Bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng

Mở rộng các hình thức tạo lập nhà ở cho thuê

Thống nhất cao với sự cần thiết sửa đổi 3 dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Thành Trung tập trung góp ý những nội dung cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất, khả thi và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trước hết về chính sách phát triển nhà ở cho thuê tại các Điều 25, 32 và 39, đại biểu đề nghị nghiên cứu mở rộng các hình thức tạo lập nhà ở cho thuê, không chỉ thông qua xây dựng mới mà có thể bao gồm mua, cải tạo, chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định pháp luật. Qua đó, huy động tốt hơn nguồn lực xã hội và tăng nguồn cung.

Với Điều 41, cần rà soát sự thống nhất với Điều 68 về quyền bán, cho thuê mua nhà ở, nhất là trường hợp nhà ở được hưởng ưu đãi để cho thuê phải duy trì mục đích cho thuê trong thời hạn dự án. Đồng thời, cần làm rõ cách xử lý khi người thuê thay đổi điều kiện thu nhập, bảo đảm hài hòa quyền lợi của người thuê và chủ sở hữu, tránh ảnh hưởng đột ngột đến chỗ ở của người dân.

Về nhà ở công vụ tại các Điều 50, 52 và 53, đại biểu đề nghị làm rõ đối tượng, điều kiện bố trí nhà ở công vụ đối với giáo viên, nhân viên y tế và người làm việc trong khu vực công được điều động, luân chuyển, biệt phái đến địa bàn đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo. Quy định cần bao quát đúng đối tượng, tránh bỏ sót những trường hợp có hoàn cảnh tương tự do khác hình thức tuyển dụng hoặc bố trí công tác. Bên cạnh đó, cần đánh giá hiệu quả và chi phí giữa phương án xây dựng mới, mua nhà và thuê nhà có sẵn, bảo đảm tiết kiệm ngân sách và sử dụng hiệu quả tài sản công.

Để bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng, đại biểu đề nghị Điều 59 quy định rõ tiêu chí, nguyên tắc và thẩm quyền xác định đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách, tránh chồng chéo thẩm quyền.

Đối với Điều 68, cần làm rõ điều kiện chuyển nhượng, giá bán và đối tượng được mua lại nhà ở xã hội sau thời hạn hạn chế chuyển nhượng. Đồng thời tăng cường công khai, kiểm tra và xử lý hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ, trục lợi. Việc mở rộng đối tượng thụ hưởng phải gắn với đánh giá tác động, khả năng cân đối nguồn lực và ưu tiên người thực sự khó khăn về nhà ở - đại biểu nhấn mạnh.

Hướng đến việc tăng cường bảo vệ quyền lợi của cư dân chung cư và người mua nhà, tại Điều 104, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm, thời hạn bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; có cơ chế kiểm soát và xử lý nghiêm trường hợp chậm bàn giao hoặc sử dụng sai mục đích. Kinh phí bảo trì phải được quản lý đúng mục đích, không sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ riêng của chủ đầu tư.

Đối với nhà ở, dự án nhà ở đang thế chấp, cần quy định rõ trách nhiệm công khai thông tin, điều kiện giao dịch và cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chưa hoàn tất giải chấp, hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý. Đồng thời, cần đối chiếu với pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, ngân sách nhà nước và các quy định liên quan; xây dựng điều khoản chuyển tiếp rõ ràng, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và tính liên tục trong thực hiện các dự án.

Xác định bản chất khoản thu theo mục đích, không chỉ theo tên gọi

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thành Trung tập trung bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, người thuê mua và khách hàng.

Về đặt cọc và các khoản thu trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh tại Điều 18, đại biểu đề nghị làm rõ ranh giới giữa đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng với các khoản thu có bản chất huy động vốn như tiền giữ chỗ, phí ưu tiên hoặc đăng ký nguyện vọng.

“Cần xác định bản chất giao dịch theo mục đích và cách thức thực hiện, không chỉ căn cứ vào tên gọi. Luật cần quy định chủ đầu tư không được lợi dụng các hình thức thỏa thuận khác nhau để huy động tiền trái quy định; đồng thời xác định rõ căn cứ thu, mục đích sử dụng, điều kiện hoàn trả và trách nhiệm khi giao dịch không được thực hiện”, đại biểu Nguyễn Thành Trung phân tích.

Về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, tại khoản 4 Điều 19, đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm kiểm tra, thời hạn trả lời và hệ quả pháp lý khi hết thời hạn 8 ngày mà cơ quan quản lý chưa có văn bản trả lời. Theo đại biểu, việc đơn giản hóa thủ tục không được dẫn đến mặc nhiên cho phép kinh doanh khi các điều kiện thực chất chưa được xác minh.

Đối với Điều 20, đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng, gồm chủ thể quản lý, thời điểm chuyển tiền, quyền hưởng lãi và trách nhiệm xử lý. Việc người mua tự nguyện nhận làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận phải dựa trên sự tự nguyện thực chất, được cung cấp đầy đủ thông tin; chủ đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và bàn giao hồ sơ cần thiết.

Về bảo lãnh ngân hàng, cần phân biệt việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng; bảo đảm khách hàng được cung cấp đầy đủ thông tin và cam kết theo đúng trình tự trước khi thực hiện nghĩa vụ thanh toán tương ứng.

Không để rủi ro của giao dịch trước chuyển sang người mua sau

Về hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng tại các Điều 33, 34, 37, 38 và 39, đại biểu đề nghị bảo đảm người mua, người thuê mua được tiếp cận đầy đủ hợp đồng mẫu và các điều khoản ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình.

Cụ thể, tại khoản 3 Điều 34, cần rà soát quy định miễn thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng để bảo đảm thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, không để việc đơn giản hóa thủ tục làm giảm khả năng kiểm soát các điều khoản bất lợi.

Tại khoản 2 Điều 39, đại biểu đề nghị quy định rõ việc kế thừa quyền, nghĩa vụ khi chuyển nhượng hợp đồng, bao gồm nghĩa vụ thanh toán, trách nhiệm do vi phạm, quyền hưởng bảo lãnh, quyền đối với khoản tiền 5% và lãi phát sinh, quyền yêu cầu bàn giao, bảo hành và cấp Giấy chứng nhận; đồng thời, xác định thời điểm chuyển giao và trách nhiệm thông báo cho các bên liên quan. Theo đại biểu, việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng tại Điều 37 cần đi kèm cơ chế kiểm soát chuyển nhượng trùng lặp, tranh chấp và nghĩa vụ thuế, tránh chuyển rủi ro từ giao dịch trước sang người mua sau.

Về chuyển nhượng dự án và công khai thông tin tại các Điều 4, 30, 32 và 53, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm kế thừa nghĩa vụ với khách hàng khi chuyển nhượng dự án, nhất là dự án đang thế chấp; việc chuyển nhượng không được làm suy giảm quyền hợp pháp của người mua, người thuê mua. Đồng thời, cần công khai đầy đủ, cập nhật kịp thời thông tin về tiến độ dự án, nghĩa vụ tài chính đất đai, điều kiện kinh doanh, tình trạng thế chấp, giải chấp và tranh chấp. Mã định danh điện tử cần phục vụ quản lý, minh bạch thông tin, không trở thành điều kiện mới cản trở giao dịch hợp pháp.

“Tôi đề nghị tiếp tục rà soát hoàn thiện dự thảo theo nguyên tắc: giảm thủ tục nhưng không giảm trách nhiệm; tạo thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng không chuyển rủi ro sang khách hàng; công khai thông tin phải gắn với trách nhiệm về tính chính xác”, đại biểu Nguyễn Thành Trung nhấn mạnh.