Thị trường bất động sản sàng lọc mạnh mẽ

Nguồn cung phục hồi, thị trường phân hóa mạnh

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản quý I/2026 đón nhận những tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng và tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới. Mặt khác, thị trường vẫn chịu áp lực từ môi trường vĩ mô như biến động địa chính trị, lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất cao.

Trong bối cảnh đó, thị trường có xu hướng tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại. Sự phân hóa giữa các chủ thể ngày càng rõ nét khi doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quản trị và pháp lý tốt tiếp tục mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án, hoạt động mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui.

Số liệu từ VARS cho thấy, trong quý I, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ, với tổng vốn đăng ký tăng 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, quá trình sàng lọc diễn ra mạnh mẽ; hoạt động M&A tiếp tục sôi động.

Về nguồn cung, thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. Cơ cấu nguồn cung có sự dịch chuyển theo hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên khi chiếm 26% nguồn cung mới, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng.

Nguồn cung cũng mở rộng ra các khu vực vùng ven và đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo mô hình quy hoạch đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm (TOD) và tiêu chuẩn xanh, bền vững. Giá bán vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu tăng.

Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, 67% nguồn cung được mở bán mới. Cơ cấu phân khúc có sự điều chỉnh: căn hộ sang trọng, siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm mạnh so với quý trước; căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm phần trăm và căn hộ trung cấp chiếm 27%, chủ yếu tại các khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại giá 2 - 3 tỷ đồng tiếp tục khan hiếm. Trong khi đó, nhà ở xã hội trở thành điểm sáng với hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực và ổn định thị trường.

Về diễn biến giá, trên thị trường sơ cấp, giá tiếp tục neo cao và tăng nhẹ do chi phí đầu vào. Ngược lại, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện điều chỉnh cục bộ, với mức giá giao dịch linh hoạt hơn và thời gian chốt giao dịch kéo dài. Tại Hà Nội, giá thứ cấp giảm nhẹ, phản ánh việc nhà đầu tư điều chỉnh kỳ vọng trong bối cảnh thanh khoản chưa mạnh và chi phí vốn cao. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng vẫn ghi nhận mức tăng giá lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý, nhờ kỳ vọng vào quy hoạch và hạ tầng.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Riêng nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. Dù giảm nhẹ so với quý trước do yếu tố mùa vụ, thanh khoản vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ nhu cầu ở thực và chính sách bán hàng linh hoạt.

Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, chiếm 69% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 60% (gần 15.000 giao dịch). Các dự án có pháp lý đầy đủ, giá bán cạnh tranh ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí gần 100%. Ngược lại, các sản phẩm thiếu hạ tầng, đặc biệt là đất nền ở nhiều khu vực, tiếp tục trầm lắng.

Thị trường tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo

VARS cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

VARS dự báo thị trường bất động sản sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo. Nguồn cung được định hình lại theo hướng tập trung và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững, chất lượng cao. Không gian phát triển có xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng, hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng.

Ở khía cạnh tài chính, khi dòng vốn không còn dồi dào và chi phí thấp, các chủ thể buộc phải chuyển sang cấu trúc tài chính an toàn, bền vững hơn. Hành vi người mua cũng thay đổi, ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Cùng với đó, lực cầu được tái định hình, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn tiếp tục đóng vai trò nền tảng. Cơ chế vận hành thị trường theo đó cũng chuyển biến theo hướng phân hóa rõ nét hơn, từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Mặc dù quá trình sàng lọc đang tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn. Về dài hạn, VARS nhấn mạnh, triển vọng phát triển bền vững của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở; khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng tích cực, hệ thống hạ tầng không ngừng được đầu tư và mở rộng, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển.