Thủ tướng Lê Minh Hưng: Điều tiết giá đất để phục vụ phát triển và bảo đảm chỗ ở cho người dân

Chiều 22/10, Tổ 3, gồm các Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng, Lạng Sơn và Hà Tĩnh, tiếp tục thảo luận về ba dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phát biểu tại phiên thảo luận, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, ba dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước cũng như chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân. Vì vậy, Chính phủ đã chỉ đạo tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với cả ba dự thảo luật. Đến nay, ba dự thảo luật đã nhận được khoảng 885.000 lượt ý kiến góp ý, Chính phủ đã giao các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu, hoàn thiện.

Lý giải việc tiếp tục sửa đổi ba luật dù mới có hiệu lực từ năm 2024, Thủ tướng cho biết, yêu cầu này trước hết xuất phát từ những chủ trương, định hướng mới của Trung ương, đặc biệt là Nghị quyết số 21 về sửa đổi pháp luật đất đai và các luật có liên quan, cùng những kết luận về phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Bên cạnh đó, việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp làm thay đổi phương thức quản lý, phân loại đô thị, đòi hỏi điều chỉnh các quy định pháp luật cho phù hợp. Quá trình thi hành ba luật cũng bộc lộ những vướng mắc, bất cập cần sớm tháo gỡ.

Đặc biệt, Thủ tướng lưu ý nhu cầu nhà ở của người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên hiện rất lớn, nhất là tại các đô thị lớn. Trong khi đó, giá nhà và bất động sản vẫn ở mức cao, kể cả phân khúc dành cho người thu nhập thấp; một số hoạt động trên thị trường bất động sản chưa thực sự minh bạch.

“Do đó, việc sửa đổi ba luật không chỉ nhằm thể chế hóa đầy đủ các định hướng mới của Trung ương mà còn phải giải quyết được những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu của người dân”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Đổi mới phân loại đất, đơn giản hóa quy hoạch

Thông tin về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng cho biết, một trong những nội dung quan trọng nhất là phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

“Dự thảo lần này thay đổi đáng kể cách phân loại đất, không quy định quá chi tiết các loại đất mà phân thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Việc đổi mới phân loại đất không chỉ phục vụ công tác quy hoạch mà còn phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Thủ tướng nói.

Đối với công tác quy hoạch, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Đối với lĩnh vực đất đai, ở cấp quốc gia sẽ có quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh. Ở cấp tỉnh, tới đây không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập mà nội dung sử dụng đất sẽ được tích hợp trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép với các quy hoạch có liên quan.

“Đây là những nội dung mới, nhằm đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực hiện”.

Một nội dung quan trọng khác, theo Thủ tướng, là chính sách quản lý đất trồng lúa. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chuyển từ quy định cứng về diện tích đất trồng lúa tối thiểu sang cho phép chuyển đổi diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả, nhưng vẫn phải bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và quản lý chặt chẽ đất trồng lúa. Mục tiêu là quản lý chặt chẽ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất phục vụ phát triển.

Tái định cư phải gắn với tái thiết cuộc sống người dân

Vấn đề thứ hai là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thủ tướng nhấn mạnh, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải bảo đảm tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, thể chế hóa đầy đủ các nghị quyết của Trung ương.

“Yêu cầu đặt ra là phải quy định chặt chẽ, không để lạm dụng việc thu hồi đất, nhưng cũng không tạo ra những khó khăn, vướng mắc cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương”.

Thủ tướng cho biết, dự thảo Luật tiếp tục kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2024, đồng thời đổi mới theo hướng phân định sáu nhóm trường hợp thu hồi đất với các tiêu chí cụ thể. Trường hợp cần bổ sung các trường hợp thu hồi đất thì phải do Quốc hội quyết định.

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng cho biết “một trong những quan điểm rất mới của Trung ương là chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Đây là một trong những thay đổi tư duy quan trọng nhất”.

