Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi):

Cần quan tâm đúng mức đến thị trường thứ cấp

Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản

Các quy định tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn tập trung điều chỉnh các sản phẩm dự án của chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp, chưa thấy trách nhiệm thống kê, thu thập dữ liệu thị trường, quản lý hoạt động kinh doanh ở thị trường thứ cấp.

Làm rõ tách thửa, “bất động sản vùng ven”

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4 đã thể hiện quyết tâm lớn của Chính phủ (trực tiếp là Bộ Xây dựng) để thể chế hóa những nội dung tại Nghị quyết 18-NQ/TW. Nhiều bất cập, thiếu sót tại Luật hiện hành hay sự chồng chéo giữa các quy định trước đây đã được thống nhất thành các quy định cụ thể.

Mặc dù vậy, đối chiếu với nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW và mới đây nhất là quan điểm chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại phiên họp rằng, dự thảo Luật phải bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phải đưa ra những quy định, điều kiện để vừa quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển minh bạch, vừa tháo gỡ vướng mắc trước mắt, lâu dài, thì dự thảo Luật vẫn còn một số khiếm khuyết.

Trước tiên, dự thảo Luật chưa quan tâm đúng mức đến việc quản lý, điều tiết hoạt động ở thị trường thứ cấp. Các quy định tại dự thảo vẫn tập trung điều chỉnh các sản phẩm dự án của các chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp, chưa thấy trách nhiệm thống kê, thu thập dữ liệu thị trường, quản lý hoạt động kinh doanh ở thị trường thứ cấp.

Dự thảo Luật chưa làm rõ quy định đối với bất động sản vùng ven. Ảnh minh họa ITN
Dự thảo Luật chưa làm rõ quy định đối với bất động sản vùng ven. Ảnh minh họa: ITN

Việc tổng kết nguồn cung bất động sản từ thị trường thứ cấp, mang tính tự phát không được nêu trong dự thảo. Ví dụ như các trường hợp phát triển bất động sản do tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở để bán của người dân bổ sung, đóng góp như thế nào vào chiến lược phát triển nhà ở và thị trường bất động sản? Cơ sở dữ liệu này có thể thu thập thông qua các văn phòng đăng ký đất đai thuộc quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Một xu thế trên thị trường bất động sản phát triển sôi nổi thời gian qua dưới tên gọi “bất động sản vùng ven” được nhiều nhà đầu tư tham gia, tạo nên các "cơn sốt ảo" trên thị trường bất động sản đã phản ánh sự phát triển mạnh mẽ nguồn cung này. Thực tế cho thấy, đây là phân khúc gây bất ổn nhiều nhất cho thị trường, song đáng tiếc lại chưa có quy định rõ ràng cho vấn đề này.

Nghị quyết 18-NQ/TW đề cập việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai. Trong dự thảo Luật, chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm xây dựng dữ liệu về giá thị trường bất động sản. Dữ liệu này cần có sự liên thông và đấu nối với dữ liệu giá theo Luật Đất đai, bởi giá bất động sản biến động trên cơ sở biến động giá quyền sử dụng đất là chủ yếu. Các chủ thể tham gia thị trường bao gồm bên mua, bên bán, các trung gian dịch vụ như môi giới, sàn giao dịch bất động sản, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng công chứng, các cơ quan nhà nước… đều phải có nghĩa vụ cung cấp dữ liệu này để làm cơ sở xây dựng biểu giá thị trường theo quan điểm của Nhà nước. Dữ liệu lớn, đa nguồn sẽ giúp xây dựng cơ sở dữ liệu tốt hơn.

Chưa rõ trách nhiệm điều tiết nguồn cung

Trong dự thảo Luật cũng chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm minh bạch thông tin, tiến độ thực hiện quy hoạch và kế hoạch thực hiện dự án bất động sản. Ở thị trường bất động sản, việc thiếu minh bạch thông tin quy hoạch là nguồn cơn tạo nên các "cơn sốt ảo" trên thị trường. Việc thao túng, ém nhẹm thông tin tạo điều kiện cho các đối tượng đầu cơ thu gom đất đai, chờ đến thời điểm công bố quy hoạch, tổ chức truyền thông rầm rộ để bán hàng, “thổi giá” đã thường xuyên xảy ra. Điều này đòi hỏi Luật Kinh doanh bất động sản cần xâu chuỗi các quy định theo Luật Quy hoạch, Luật Đất đai để thống nhất quy định về minh bạch hóa thông tin trong lĩnh vực này, bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Cùng với đó, dự thảo Luật chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm phê duyệt chủ trương đầu tư, bổ sung hoặc hạn chế nguồn cung dự án bất động sản nhằm điều tiết thị trường bất động sản tại các cơ quan chức năng.

