Thẩm tra sơ bộ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tham dự phiên họp có đại diện Thường trực Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội; lãnh đạo các Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường; đại diện các bộ, ngành, hiệp hội; đại diện Đoàn ĐBQH các tỉnh Hưng Yên, Lạng Sơn…

Định giá đất phải dựa trên dữ liệu tin cậy

Theo Tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thiết kế theo tư duy lập pháp mới tại Nghị quyết số 66-NQ/TW của Bộ Chính trị, gồm 13 chương, giảm 3 chương so với bố cục của Luật Đất đai năm 2024 và có 115 điều, trong khi Luật Đất đai năm 2024 có 260 điều.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo Luật cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong Luật Đất đai năm 2024; đồng thời bổ sung 1 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và 3 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dự thảo Luật quy định các nguyên tắc về bồi thường đất, tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh, phục hồi sinh kế và bố trí tái định cư. Theo đó, người có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ, được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư. Trường hợp dự án chấm dứt hoạt động thì được hoàn trả.

Về tài chính đất đai, giá đất, dự thảo Luật xác định giá đất do Nhà nước quyết định; việc định giá phải trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, đúng trình tự, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cho ý kiến về dự án Luật, các đại biểu đề nghị, bên cạnh việc áp dụng các tiêu chí được dự thảo Luật quy định đối với định giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Điều 76, Điều 77, cần bổ sung quy định rõ về tiêu chuẩn dữ liệu đầu vào; đồng thời thiết lập cơ sở pháp lý để nhận diện, loại trừ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu đầu cơ hoặc thao túng giá đất.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho nhiều mục đích tại khoản 1 Điều 77, cần đánh giá kỹ tác động đối với chi phí đất đai của toàn bộ nền kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đồng thời, cần cụ thể hóa khoản 11 Điều 12 về cơ chế điều tiết phần giá trị địa tô tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư mà do Nhà nước đầu tư hạ tầng hoặc thay đổi quy hoạch, bảo đảm thu nộp hợp lý cho Nhà nước và cộng đồng.

Để tháo gỡ vướng mắc do quy định hiện hành về thời điểm định giá đất và tính tiền sử dụng đất, một số ý kiến đề nghị, với dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên quỹ đất chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng, thời điểm định giá đất nên là lúc ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thời điểm tính tiền sử dụng đất cần lấy mốc là thời điểm bàn giao đất trên thực tế.

Một số ý kiến cũng đề nghị dự thảo Luật quy định bắt buộc kết nối liên thông cơ sở dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu về quy hoạch xây dựng, nhà ở, thuế, công chứng và đăng ký giao dịch. Việc liên thông này giúp hình thành hệ thống dữ liệu tin cậy về giá giao dịch thực tế, phục vụ định giá đất theo Điều 76 của dự thảo Luật và hỗ trợ cơ quan quản lý phát hiện các bất thường trên thị trường.

Giảm thủ tục nhưng không được giảm bảo vệ người mua bất động sản

Theo Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 21 điều, tương ứng giảm khoảng 30% tổng số điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024.

Trong đó, dự thảo Luật cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, gồm các điều kiện về tên gọi đăng ký hoạt động xây dựng, đăng ký hoạt động, chứng nhận đào tạo đối với các sàn giao dịch bất động sản, tổ chức, cá nhân môi giới, quản lý và tư vấn bất động sản; cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính.

Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, dự thảo Luật hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất…

Cho ý kiến về dự án Luật, nhiều ý kiến đề nghị, đối với quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại khoản 2 Điều 6, cần bổ sung cơ chế và thời điểm kiểm soát việc duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu trong suốt quá trình triển khai dự án. Qua đó, tránh trường hợp doanh nghiệp đáp ứng điều kiện ban đầu nhưng sau đó rút vốn, làm ảnh hưởng đến năng lực thực hiện dự án.

Nhìn từ góc độ doanh nghiệp, đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam và các hiệp hội đề nghị chỉ bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu đối với chung cư, còn các loại hình bất động sản khác nên để các bên tự thỏa thuận. Đồng thời, đề nghị bỏ quy định cấm ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc tại dự thảo Luật, vì sẽ làm hạn chế quyền tự do hợp đồng của công dân theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Về yêu cầu đăng ký thông tin dự án trên hệ thống thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, đại diện các hiệp hội kiến nghị bỏ quy định lấy đây làm điều kiện tiên quyết, vì hiện nay hệ thống hạ tầng thông tin của cơ quan nhà nước chưa được hoàn thiện và chưa vận hành ổn định đầy đủ. Yêu cầu này chỉ nên được thực hiện sau khi hệ thống đã vận hành ổn định, có lộ trình và thời hạn rõ ràng.

Các đại biểu cũng đề nghị cắt giảm thủ tục hành chính nhưng không làm giảm cơ chế bảo vệ người mua bất động sản; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi liền với cơ chế hậu kiểm và xác định rõ trách nhiệm; chuyển đổi số phải bảo đảm tính minh bạch, kiểm chứng được của thông tin bất động sản và giảm chi phí thực chất cho người dân, doanh nghiệp.

Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho rằng, việc xây dựng hai dự án Luật này nhằm thể chế hóa một cách rất là đầy đủ Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV; qua đó tạo chuyển biến thực chất trong quản trị đất đai, khơi thông nguồn lực cho phát triển, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, phòng ngừa thất thoát, lãng phí và trục lợi chính sách.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị các cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, địa phương, chuyên gia và các đối tượng chịu tác động. Phải giải trình rõ những nội dung tiếp thu, những nội dung không tiếp thu, lý do, bổ sung đánh giá những tác động đối với chính sách mới, chính sách thay đổi lớn.