Đó là nhận định của các chuyên gia bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại tọa đàm "Làm thế nào để Việt Nam thu hút làn sóng vốn đầu tư tiếp theo?" do Savills tổ chức ngày 12/8.

Biến tiềm năng thị trường thành vốn đầu tư

Phát biểu tại tọa đàm, ông Neil Brookes - Giám đốc Điều hành Cấp cao, Thị trường Vốn Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (Asia Pacific Capital Markets) cho biết, đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương hiện tập trung chủ yếu vào Nhật Bản, Australia và gần đây là Singapore.

Sự thay đổi này bắt nguồn từ đợt tăng mạnh lãi suất từ năm 2022, kéo theo biến động giá và khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn. Khối lượng giao dịch giảm mạnh, trong khi dòng tiền chuyển nhiều hơn sang tín dụng tư nhân và những thị trường có chi phí vay tương đối thấp như Nhật Bản.

Tuy nhiên, theo ông Brookes, thị trường đang có những chuyển biến tích cực khi nhà đầu tư không còn chỉ nhìn vào một khu vực địa lý mà tập trung nhiều hơn vào từng ngành, lĩnh vực có khả năng tạo lợi nhuận vượt trội.

Với Việt Nam, xu hướng tăng trưởng mạnh trong lĩnh vực sản xuất và dân số là những yếu tố cấu trúc đang tạo sức hút đối với nhà đầu tư. Do đó, Việt Nam có thể trở thành một lựa chọn đáng chú ý trong tương lai. Tuy nhiên, để dòng vốn thực sự được giải ngân, thị trường vẫn cần tính thanh khoản và mức độ minh bạch cao hơn.

Cùng quan điểm, ông Nicholas Wilson - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Chiến lược & Tư vấn, khu vực Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, những năm qua, ngay cả tại các thị trường phát triển, nhiều chiến lược đầu tư cũng gặp thách thức khi chi phí vốn tăng mạnh. Điều này đang dẫn tới xu hướng chấp nhận rủi ro cao hơn và dịch chuyển một phần dòng vốn sang các thị trường mới nổi.

"Việc một số nhà đầu tư rút bớt vốn khỏi Trung Quốc có thể tạo thêm dư địa cho những thị trường mới nổi khác. Trong bối cảnh đó, Việt Nam có cơ hội thu hút dòng vốn nhờ các yếu tố cơ bản tích cực", ông Nicholas nhận định.

Bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu trở thành điểm sáng

Một thay đổi rõ nét đang diễn ra tại thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là sự dịch chuyển từ mô hình sản xuất dựa chủ yếu vào lợi thế chi phí sang mô hình dựa nhiều hơn vào năng lực.

Ông John Campbell - Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam cho biết, trong khoảng một thập kỷ qua, Việt Nam đã từng bước dịch chuyển lên các phân khúc cao hơn trong chuỗi giá trị. Nếu trước đây, các nhà sản xuất chủ yếu thuê đất trong khu công nghiệp rồi tự xây dựng nhà máy, thì hiện nay nhu cầu với nhà xưởng xây sẵn ngày càng tăng cao.

Đáng chú ý, quy mô thuê cũng đang thay đổi. Không chỉ các cơ sở dưới 5.000 m² được lựa chọn như trước, những cơ sở có diện tích lên tới 30.000 m² cũng đang được doanh nghiệp cân nhắc thuê.

Ông Campbell chỉ rõ, các yếu tố nhà đầu tư quan tâm hiện nay không chỉ là giá thuê. Khả năng cung cấp điện, dự phòng, đa dạng hóa chuỗi cung ứng, chất lượng nguồn nhân lực, lao động lành nghề, các yêu cầu về môi trường và ESG ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng.

Bên cạnh bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu được đánh giá là lĩnh vực có tiềm năng lớn. Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ tăng trưởng tiềm năng đáng kể, chuyển từ các trung tâm dữ liệu nội địa mới nổi sang khả năng phát triển những cơ sở quy mô lớn hơn trong tương lai.

