Mất cân đối cung - cầu ngày càng lớn
Ngày 10.10, Trường Đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo khoa học quốc gia chủ đề "Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản".
Tại đây, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân Phạm Hồng Chương nhấn mạnh, thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển các khu vực đô thị và nông thôn bền vững, theo đó đóng góp cho tăng trưởng và phát triển kinh tế.
Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Từ năm 2024, thị trường được kỳ vọng bước sang trang mới với nhịp phục hồi tích cực khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023. Trong những tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận các động thái tích cực về cung - cầu song tiến trình phục hồi vẫn có sự phân hóa. Phân khúc bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều khó khăn do các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân vẫn cao, trong khi nguồn cung không đủ để đáp ứng. Điều này làm cho mất cân đối cung - cầu ngày càng lớn. Đồng thời, cơ cấu sản phẩm không hợp lý do phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ thiếu trầm trọng, dẫn đến những khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp. Dù thị trường gặp nhiều khó khăn, nhưng với việc giá bất động sản tăng cao ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn cho nhiều người. Cùng với đó, các doanh nghiệp khó tiếp cận tài chính và gặp nhiều hạn chế trong việc phát hành trái phiếu, làm suy yếu khả năng triển khai các dự án bất động sản.
Kinh nghiệm thế giới về nhà ở xã hội
Từ kinh nghiệm thế giới, ông Võ Công Hậu, Trường Đại học Giao thông Vận tải TP. Hồ Chí Minh nêu rõ, khung pháp lý minh bạch, rõ ràng là nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Cụ thể, Mỹ đã xây dựng một hệ thống quản lý bất động sản với các luật liên bang và tiểu bang chặt chẽ, bảo đảm mọi giao dịch đều minh bạch và công bằng thông qua hệ thống MLS (Multiple Listing Service). Ở Australia, Chính phủ cũng triển khai các cơ chế đấu thầu công khai, bảo đảm tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản. Việt Nam có thể áp dụng những bài học này để quản lý và điều tiết thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho người dân và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thị trường đất đai.
Về nhà ở xã hội, ông Hậu cho biết, ở Anh, các hiệp hội nhà ở đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và các đối tượng yếu thế. Chính phủ cũng triển khai các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất thấp, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. Tương tự, Singapore và Trung Quốc cũng chú trọng phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Trung Quốc xây dựng các dự án nhà ở giá rẻ và cho thuê dài hạn, Việt Nam cần áp dụng các mô hình này để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của nhóm người lao động nhập cư và các khu công nghiệp.
Cũng theo ông Võ Công Hậu, để tránh tình trạng đầu cơ và bong bóng nhà đất, Việt Nam có thể áp dụng thuế bất động sản cao hơn đối với các giao dịch mua bán ngắn hạn hoặc không sử dụng hiệu quả đất. Cùng với đó, xây dựng cơ chế kiểm soát giá đất và tạo ra các chính sách định giá hợp lý, giúp giảm thiểu rủi ro tăng giá đất không kiểm soát trong các khu vực có nhu cầu cao.
ĐBQH Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, việc kiểm soát tín dụng sẽ giúp hạn chế đầu tư bất động sản, do đó, có thể sử dụng công cụ này để kiểm soát trong ngắn hạn, nếu sử dụng trong dài hạn sẽ làm mất cân bằng của thị trường. Đồng thời, cần tạo điều kiện để việc phát triển các dự án bất động sản dễ dàng hơn, từ đó giúp lượng sản phẩm tăng lên, lượng cung nhiều hơn giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định.
