Nhà ở vừa túi tiền khó “xuất hiện”
Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giai đoạn 2018 - 2023 nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, mà cơ cấu ngày càng mất cân đối, "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức “vắng bóng” tại TP. Hồ Chí Minh vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.
![Cơ cấu nguồn cung căn hộ ngày càng mất cân đối, "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang](https://cdn.daibieunhandan.vn/images/d684981c875ce779152e18b421d3f72f3cc9b11e370a7c3cd932f68a351a6aa58f00f189c1ea95197136978cd0d1677a90f66d8128bd4ad6d3f2e46421bacb33/khu-tai-dinh-cu-binh-khanh-11.jpg "Cơ cấu nguồn cung căn hộ ngày càng mất cân đối, "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang")
Cơ cấu nguồn cung căn hộ ngày càng mất cân đối, "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang
Trước đó, tại Hà Nội, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022 nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.
Còn tại TP. Hồ Chí Minh, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.
Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III.2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II.2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP. Hồ Chí Minh tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc.
Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý III, cao hơn mức tăng của TP. Hồ Chí Minh với hơn 50% nguồn cung mới trong quý III có giá trên 80 triệu đồng/m2.
VARS cho rằng nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.
Tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1 - 2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.
Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng; làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới “nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.
Đồng thời, dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn đang là rào cản lớn. Chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà phân khúc này cũng chưa triển khai đồng bộ.
Sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu về thị trường bất động sản
VARS nhấn mạnh, để thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cần có sự can thiệp mạnh mẽ hơn từ phía Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phân khúc này như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng. Ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Đề xuất “cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.
Cùng với đó, đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.
Chính phủ cũng có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân, công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận. Quỹ cũng là cơ quan quản lý, tổng rà soát những cá nhân đã mua, thuê các dự án được quỹ này phát triển và tiến hành thu hồi lại nhà nếu phát hiện mua, bán sai quy định, làm giả tài liệu thu nhập và không kê khai tài sản đúng.
Để hạn chế đầu cơ, VARS kiên trì đề nghị Nhà nước cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… Thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.
Để các chính sách điều tiết này thực sự hiệu quả, VARS cho rằng, Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh, đặc biệt là dữ liệu về giá. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý, theo dõi giá bất động sản, bảo đảm căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Còn hệ thống quản lý nhà ở định danh tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp... sẽ giúp các cơ quan xác định được lịch sử giao dịch, thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực...