"So với các thị trường trưởng thành như Singapore hoặc những thị trường phát triển nhanh như Jakarta và Bangkok, Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đầu. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc thị trường còn nhiều dư địa. Nhu cầu điện toán đám mây gia tăng, ứng dụng AI tăng tốc, dân số trẻ và am hiểu công nghệ số cùng nền kinh tế công nghệ phát triển nhanh cũng đang tạo điều kiện để Việt Nam thu hút các nhà cung cấp và vận hành trung tâm dữ liệu quy mô lớn", Chuyên gia phân tích.

Để biến tiềm năng thành các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn, Việt Nam cần đảm bảo hạ tầng năng lượng đủ mạnh. Theo ông John Campbell, các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm khả năng cung cấp điện của địa điểm, với công suất khoảng 50 MW trong 3 năm đầu và có thể nâng lên 100 MW về dài hạn. Vì vậy, các nhà phát triển cần phối hợp chặt chẽ với EVN, ngành điện và chính quyền địa phương để đảm bảo nguồn điện ổn định cho các dự án.

Minh bạch thị trường quyết định khả năng hút vốn

Cùng với lợi thế về tăng trưởng, một trong những vấn đề Việt Nam cần cải thiện để chuyển sự quan tâm của nhà đầu tư thành các giao dịch thực tế là chất lượng thông tin thị trường.

Theo ông Matthew Powell - Giám đốc văn phòng Savills Hà Nội và Đà Nẵng, vốn đầu tư đi cùng sự tự tin, trong khi sự tự tin đến từ thông tin thị trường tốt. Việc thu thập dữ liệu sơ cấp, thứ cấp, phân tích thị trường và so sánh hiệu quả hoạt động đóng vai trò quan trọng trong quá trình giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Ông Nicholas Wilson cũng nhấn mạnh tính minh bạch là yếu tố quan trọng trong việc mở khóa tiềm năng của Việt Nam trong 3-5 năm tới. Trong đó, các vấn đề cần được cải thiện, gồm: cấu trúc sở hữu, mô hình nắm giữ pháp lý và cách xử lý hợp đồng thuê đất khi hết hạn. Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân của nhà đầu tư.

Cùng với đó, dữ liệu lớn và AI được kỳ vọng mở thêm hướng đi mới trong phân tích thị trường. Hiện nay, Savills đang khai thác cả dữ liệu phi cấu trúc từ các nguồn tin tức, PDF và nhiều nguồn khác để xác định cơ hội đầu tư và giao dịch.

Một rào cản được các chuyên gia nhiều lần nhắc tới là chi phí vốn. Ông Neil Brookes cho rằng, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở xây dựng để bán tại Việt Nam rất lớn, nhưng chi phí vay vốn đang cản trở dòng vốn tổ chức tham gia thị trường. Nếu chưa có thông tin rõ ràng về chi phí vay, các nhà đầu tư tổ chức sẽ khó đưa ra quyết định.

Trong lĩnh vực khách sạn, ông Niall Kumar - Phó Giám đốc mảng Khách sạn, Savills Úc nêu rõ, chủ tài sản muốn sẵn sàng cho thị trường vốn cần chuẩn bị kỹ về định giá, kế hoạch tạo giá trị gia tăng và các giả định về chi phí đầu tư. Các nhà đầu tư không đơn thuần tìm kiếm lợi nhuận từ những tài sản cốt lõi, thay vào đó quan tâm nhiều đến cơ hội tạo giá trị gia tăng.

"Điều này không có nghĩa là phải giảm giá hoặc hạ giá để hoàn tất giao dịch. Thay vào đó, chủ tài sản cần chứng minh người mua tiếp theo có thể tạo ra lợi nhuận thế nào từ tài sản", ông Niall Kumar khẳng định.

Nhìn rộng hơn, các chuyên gia Savills cho rằng Việt Nam đang đứng trước cơ hội đón dòng vốn bất động sản mới trong khu vực. Tuy vậy, để biến sự quan tâm thành giao dịch, thị trường cần tiếp tục cải thiện tính minh bạch, chất lượng dữ liệu, khả năng đáp ứng hạ tầng và làm rõ bài toán chi phí vốn. Đây là các yếu tố quyết định khả năng Việt Nam tận dụng được sự dịch chuyển của dòng vốn bất động sản châu Á - Thái Bình Dương trong nhiều năm tới.