Thị trường bất động sản Chọn lọc và cạnh tranh thực chất

Thị trường ngày càng phân hóa

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025 thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới; đây là mức cao nhất giai đoạn 2019 - 2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn do cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, thiếu nghiêm trọng nhà ở có giá phù hợp. Phần lớn nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng giá trị lớn, trong đó khoảng 25% căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư lớn.

Dù nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mức cao mới. Nhiều dự án mở bán đầu năm 2025 được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng kỳ vọng tích cực về kinh tế vĩ mô, đầu tư hạ tầng và lãi suất duy trì ở mức thấp. Một số dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí xuất hiện hiện tượng mua bán chênh.

Nhưng từ cuối năm 2025, thị trường đã bắt đầu có sự thay đổi rõ rệt. Khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, người mua có nhiều lựa chọn hơn, thanh khoản không còn phân bổ đều. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính dần bộc lộ, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn và tham gia thị trường trong các giai đoạn tăng “nóng”.

Theo VARS, sự phân hóa của thị trường gắn liền với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông như cao tốc, vành đai, trục liên vùng đã mở rộng không gian đô thị, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo điều kiện cho các dự án dịch chuyển ra vùng ven, đô thị vệ tinh - nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn. Riêng năm 2025, cả nước khởi công và khánh thành 564 công trình giao thông với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.

Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý trở thành lực đẩy quan trọng giúp nguồn cung cải thiện. Khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại; nhiều dự án mới quy mô lớn cũng được phê duyệt và đẩy nhanh tiến độ để tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo quy định mới.

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, khiến thị trường thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững và tầm nhìn dài hạn; nhà đầu tư cũng khó đạt lợi nhuận nhanh như trước. Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông ngày càng rủi ro, nhất là khi dữ liệu thị trường được minh bạch hóa.

Trong bối cảnh mới, nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi thị trường. Về phía doanh nghiệp, uy tín, năng lực tài chính, pháp lý minh bạch và cam kết tiến độ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.

Vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là “then chốt”

Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu dù sẽ không còn tăng “nóng”. Nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, trong khi chi phí phát triển dự án, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, ngày càng gia tăng, tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao; những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực có nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Trong bức tranh tổng thể, bất động sản khu vực trung tâm được dự báo tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và tăng trưởng ổn định theo năm do nguồn cung mới gần như không còn, quỹ đất ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang. Nhưng sự ổn định này chỉ bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh, bởi vì nếu thanh khoản khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải bán ra các tài sản trung tâm để xử lý dòng tiền.

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức cần được tháo gỡ. Trong đó, VARS nhấn mạnh vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là then chốt, do đó cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù bộ ba luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.

Vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh. VARS cho rằng, cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án.

Bên cạnh đó, giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương; cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.

Về lãi suất, chỉ trong thời gian ngắn đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực. “Việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực”, VARS nhấn mạnh.