Việc phát triển thị trường bất động sản bền vững đòi hỏi phải dựa trên tình hình thực tế, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch chung được duyệt tại mỗi địa phương. Với thị trường nhà ở, cần dựa trên các chỉ tiêu về gia tăng dân số, chỗ ở, việc làm, đô thị hóa, thực trạng nhu cầu phát triển nhà ở… làm cơ sở phê duyệt dự án mới. Không để tình trạng phê duyệt hàng loạt dự án nhà ở chỉ để đầu tư và đầu cơ.

Với các bất động sản thương mại, sản xuất, kinh doanh dịch vụ… cũng cần dựa vào những nguyên tắc nêu trên.

Bất động sản hình thành trong tương lai nên giao dịch qua sàn

Dự thảo Luật lần này đã có bước tiến quan trọng khi gom các nhà môi giới vào hoạt động tập trung tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc các tổ chức môi giới bất động sản để hạn chế tình trạng nhiễu loạn thị trường, tránh “người người, nhà nhà" làm môi giới bất động sản. Cả sàn giao dịch và tổ chức môi giới đều phải chịu trách nhiệm báo cáo định kỳ theo yêu cầu về thông tin thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần bổ sung trách nhiệm niêm yết thông tin bất động sản đang giao dịch tại tổ chức môi giới minh bạch và công khai như trên sàn giao dịch.

Trong giao dịch bất động sản, vai trò của sàn giao dịch bất động sản và tổ chức môi giới như là các trung gian triển khai hoạt động marketing, phân phối sản phẩm ra thị trường. Các chủ đầu tư dù muốn hay không đều phải xây dựng bộ phận marketing, bán hàng, chăm sóc khách hàng cho mình. Việc thành lập sàn giao dịch bất động sản không hề làm tăng thêm chi phí đáng kể khi giao dịch qua sàn. Chủ đầu tư nếu thấy cần có thể tự thành lập sàn giao dịch với điều kiện người quản lý sàn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và qua một khóa đào tạo căn bản về quản lý sàn. Cái được lớn hơn là người mua bất động sản có thêm một "lớp bảo vệ" và một kênh chịu trách nhiệm trong giao dịch. Để làm việc này, trong dự thảo Luật có thể xem xét bổ sung Hợp đồng mẫu khi giao dịch bất động sản qua sàn.

Việc bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là điều cần thiết để bảo đảm an toàn cho người mua loại bất động sản nhiều rủi ro này, bởi thực tế cho thấy, một số chủ đầu tư có hành vi lừa đảo, bán một bất động sản cùng lúc cho nhiều người. Nếu giao dịch qua sàn sẽ hạn chế được việc này khi đi kèm với quy định rõ trách nhiệm bồi thường của sàn giao dịch. Nếu không giao dịch qua sàn thì phải bắt buộc giao dịch qua công chứng, chứng thực đối với loại hình sản phẩm này.

Ngoài ra, dự thảo Luật cần quy định cụ thể việc tiếp cận hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản dành cho các chủ đầu tư và người dân. Đây là nội dung đặc biệt quan trọng đối với các nhà phát triển dự án, chủ đầu tư khi tham gia thị trường. Việc tiếp cận các chỉ số cơ bản của thị trường, định hướng phát triển kinh tế - xã hội, các chỉ số hiện trạng về nhà ở, phát triển hạ tầng… sẽ giúp chủ đầu tư triển khai đầu tư và bổ sung nguồn cung phù hợp hơn cho thị trường.

Diễn đàn Quốc hội

ĐBQH Trần Quốc Nam (Ninh Thuận) Ảnh Hồ Long
Diễn đàn Quốc hội

Dứt khoát phải rõ người, rõ việc, rõ cơ chế

Dự án điện hạt nhân Ninh Thuận là một trong những điển hình để chúng ta triển khai thực hiện Nghị quyết 57-NQ/TW của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia. Khẳng định điều này, nhiều đại biểu Quốc hội nhấn mạnh, để có thể đạt mục tiêu đến năm 2030, muộn nhất là 2031 sẽ đưa các nhà máy điện hạt nhân đi vào hoạt động, thì việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù đầu tư xây dựng dự án này là hết sức cấp thiết và cấp bách. Và muốn thực hiện được, thì trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội phải rõ người, rõ việc và rõ cơ chế.

ĐBQH Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn) phát biểu
Diễn đàn Quốc hội

Tạo "lối mở" và thực sự "cởi trói" để nhà khoa học yên tâm nghiên cứu

Cơ chế chấp nhận rủi ro trong hoạt động nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ là một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm cho ý kiến khi thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong hoạt động khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

ĐBQH Nguyễn Minh Đức (TP Hồ Chí Minh) phát biểu tại Tổ
Diễn đàn Quốc hội

Các chính sách cần có trọng tâm, trọng điểm, thiết thực, hiệu quả

Thảo luận tại Tổ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách để tháo gỡ vướng mắc trong hoạt động khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia, các đại biểu Quốc hội cho rằng, cần rà soát, nghiên cứu để đưa ra các chính sách có trọng tâm, trọng điểm, về những vấn đề thực sự vướng mắc cần khẩn trương tháo gỡ, bảo đảm thiết thực, hiệu quả.