Theo đó, dự thảo quy định người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng đất có mục đích sử dụng khác, bằng nhà ở hoặc bằng tiền theo quy định. Đồng thời, ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị. Người dân có thể được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang diện tích còn lại của thửa đất hoặc diện tích thuộc thửa đất khác mà mình có quyền sử dụng trong cùng địa bàn cấp xã, theo các điều kiện luật định. Khu tái định cư phải được bố trí với nhiều loại nhà ở, mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân, đồng thời bảo đảm hạ tầng và các điều kiện an sinh xã hội.

“Tôi muốn nhấn mạnh rằng tái thiết cuộc sống không chỉ là bố trí chỗ ở, nhà ở mà còn phải bảo đảm sinh kế, các thiết chế văn hóa, trường học, cơ sở y tế và những điều kiện thiết yếu khác. Phải bảo đảm người dân sau khi bị thu hồi đất có điều kiện ổn định cuộc sống và sinh kế. Đó mới là mục tiêu quan trọng nhất của chính sách tái định cư”, Thủ tướng nói.

Giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển

Đối với tài chính đất đai và giá đất, dự thảo tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất. Giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho một số cơ chế xác định giá đất cụ thể như quy định trước đây. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định.

“Tinh thần của Nghị quyết 21 là việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Đồng thời, phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, Thủ tướng cho biết.

Thủ tướng “chia sẻ và đồng tình với ý kiến của nhiều đại biểu về việc cần làm rõ các tiêu chí xác định giá đất” song cho rằng “không nên quy định quá cứng các tiêu chí này trong luật, bởi khi cần điều chỉnh sẽ gặp khó khăn”. Trường hợp cần thiết, Chính phủ có thể báo cáo Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cơ chế phù hợp để quy định và điều chỉnh các tiêu chí này.

“Mục tiêu quan trọng nhất là giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Lý giải thêm, Thủ tướng cho biết, trước đây, khi xác định giá đất theo thị trường, các địa phương phải căn cứ vào những kết quả đấu giá đất ở mức rất cao. Giá đất cao được tính vào chi phí dự án, từ đó đẩy giá nhà tăng.

"Nếu để giá đất quá cao, địa phương có thể tăng thu ngân sách trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn. Khi đó, chúng ta sẽ rất khó giải quyết vấn đề nhà ở cho những đối tượng cần được ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang", Thủ tướng lưu ý.

Đây cũng là lý do Thủ tướng nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu ưu tiên điều tiết giá đất, giá nhà, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

"Chúng ta cần chuyển tư duy từ sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở", Thủ tướng nói và nhấn mạnh đây là sự thay đổi tư duy rất quan trọng, gắn với trách nhiệm của Nhà nước được quy định trong Hiến pháp.

Ưu tiên nhà ở cho thuê, ngăn đầu cơ nhà ở xã hội

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, bên cạnh việc thể chế hóa các chủ trương của Trung ương và điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, yêu cầu quan trọng nhất là giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của người dân, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả còn hạn chế.

Theo Thủ tướng, cơ cấu nhà ở hiện còn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, khiến chính sách hỗ trợ chưa thực sự đúng và trúng đối tượng. Vì vậy, dự thảo Luật phân định các nhóm nhà ở để có cơ chế, chính sách và phương thức quản lý phù hợp.

Trong đó, đối với nhà ở thương mại, Nhà nước tôn trọng cơ chế thị trường, để người có điều kiện kinh tế lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng chi trả. Ngược lại, Nhà nước tập trung quản lý, hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

"Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn", Thủ tướng nhấn mạnh.

Thủ tướng nhấn mạnh, một trong những chính sách mới quan trọng của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, xác định đây là trụ cột chiến lược trong bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

Theo Thủ tướng, giá nhà thương mại thời gian qua tăng cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt là lao động trẻ. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà dài hạn, ổn định, giá hợp lý của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất lớn.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội hiện chủ yếu được phát triển để bán. Dù đã được quy định trong luật, nhà ở cho thuê vẫn thiếu cơ chế ưu tiên đủ rõ ràng, cụ thể và khả thi để phát triển.

