Xử lý biệt thự bỏ hoang:
Bài 1: Thiếu chế tài hay thiếu quyết tâm?

Đô thị “lốm đốm xôi đỗ”

Năm 2011, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố kết quả kiểm tra sơ bộ đối với 16 dự án của 11 chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội đã đi vào hoạt động. Cụ thể, có 2.684 căn biệt thự đã được bàn giao cho người mua từ những năm 2006 - 2007, trong đó có 1.743 căn đã đưa vào sử dụng (65%), còn lại 698 căn (35%) đang bị bỏ hoang, không có người đến ở. Lý do chính là người dân mua để đầu tư, tích trữ. Bên cạnh đó, phía chủ đầu tư các dự án đã không hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ khiến người mua ngại đến ở vì các tiện ích phục vụ cho sinh hoạt như đường sá đều không được đáp ứng.

Nguồn: zing.vn

Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường xác nhận, mặc dù đến nay, chưa có thêm con số thống kê cụ thể về số lượng biệt thự bỏ hoang trên cả nước, song gần như khu đô thị nào cũng có tình trạng “lốm đốm xôi đỗ” khi xen kẽ giữa những căn biệt thự rất đẹp lại xuất hiện những khối nhà mới chỉ xây xong phần thô, tường mốc meo, cỏ mọc rậm rạp... “Mặc dù chủ nhân của những khối nhà xây thô này không trực tiếp làm ảnh hưởng tới túi tiền của cộng đồng cư dân sống xung quanh, nhưng nó gián tiếp làm giảm giá trị về tiền của các biệt thự đã hoàn thiện và đang được sử dụng”, ông Cường phân tích.

Theo các chuyên gia, đây là hệ quả tất yếu của một giai đoạn phát triển nóng đã tạo nên tồn kho bất động sản dưới dạng cả một khu đô thị với những biệt thự bỏ hoang. “Nói cách khác, đó là hệ quả của quá trình đầu tư theo phương thức nguyên thủy khi nghĩ cứ bỏ tiền, bỏ đất vào là thắng, sẽ ra được siêu lợi nhuận. Song, điều này chỉ mang tính thời điểm”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nêu ý kiến. Về nguyên nhân sâu xa, ông cho rằng do sự chuyển đổi từ cơ chế kinh tế bao cấp sang cơ thế thị trường. Theo đó, trong thời kỳ bao cấp, thị trường bất động sản thậm chí không được chấp nhận nên giá đất bằng 0. Khi chuyển sang cơ chế thị trường đồng nghĩa chấp nhận thị trường này, trong đó có quyền sử dụng đất, giá đất cũng theo giá thị trường. Chính điều này đã khiến doanh nghiệp cũng như người có đầu óc kinh doanh nhận biết đây là cơ hội kiếm tiền rất dễ, dẫn đến sự đầu cơ, tồn kho bất động sản. “Hầu như nước nào khi chuyển đổi cơ chế kinh tế như thế cũng gặp phải tình trạng này, chỉ có điều nếu cơ quan quản lý tỉnh táo thì sẽ ngăn chặn sớm chuyện tổn thất khi thị trường bất động sản bị “vỡ”, qua đó sẽ tránh được tồn kho bất động sản ở mức thấp nhất có thể”, ông Võ nói.

Khó xử lý vì không có ràng buộc?

Theo các chuyên gia, việc để xảy ra tình trạng biệt thự bỏ hoang làm mất mỹ quan đô thị, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về mất an toàn xã hội có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý. Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội Đào Ngọc Nghiêm thẳng thắn, từ thực tế tồn kho bất động sản thời gian qua chứng tỏ “cơ quan quản lý nhà nước đã không dự báo được mối quan hệ cung - cầu của thị trường dẫn đến cầu lớn hơn cung. Cũng bởi không lường hết được hệ quả của việc phát triển nóng thị trường bất động sản nên cơ quan quản lý chưa siết chặt vai trò của chủ đầu tư, dẫn đến họ cứ đăng ký thực hiện dự án, giải phóng mặt bằng để xây dựng rồi bán cho khách hàng kiếm lời là coi như hết trách nhiệm”.

Đồng quan điểm, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường phân tích, trên thực tế, chủ đầu tư có quyền bán, người mua có quyền mua nhưng vì nhiều lý do khiến cho biệt thự xây thô không trở thành sản phẩm hoàn chỉnh. Ví như người mua phải chuyển nơi sinh sống khi chưa kịp hoàn thiện căn biệt thự, họ cũng không có nhu cầu bán lại; hoặc có người mua để đầu cơ chờ giá nhà tăng sẽ bán kiếm lời nhưng sau đó thị trường không như mong muốn nên họ cứ để thế, coi như tài sản để dành… Cả phía nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý không thể dự báo được sẽ có một số người mua nhà nhưng cố tình không hoàn thiện và cũng không biết đến bao giờ người ta mới hoàn thiện nhà thô thành biệt thự; đồng thời không lường được hệ lụy đã và đang gây ảnh hưởng lớn tới tinh thần và vật chất của cư dân sống xung quanh như hiện nay. Vì thế, hầu như chưa có chế tài nào thể hiện trong hợp đồng nhằm tránh tình trạng biệt thự hoang hóa, làm mất mỹ quan đô thị nên biệt thự bỏ hoang mới có cớ mà tồn tại. “Sẽ rất khó giải quyết bài toán thu mua hoặc cưỡng chế người mua phải hoàn thiện căn nhà xây thô đang bị bỏ hoang vì trong hợp đồng không có quy định nào như thế. Nếu làm không cẩn thận có thể còn xâm phạm tới quyền sở hữu tài sản của người mua nhà vì vi phạm Hiến pháp”, ông Cường lo ngại.

Như vậy, việc xử lý biệt thự bỏ hoang là vấn đề không hề đơn giản. Nhưng liệu có khó đến mức không thể giải quyết và chúng ta buộc phải chấp nhận, để tình trạng này vẫn tiếp tục là thách thức với bộ mặt đô thị hiện nay?