Tăng cường hậu kiểm, thanh tra theo mức độ rủi ro và xử lý nghiêm các vi phạm

Loại bỏ các điều kiện, thủ tục không cần thiết

Phát biểu tại phiên thảo luận tổ, ĐBQH Tráng A Dương (Lào Cai) bày tỏ nhất trí với Báo cáo của Ủy ban Kinh tế và Tài chính về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Việc sửa đổi Luật lần này cần được đặt trong yêu cầu hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực, xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững.

Theo đại biểu Tráng A Dương, đây cũng là yêu cầu phù hợp với định hướng mới tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, trong đó nhấn mạnh phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững, đồng thời quan tâm chính sách đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Đại biểu cũng cơ bản thống nhất với 4 nhóm chính sách Chính phủ đề xuất, nhất là các nội dung về tháo gỡ khó khăn, cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và hoàn thiện cơ chế quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đại biểu Tráng A Dương đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, đối chiếu với Nghị quyết số 21-NQ/TW, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các luật có liên quan.

Đại biểu cũng nhấn mạnh, để hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định và hiệu quả, pháp luật cần tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh; đồng thời, kiểm soát hiệu quả các hành vi đầu cơ, thao túng thị trường, giao dịch giả, huy động vốn trái phép và cung cấp thông tin sai lệch. Nhà nước cần chuyển mạnh từ tư duy “quản lý, can thiệp trực tiếp” sang “kiến tạo, điều tiết và giám sát”, chỉ can thiệp ở những lĩnh vực cần thiết để bảo đảm an toàn và ổn định của thị trường.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị dự thảo Luật cần bảo đảm quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, tự do hợp đồng; tăng cường bảo vệ người mua, người thuê, người thuê mua, nhất là trong điều kiện có sự bất cân xứng về thông tin và năng lực đàm phán. Những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ và lợi ích của người dân cần được quy định rõ trong dự thảo Luật, hạn chế giao quá nhiều nội dung quan trọng cho văn bản dưới luật.

Cùng với đó, rà soát, loại bỏ các điều kiện, thủ tục không cần thiết; giảm tầng nấc trung gian trong quá trình thực hiện dự án và giao dịch. Doanh nghiệp được chủ động kinh doanh trong khuôn khổ pháp luật nhưng phải chịu trách nhiệm đầy đủ về tính chính xác của thông tin, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, việc huy động và sử dụng vốn và việc thực hiện cam kết với khách hàng. Cơ quan nhà nước tăng cường hậu kiểm, thanh tra theo mức độ rủi ro và xử lý nghiêm các vi phạm.

Quy định rõ mức xử lý về tiền cọc, phạt cọc

Về tiền đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và gắn việc nhận đặt cọc với điều kiện “bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”. Tuy nhiên, ĐBQH Nguyễn Tiến Hùng (TP. Huế) cho rằng, thực tế hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường sử dụng các hình thức tương tự như đặt cọc (như đăng ký giữ chỗ, phiếu ưu tiên, hoặc thỏa thuận tư vấn), bản chất vẫn là thu tiền của khách hàng. Nếu quy định pháp luật chỉ điều chỉnh tên gọi “đặt cọc” thì quyền lợi khách hàng có thể bị ảnh hưởng, tạo kẽ hở về mặt thuật ngữ pháp lý để doanh nghiệp huy động vốn, thu tiền của khách hàng trái pháp luật.

Mặt khác, căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện nay không quy định mức đặt cọc và mức phạt cọc mà phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên tham gia mua bán. Do đó, việc dự thảo Luật giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% là quy định cụ thể đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Song, quy định mức đặt cọc 5% là mức thấp, không bảo đảm được mức chênh lệch giá biến động thị trường, tạo cơ chế cho các bên chấp nhận rủi ro mất cọc để hủy hợp đồng, dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp có thể xảy ra. Nhiều trường hợp sau khi đấu giá xong thì bỏ cọc.

Do đó, đại biểu Nguyễn Tiến Hùng đề nghị, dựa trên quy định đặt cọc có kiểm soát sau khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp lý tối thiểu, giới hạn mức đặt cọc từ 10% đến 20% giá trị tài sản và cần quy định rõ mức xử lý về tiền cọc, phạt cọc nếu phát sinh các vi phạm.