với điều kiện người quản lý sàn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và qua một khóa đào tạo căn bản về quản lý sàn. Cái được lớn hơn là người mua bất động sản có thêm một "lớp bảo vệ" và một kênh chịu trách nhiệm trong giao dịch. Để làm việc này, trong dự thảo Luật có thể xem xét bổ sung Hợp đồng mẫu khi giao dịch bất động sản qua sàn.
Việc bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là điều cần thiết để bảo đảm an toàn cho người mua loại bất động sản nhiều rủi ro này, bởi thực tế cho thấy, một số chủ đầu tư có hành vi lừa đảo, bán một bất động sản cùng lúc cho nhiều người. Nếu giao dịch qua sàn sẽ hạn chế được việc này khi đi kèm với quy định rõ trách nhiệm bồi thường của sàn giao dịch. Nếu không giao dịch qua sàn thì phải bắt buộc giao dịch qua công chứng, chứng thực đối với loại hình sản phẩm này.
Ngoài ra, dự thảo Luật cần quy định cụ thể việc tiếp cận hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản dành cho các chủ đầu tư và người dân. Đây là nội dung đặc biệt quan trọng đối với các nhà phát triển dự án, chủ đầu tư khi tham gia thị trường. Việc tiếp cận các chỉ số cơ bản của thị trường, định hướng phát triển kinh tế - xã hội, các chỉ số hiện trạng về nhà ở, phát triển hạ tầng… sẽ giúp chủ đầu tư triển khai đầu tư và bổ sung nguồn cung phù hợp hơn cho thị trường.
