Tồn kho bất động sản cuối quý 3 vượt hơn 530.000 tỷ đồng

Tồn kho bất động sản cuối quý 3 vượt hơn 530.000 tỷ đồng

Báo cáo ngành bất động sản của APSC cho biết, từ cuối năm 2023 đến nay, một số doanh nghiệp bất động sản đã công bố hết nợ trái phiếu sau một thời gian mua lại trước hạn dù kết quả kinh doanh vẫn chưa thực sự khởi sắc.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt công bố đã trả khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp với giá trị 2.500 tỉ đồng đúng hạn và trước hạn, đưa dư nợ vay trái phiếu về 0 đồng từ cuối năm 2023; Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0 đồng từ năm 2023, bao gồm tất toán dư nợ gốc 3.900 tỷ đồng và tiền lãi gần 162 tỷ đồng; Ngoài các doanh nghiệp trên, tính đến tháng 12.2023, một loạt các doanh nghiệp bất động sản như Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, Năm Bảy Bảy, C.E.O, Hà Đô Group… đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu..

Năm 2024 có dư nợ đáo hạn trái phiếu với tổng giá trị 428.000 tỷ, trong đó riêng lĩnh vực BĐS chiếm 43% tổng dư nợ, tương ứng với 184.000 tỷ giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay. Đây cũng là năm có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất. Nhưng trái với suy nghĩ của nhiều NĐT, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều có tài chính khá tốt khi bước sang năm 2024. Các doanh nghiệp tài chính tốt như KDH, NLG thì luôn có dòng tiền dồi dào, còn các doanh nghiệp có tài chính yếu hơn như DIG, PDR, CEO… cũng đã củng cố được dòng tiền tốt trong năm 2023.

Bên cạnh những doanh nghiệp có dòng tiền dồi dào, có những doanh nghiệp BĐS đang "ôm" trái phiếu cả nghìn tỷ. Danh sách các "ông lớn" bất động sản ôm nợ trái phiếu nhiều nghìn tỷ đồng theo báo cáo của Bộ Tài chính có CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest 1.300 tỷ đồng, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va dư nợ trái phiếu đạt hơn 38.659 tỷ đồng. CTCP Đầu tư Nam Long khoảng 3.100 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Hải Phát hơn 1.840 tỷ đồng, Công ty TNHH KN Cam Ranh hơn 1.600 tỷ đồng, Công ty TNHH Thành phố Aqua 2.400 tỷ đồng; CTCP Đầu tư Golden Hill 5.760 tỷ đồng, CTCP Hưng Thịnh Land 5.100 tỷ đồng, CTCP Hưng Thịnh Investment hơn 2.900 tỷ đồng... Thị trường Trái phiếu Doanh nghiệp có dấu hiệu hồi phục tuy nhiên áp lực trái phiếu

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm cuối quý 3 vượt hơn 530.000 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước tới nay. Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản (số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo) tại các dự án trong quý 3 khoảng 25,937 căn, nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), tăng 53% so với cùng kỳ; trong đó chung cư có 4,688 căn; nhà ở riêng lẻ có 12,250 căn; đất nền có 8,999 nền.

Tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 30.9.2024 tăng 12% so với đầu năm và là quý thứ 5 tăng liên tiếp (từ quý 2.2023). Trong đó, có 58 doanh nghiệp tăng, 13 không đổi và 45 doanh nghiệp giảm tồn kho so với đầu năm.

Novaland tiếp tục dẫn đầu tồn kho với hơn 145.000 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm tới 27% tổng tồn kho toàn ngành. 5 năm gần đây, tồn kho của NVL đã gấp 2.5 lần (so với thời điểm cuối năm 2019). Trong đó, phần lớn là tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng gần 137.000 tỷ đồng; còn bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành là gần 8.500 tỷ đồng. 2 doanh nghiệp họ Vin gồm Vingroup có tồn kho hơn 128.200 tỷ đồng và Vinhomes (HOSE: VHM) 58.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 38% và 11%.

Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, đứng đầu vẫn là ông lớn Becamex IDC (HOSE: BCM) với hơn 20.900 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu kỳ; phần lớn là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án hơn 18.500 tỷ đồng.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) đứng thứ 2 với lượng tồn kho tăng 8%, lên hơn 13.200 tỷ đồng. Còn một số doanh nghiệp khác có tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng như Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) hơn 22.400 tỷ đồng, tăng 19%; Nam Long (HOSE: NLG) hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17%; Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) hơn 13.800 tỷ đồng, giảm 2%) và Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) hơn 12.800 tỷ đồng, tăng 5%...

Những tín hiệu tích cực cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua

Theo APSC, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS được cho là cho là có tác động tới cả quá trình phục hồi kinh tế bởi ngành BĐS đóng góp từ 12 - 14% GDP Quốc gia. Theo phân tích, 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do vấn đề về pháp lý.

Để gỡ vướng mắc cho các nút thắt này, ba Luật về bất động sản (Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) có hiệu lực từ 1.8.2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó. Các Bộ Luật mới chắn sẽ có tác động tích cực bởi lẽ các bộ Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc và có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để xem xét giải quyết vướng mắc cho các dự án. Trong năm 2023, Tổ công tác đã nhận được 142 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, Hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án BĐS. Theo chức năng nhiệm vụ, thẩm quyền được giao, Tổ công tác đã xem xét, xử lý 142 văn bản… Từ khi thành lập Tổ công tác của TPHCM đã triển khai 10 cuộc họp và ban hành 15 thông báo kết luận, xem xét giải quyết cho 30 dự án. Các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai...

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung 9 tháng đầu năm 2024, có khoảng 11 thương vụ M&A được ghi nhận đã giao dịch thành công. Tổng giá trị 9/11 thương vụ được cập nhật đạt hơn 1.800 triệu USD. Giao dịch có giá trị cao nhất là 982 triệu USD, cao gấp 2,2 lần so với thương vụ lớn nhất được ghi nhận tính đến đầu tháng 12.2023.

"Ngay cả khi chưa xác định rõ giá trị giao dịch thành công của 2 trong số 11 thương vụ M&A thành công, chắc chắn giá trị bình quân các thương vụ M&A 9 tháng đầu năm 2024 cũng đạt mức cao nhất trong 6 năm trở lại đây. Ít nhất là gấp đôi so với năm 2023", VARS nhận định.

Các thương vụ lớn như việc Tập đoàn Vingroup đã hoàn tất chuyển nhượng 55% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. SDI là đơn vị sở hữu trên 99% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Kinh doanh thương mại Sado và Sado đang là cổ đông lớn nhất của Vincom Retail khi nắm 41,5% vốn. Giá trị giao dịch là 982 triệu USD. Tiếp đến là thương vụ giữa Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited (thuộc CapitaLand), với giá trị lên đến 553 triệu USD..

Hoạt động M&A bất động sản giúp nhiều chủ đầu tư tìm lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn. Nhiều nhà đầu tư ngoại đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần, chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Malaysia, Hàn Quốc.