Thị trường bất động sản chưa thể hồi phục nhanh

Nồi bánh bất động sản vẫn đang thiếu củi ?
 
Việc sử dụng nguồn vốn trong phát triển bất động sản như việc nấu bánh trưng của người Việt là cách ví von của Giám đốc phụ trách Savills Hà Nội John Gallander. Theo cách ví von này, thành phần, cách gói bánh trưng giống như vật liệu xây dựng, và mức độ uy tín của nhà thầu trong bất động sản. Khi luộc bánh làm sao cho chín và đẹp, thì bất động sản cần có đội ngũ tiếp thị chuyên nghiệp cho người mua hiểu biết và bị lôi cuốn bởi dự án. Điểm cuối cùng khi luộc bánh phải có củi tốt thì trong bất động sản cần nguồn vốn lâu dài. Theo cách ví này thì hiện tại nồi bánh bất động sản đang thiếu củi và ngọn lửa yếu ớt chưa thể sưởi ấm thị trường.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, quý I/2012, tổng số vốn đăng ký đầu tư của cả nước đã giảm 10% so với cùng kỳ, trong đó, vốn đầu tư vào bất động sản chiếm 45% tổng số vốn đăng ký. Con số này là nhờ vào dự án Tokyu Bình Dương (Binh Duong Garden City) với tổng vốn đăng ký 1,2 tỷ USD do Becamex IDC và Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản) đầu tư. Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam dù chưa tê liệt song cực kỳ ảm đạm. Cụ thể hóa những khó khăn của thị trường bất động sản, Chuyên gia kinh tế tài chính Cấn Văn Lực đưa ra các con số thống kê: trong quý I/2012 hơn 350 sàn giao dịch bất động sản đều vắng khách dù có rục rịch trở lại trong tháng 3/2012. Giá bất động sản ở các phân khúc thương mại, nhà ở, nghỉ dưỡng... đều tiếp tục giảm giá. Mặt khác, theo Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Thành Mai, khó khăn còn kéo theo sự sụt giảm mạnh của cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, có mã cổ phiếu giảm tới 56%. Sự sụt giảm không chỉ diễn ra với nhóm cổ phiếu có lợi nhuận âm mà xu thế giảm điểm còn bao gồm cả nhóm cổ phiếu có lợi nhuận dương.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân trầm lắng của thị trường bất động sản là do đầu cơ tràn lan, hoạt động không theo quy luật cung cầu; kinh tế vĩ mô còn nhiều bất ổn, chủ đầu tư cạn vốn; hoạt động chưa chuyên nghiệp cùng với pháp lý chưa hoàn thiện trong khi nhà đầu tư cá nhân còn có tâm lý đợi chờ, nghe ngóng... trong đó nguyên nhân chủ yếu vẫn là sự thiếu hụt vốn của các doanh nghiệp. Tại nước ta, mỗi dự án bất động sản có đến 70 – 80% vốn là từ các ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất cao, các dự án lại không bán được, người có nhu cầu không thể vay để mua nhà, khiến cho các khoản nợ xấu của ngân hàng tăng nhanh. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đến kỳ trả nợ phải chuyển nhượng dự án hoặc hạ giá để có tiền trả nợ cho ngân hàng.
 
Van tín dụng đã mở
 
Trước tình hình khó khăn của nền kinh tế và của thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định cho mở tín dụng đối với bất động sản qua văn bản số 2056NHNN-CSTT. Theo đó, dư nợ tín dụng bất động sản cũng được mở với mọi loại hình vay bao gồm vay để mua bán nhà ở đầu tư, đầu cơ, để ở; cho vay xây dựng mua nhà để bán, cho thuê; cho vay xây dựng các dự án trong khi đô thị hoàn tất trong năm 2012 và sau năm 2012. Chính sách này tạo cơ hội đặc biệt cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người tiêu dùng tiếp cận được nguồn vốn cho vay mua nhà, kích thích nguồn cầu của thị trường. Hiện, nhiều ngân hàng như BIDV, ACB, ANZ, HSBC đều đã có những gói tín dụng lớn cho vay bất động sản.

Nhận định về thị trường bất động sản sau khi van tín dụng đã được mở, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp và nhà đầu tư kinh doanh bất động sản có ít nhất ba cơ hội. Thứ nhất là cơ hội cơ cấu lại hoạt động của chính bản thân doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đặc biệt, nhiều phân khúc thị trường thời gian vừa qua đã phát triển theo phong trào, đây là thời điểm để nhìn nhận lại các phân khúc của thị trường cũng như chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp. Thứ hai là cơ hội để doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyển nhượng các dự án. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước còn quan tâm vào thị trường bất động sản, thể hiện trong thời gian qua đã có 2 dự án đầu tư FDI lớn vào bất động sản và một số dự án đang dục dịch triển khai. Thứ ba là cơ hội để doanh nghiệp định hướng đầu tư hiệu quả hơn, đặc biệt là việc tiếp cận tín dụng dành cho bất động sản. Thời gian vừa qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có một loạt các động thái về chính sách cơ chế để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tiếp đó, các ngân hàng thương mại đều có các gói tín dụng dành cho bất động sản lớn hàng nghìn tỷ, lãi suất ngân hàng đối với cá nhân doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở mức 16- 17%, là không cao so với rủi ro trong lĩnh vực bất động sản.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Thành Mai đề xuất, để thúc đẩy nguồn cầu bất động sản cần sớm ban hành quy định, áp dụng cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ từ 30-50m2; tiếp tục nghiên cứu để nới các quy định cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam; sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở, quỹ tín thác bất động sản… Về tín dụng ngân hàng, cần tăng cường thúc đẩy quá trình tái cơ cấu các khoản nợ của các doanh nghiệp bất động sản, tập trung vào các doanh nghiệp có chỉ số tín nhiệm cao; có chính sách vay ưu đãi cho người có nhu cầu nhà ở thực cũng như cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng để giảm chi phí đầu vào, hạ giá thành sản phẩm; tiếp tục tập trung hạ lãi suất, đặc biệt là lãi suất cho vay; thúc đẩy tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế năm 2012.

Các chuyên gia dự đoán rằng, tín dụng bất động sản đã mở nhưng thị trường chưa thể ấm lên mạnh mẽ. Lòng tin của người tiêu dùng vẫn còn bị bỏ ngỏ. Nhiều người vẫn tiếp tục tâm lý đợi chờ xem giá bất động sản có thể giảm tiếp hay không. Trong khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì cho rằng giá bất động sản đã chạm đáy. Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, nhiều nhà đầu tư tư nhân tiếp tục nghe ngóng thị trường, trong khi người có nhu cầu mua nhà thì đang tiếp tục cân nhắc và chờ đợi, hơn nữa, họ cũng cân nhắc đến nguồn tiền trả nợ ngân hàng trong hoàn cảnh khó khăn hiện nay.