Đại biểu Quốc hội Vũ Thị Lưu Mai (TP. Hà Nội) phát biểu tại hội trường
Diễn đàn Quốc hội

Tham vấn chính sách - tiếp cận chính sách “từ sớm, từ xa”

Theo chương trình làm việc Kỳ họp bất thường lần thứ Chín, Quốc hội sẽ xem xét, biểu quyết thông qua Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (sửa đổi) vào sáng 19.2 tới. Lần đầu tiên “tham vấn chính sách” được luật hóa trong dự thảo Luật này. Điều này sẽ giúp các đối tượng liên quan tiếp cận từ sớm, từ xa đối với các chính sách do Chính phủ quyết định.

Thủ tục hành chính phải vừa nhanh gọn vừa bảo đảm chất lượng sản phẩm
Diễn đàn Quốc hội

Thủ tục hành chính phải vừa nhanh gọn vừa bảo đảm chất lượng sản phẩm

Cho rằng thủ tục hành chính trong lĩnh vực hải quan vẫn còn rườm rà, tại Phiên giải trình của Ủy ban Pháp luật chiều 14.1, các đại biểu đề nghị, cơ quan quản lý sớm đưa ra giải pháp hữu hiệu nhất, bảo đảm vừa nhanh gọn cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm chất lượng sản phẩm khi phân phối đến người tiêu dùng.

Kịp thời chuyển 736 kiến nghị đến các cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Diễn đàn Quốc hội

Kịp thời chuyển 736 kiến nghị đến các cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Qua báo cáo kết quả tiếp xúc cử tri sau Kỳ họp thứ Tám, Ban Dân nguyện tổng hợp được 736 kiến nghị của cử tri. Sau khi rà soát, phân loại, Ban Dân nguyện đã kịp thời chuyển các kiến nghị trên đến các cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Ban Dân nguyện sẽ theo dõi, đôn đốc để các kiến nghị của cử tri được giải quyết, trả lời đúng thời hạn.

Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm chủ trì Phiên họp toàn thể lần thứ 10 của Hội đồng Dân tộc, cho ý kiến về dự thảo Báo cáo chuyên đề giám sát
Diễn đàn Quốc hội

Sửa đổi các Luật liên quan đến chế độ, chính sách cho cán bộ dân tộc thiểu số

Trao đổi với Báo Đại biểu Nhân dân, Ủy viên Trung ương Đảng, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y THANH HÀ NIÊ KĐĂM cho biết, trên cơ sở kết quả chuyên đề giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về công tác cán bộ người dân tộc thiểu số, giai đoạn 2016 - 2023” của Hội đồng Dân tộc, Chính phủ, các bộ, ngành liên quan sẽ tiến hành rà soát, triển khai sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Cán bộ, công chức, Luật Viên chức và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến chế độ, chính sách cán bộ người dân tộc thiểu số.

Gỡ nút thắt về thể chế và nguồn lực cho đầu tư tư
Diễn đàn Quốc hội

Gỡ nút thắt về thể chế và nguồn lực cho đầu tư tư

Khẳng định, việc đặt mục tiêu tăng trưởng năm 2025 đạt 8% trở lên là có cơ sở và có dư địa thực hiện, song, các đại biểu cho rằng, đây cũng là “bài toán”, là “phép thử” để chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo với mục tiêu tăng trưởng 2 con số, đồng thời, đề nghị cần quan tâm hơn nữa đến đầu tư tư, tháo gỡ những nút thắt về thể chế, quy trình thủ tục và đặc biệt là về nguồn lực.

Quang cảnh thảo luận tại hội trường sáng 15.2
Diễn đàn Quốc hội

Bảo đảm cơ chế giám sát, tránh ủy quyền tuỳ tiện

Thảo luận tại hội trường sáng 15.2 về dự thảo Luật Tổ chức chính quyền địa phương (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, tạo sự chủ động cho chính quyền địa phương theo nguyên tắc “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”, bảo đảm cơ chế giám sát, tránh tình trạng ủy quyền tùy tiện, chủ quan, qua đó nâng cao hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương các cấp.

