TP. Hồ Chí Minh: Cần cơ chế bảo vệ người mua nhà trong trường hợp cho phép nhận đặt cọc sớm
Để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người mua nhà, nhiều ý kiến đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung cơ chế kiểm soát việc chủ đầu tư nhận đặt cọc sớm, qua đó tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Trong góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản ngay khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Theo HoREA, quy định này sẽ tạo thêm nguồn lực tài chính, góp phần giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Tuy nhiên, ThS Mai Hoàng Phước, giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, việc mở rộng quyền nhận đặt cọc cần được đặt trong một hành lang pháp lý chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro đối với người mua nhà.
ThS Mai Hoàng Phước viện dẫn, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không phải khoản thanh toán hay tiền ứng trước của hợp đồng mua bán. Vì vậy, việc cho phép nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán về nguyên tắc không trái với quy định của pháp luật dân sự nếu vẫn bảo đảm đúng bản chất của giao dịch và có cơ chế bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư được nhận đặt cọc ngay từ giai đoạn dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc hoàn thiện một số thủ tục pháp lý ban đầu mà thiếu cơ chế kiểm soát, người mua có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro như dự án chậm tiến độ, tiền đặt cọc bị chiếm dụng hoặc phát sinh tranh chấp do các điều khoản hợp đồng thiếu cân bằng.
Theo ThS Mai Hoàng Phước, việc giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản là cần thiết nhưng chưa đủ. Với những bất động sản có giá trị lớn, khoản tiền này vẫn rất đáng kể, do đó cần đồng thời bổ sung các công cụ bảo đảm để kiểm soát việc sử dụng tiền đặt cọc.
Trong đó, chuyên gia đề xuất toàn bộ tiền đặt cọc cần được gửi vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chỉ được giải ngân khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán theo quy định. Đồng thời, cần bổ sung cơ chế bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc của ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của khách hàng nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết hoặc dự án không thể triển khai.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng cần quy định rõ thời hạn tối đa để chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục pháp lý và ký hợp đồng mua bán sau khi nhận đặt cọc. Trường hợp hết thời hạn mà dự án vẫn chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư phải hoàn trả tiền đặt cọc và thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật.
Để tăng hiệu quả thực thi, chuyên gia cũng kiến nghị bổ sung các chế tài đủ mạnh đối với doanh nghiệp vi phạm, từ cơ chế tố tụng rút gọn trong giải quyết tranh chấp dân sự, công khai danh sách doanh nghiệp chậm hoàn trả tiền đặt cọc, tạm dừng xem xét các dự án mới đối với chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với khách hàng, đến việc xem xét trách nhiệm hình sự đối với các trường hợp có dấu hiệu gian dối, cố tình huy động tiền khi biết dự án không thể triển khai.
"Nếu việc cho phép nhận đặt cọc từ giai đoạn sớm được thiết kế cùng với cơ chế kiểm soát dòng tiền, bảo lãnh ngân hàng và hệ thống chế tài nghiêm minh, chính sách này không chỉ góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp mà còn nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Qua đó, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững", Theo ThS Mai Hoàng Phước phân tích.