Để khắc phục bất cập này, dự thảo Luật dành một chương riêng về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Cùng với chính sách ưu đãi phát triển nguồn cung, dự thảo quy định giá thuê không được vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định. Thủ tướng nhấn mạnh, mục tiêu là bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người dân, thay vì chỉ dừng lại ở ưu đãi dành cho nhà đầu tư.

Theo Thủ tướng, thời gian qua, Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế cũng xuất hiện nguy cơ một số người mua nhà ở xã hội chỉ nhằm chờ hết thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, hưởng chênh lệch. Điều này có thể biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời, làm sai lệch mục tiêu hỗ trợ người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Để ngăn ngừa tình trạng này, dự thảo Luật quy định sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho những đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng phải được kiểm soát chặt chẽ, gắn với trách nhiệm quản lý, giám sát của chính quyền các cấp.

“Phải bảo đảm nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ thống chính sách an sinh, phục vụ đúng những đối tượng cần được hỗ trợ, không trở thành công cụ đầu cơ, kiếm lời”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư, Thủ tướng cho rằng, nhiều công trình đã xuống cấp nhưng việc cải tạo còn chậm, một phần do quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn sử dụng chưa được quy định đầy đủ, rõ ràng.

Để khắc phục, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư gắn với niên hạn công trình. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại theo quy định, bảo đảm quyền tài sản của người dân.

Kiểm soát huy động vốn, tiền đặt cọc bất động sản

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng, thực tiễn thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, từ việc công khai thông tin dự án, tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đầy đủ, kịp thời đến tình trạng lách luật huy động vốn, tranh chấp kéo dài trong cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Trước thực trạng này, Chính phủ yêu cầu hoàn thiện các quy định nhằm phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định, kiểm soát đầu cơ và tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua.

Theo Thủ tướng, một trong những nội dung quan trọng của dự thảo là xây dựng quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, gắn với mã định danh điện tử. Quy trình này bao quát các khâu từ công khai thông tin, kiểm tra tình trạng pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao và xác định trách nhiệm của các bên, nhằm khắc phục tình trạng thiếu thống nhất trong giao dịch, hạn chế rủi ro cho người mua.

Đặc biệt, dự thảo siết chặt điều kiện bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Theo đó, trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với tiền đặt cọc, dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, với mức dự kiến không quá 5%. Quy định này nhằm ngăn ngừa huy động vốn trái quy định, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi người mua.

Bên cạnh đó, dự thảo tiếp tục hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản để bảo đảm thống nhất, hạn chế tranh chấp; làm rõ thẩm quyền chuyển nhượng dự án, tăng phân quyền cho địa phương và khắc phục chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đầu tư.

Các quy định về điều kiện kinh doanh đối với dự án sử dụng quỹ đất thanh toán cho dự án BT, giải chấp và chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được nghiên cứu, hoàn thiện nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn.

Thủ tướng đồng thời nhấn mạnh yêu cầu tiếp tục cắt giảm điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân; tăng cường công khai thông tin và hoàn thiện các công cụ quản lý, điều tiết thị trường.

Đặc biệt, cần xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bảo đảm "đúng, đủ, sạch, sống", kết nối với dữ liệu đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan, tạo nền tảng quản lý thị trường minh bạch, hiệu quả hơn.

Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, cả ba dự án luật có tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai, thị trường bất động sản cũng như quyền lợi của người dân.

Theo Thủ tướng, yêu cầu quan trọng nhất là các quy định phải khả thi, giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn. Nếu ba luật được ban hành nhưng vẫn tồn tại bất cập, hoạt động phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương sẽ lập tức bị ảnh hưởng.

Thủ tướng đề nghị các đại biểu Quốc hội tiếp tục đóng góp ý kiến cụ thể vào từng dự thảo luật và các văn bản liên quan, giúp cơ quan soạn thảo hoàn thiện, bảo đảm chất lượng trước khi trình Quốc hội xem xét.