Không có cơ sở hạ tầng thì không thể phát triển
Thời sự Quốc hội

Không có cơ sở hạ tầng thì không thể phát triển

Sáng 15.2, Đoàn đại biểu Quốc hội các tỉnh, thành phố Đà Nẵng, Tây Ninh, Long An, Sơn La (Tổ 11) đã thảo luận về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc trong hoạt động khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

ĐBQH Trần Anh Tuấn (TP. Hồ Chí Minh) phát biểu
Quốc hội và Cử tri

Chính sách phải thực sự mạnh mẽ, khả thi

Thảo luận tại Tổ về Đề án bổ sung về phát triển kinh tế - xã hội năm 2025 với mục tiêu tăng trưởng đạt 8% trở lên, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị, cần phân tích, đánh giá các điều kiện thực hiện để bảo đảm tính khả thi, kèm theo những chính sách thực sự mạnh mẽ để thực hiện thành công Đề án.

Quốc hội thảo luận về dự án Luật Tổ chức Chính phủ (sửa đổi)
Quốc hội và Cử tri

Phân định rõ thẩm quyền sẽ giúp giải phóng các nguồn lực phát triển

Hoàn thiện quy định về phân quyền, phân cấp, ủy quyền theo hiến định là nội dung quan trọng, căn cơ và thể hiện tính đột phá của dự thảo Luật Tổ chức Chính phủ (sửa đổi). Dù vậy, thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật sáng 14.2, có ý kiến cho rằng, phân định rõ thẩm quyền giữa Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ngành, cơ quan ngang Bộ với chính quyền địa phương sẽ tạo thuận lợi trong quá trình điều hành, góp phần giải phóng các nguồn lực phát triển.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành phiên thảo luận về dự án Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (sửa đổi)
Diễn đàn Quốc hội

Quy trình lập pháp rút gọn là sự bứt phá trong công tác lập pháp của Quốc hội Khóa XV

Thảo luận về dự thảo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (sửa đổi), có ý kiến cho rằng, việc thực hiện quy trình lập pháp rút gọn như quy định tại Điều 39 của dự thảo Luật là một sự thay đổi rất lớn và bứt phá, nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng pháp luật, phù hợp với yêu cầu cải cách lập pháp và hành chính và thực hiện nghiêm chủ trương của lãnh đạo Đảng, Nhà nước.

Xác định rõ phạm vi, quyền hạn, trách nhiệm của người được ủy quyền
Diễn đàn Quốc hội

Xác định rõ phạm vi, quyền hạn, trách nhiệm của người được ủy quyền

Tham gia thảo luận tại phiên họp tổ sáng 13.2 về dự thảo Luật Tổ chức chính quyền địa phương (sửa đổi), có ý kiến đại biểu đề nghị, cơ quan soạn thảo cần xem xét thêm về việc xác định rõ ràng phạm vi, quyền hạn và trách nhiệm của người được ủy quyền, tránh ủy quyền quá rộng dẫn đến mất kiểm soát, hoặc quá hẹp làm giảm hiệu quả làm việc, cũng như có cơ chế giám sát chặt chẽ hơn trong việc ủy quyền.

ĐBQH Phạm Trọng Nghĩa (Lạng Sơn)
Diễn đàn Quốc hội

Phù hợp với chủ trương sắp xếp tinh gọn bộ máy, bảo đảm tính ổn định của luật

Thảo luận về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Quốc hội, có ý kiến cho rằng, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết về tổ chức các cơ quan của Quốc hội, giao Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể là phù hợp và thuận lợi cho việc sắp xếp, tinh gọn bộ máy, bảo đảm tính ổn định của luật.

ĐBQH Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị)
Quốc hội và Cử tri

Minh bạch, công khai và chú trọng tham vấn để bảo đảm chất lượng

Thảo luận tại Tổ về dự án Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội nhất trí quy trình xây dựng, ban hành luật cần linh hoạt để đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tuy nhiên, cần đặc biệt chú trọng yếu tố minh bạch, công khai và tham vấn để bảo đảm chất lượng các văn bản quy phạm pháp luật.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng, Kỳ họp bất thường lần thứ 9, Quốc hội khóa XV được tiến hành ngay sau Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII (tháng 1.2025) có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Quốc hội và Cử tri

Giải phóng mọi nguồn lực, tận dụng mọi cơ hội đưa đất nước phát triển

Sáng nay, 12.2, Quốc hội khai mạc Kỳ họp bất thường lần thứ Chín. ỦY VIÊN TRUNG ƯƠNG ĐẢNG, TỔNG THƯ KÝ QUỐC HỘI, CHỦ NHIỆM VĂN PHÒNG QUỐC HỘI LÊ QUANG TÙNG nêu rõ, Kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm triển khai ngay các kết luận của Trung ương, tập trung giải quyết một số vấn đề cấp bách, tháo gỡ điểm nghẽn của thể chế để khơi thông, giải phóng mọi nguồn lực, tận dụng mọi cơ hội, khai thác tối đa các tiềm năng, thế mạnh để đưa đất nước phát triển nhanh, bền vững, bước vào kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.