Tiếp tục hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê và ưu tiên thuê nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước

Đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án

Trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là các quan điểm mới ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê.

Đồng thời, khắc phục những bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật; hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 130 Điều, giảm 68 Điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

Trên cơ sở rà soát, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung chính sách phát triển 4 nhóm nhà ở gồm nhà thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách để thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.

Đồng thời, bổ sung Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.

Dự thảo Luật cũng luật hóa nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP về phát triển nhà ở xã hội; hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp khiếu nại (quy định cụ thể về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe, trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư).

Sửa đổi, bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý, sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các Luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.

Bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư nhà ở thương mại

Trình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết Ủy ban và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.

Dự thảo Luật đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp; cơ bản bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan; đảm bảo yêu cầu về quốc phòng, an ninh, chuyển đổi số...

Bên cạnh đó, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ nguồn vốn của Quỹ nhà ở, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn và hạch toán tài sản hình thành từ vốn của Quỹ nhà ở; cơ chế quản lý vốn của Quỹ để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các quy định có liên quan pháp luật về ngân sách nhà nước.

Đối với nhà ở thương mại, so với quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật lược bỏ quy định về nghĩa vụ “đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khi bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất” của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cho rằng, đây là chính sách nhân văn, thể hiện tinh thần Nhà nước và doanh nghiệp chung tay thực hiện chính sách an sinh xã hội (Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng). Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Để bảo đảm xác định đối tượng thụ hưởng chính sách một cách phù hợp, đặc biệt với các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn nhà nước, Ủy ban đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở.