Rủi ro địa chính trị và cơ hội cho bất động sản Việt Nam

Dòng vốn toàn cầu dịch chuyển theo địa chính trị

Một khảo sát mới đây của Savills Impacts 2025 cho thấy, yếu tố địa chính trị hiện nằm trong nhóm ba mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư bất động sản tại ba trung tâm lớn: châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu và Bắc Mỹ. Các rủi ro như xung đột vũ trang, trừng phạt kinh tế, gián đoạn chuỗi cung ứng hay bất ổn chính sách đang trực tiếp tác động đến chiến lược phân bổ vốn của các quỹ đầu tư toàn cầu.

Bà Emma Steele, Giám đốc Đầu tư Xuyên biên giới của Savills, nhận định: “Địa chính trị không còn là biến số phụ. Nó đang khiến các quỹ đầu tư bất động sản toàn cầu cân nhắc lại danh mục đầu tư, dù bất động sản vẫn được nhìn nhận là kênh sinh lời dài hạn”.

Thực tế cho thấy, mỗi cú sốc địa chính trị thường kéo theo làn sóng bán tháo ngắn hạn trên thị trường tài chính. Nhưng điều đáng lo ngại hơn là sự trì hoãn hoặc hủy bỏ đầu tư dài hạn vào các lĩnh vực như hạ tầng, nhà máy và bất động sản - những lĩnh vực cần vốn lớn, thời gian hoàn vốn dài và có mức độ rủi ro cao.

Savills dẫn dữ liệu cho thấy, trong hai năm 2023 - 2024, dòng vốn FDI vào 20 nền kinh tế lớn nhất thế giới chỉ đạt 1,3% GDP - mức thấp nhất kể từ năm 1996 và thấp hơn nhiều so với mức trung bình dài hạn hơn 2%. Việc siết kiểm soát đầu tư nước ngoài vào các ngành nhạy cảm như bán dẫn, quốc phòng, năng lượng cũng khiến các nhà đầu tư chuyển hướng sang chiến lược “hồi hương sản xuất” và “gần bờ chuỗi cung ứng”.

Điều này đang tái định hình bản đồ đầu tư toàn cầu. Những nền kinh tế có chi phí rẻ nhưng rủi ro cao mất dần ưu thế. Thay vào đó, các trung tâm sản xuất ổn định tại châu Âu, Bắc Mỹ lại được quan tâm trở lại.

Tuy nhiên, hệ quả của quá trình phân mảnh địa chính trị là làm giảm hiệu quả kinh tế toàn cầu. Chuỗi cung ứng trở nên kém linh hoạt hơn, dòng vốn không còn tối ưu hóa hiệu suất, còn những lợi thế của toàn cầu hóa và chuyên môn hóa dần bị xói mòn.

Việt Nam - điểm đến chiến lược

Trong vòng xoáy bất ổn đó, Việt Nam lại được đánh giá cao về sự ổn định và khả năng thích ứng. Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, nhà đầu tư hiện nay không chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà đặc biệt coi trọng sự ổn định địa chính trị, vị thế trung lập và tiềm năng hội nhập sâu rộng. Việt Nam đáp ứng được cả ba yếu tố này và thực tế, nhiều tập đoàn toàn cầu đang chọn Việt Nam là điểm đến chiến lược.

Ngoài yếu tố chính trị, giới đầu tư cũng đặc biệt chú trọng đến các yếu tố vĩ mô như tỷ giá, lãi suất và chi phí vốn. Trong bối cảnh chi phí tài chính toàn cầu leo thang, việc Việt Nam duy trì ổn định kinh tế vĩ mô là một “điểm cộng lớn”.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hút và giữ được dòng vốn dài hạn, yếu tố pháp lý vẫn là chìa khóa then chốt. Những cải cách pháp luật thời gian qua, nổi bật là Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cùng loạt nghị định hướng dẫn đã góp phần tháo gỡ nút thắt về thủ tục đầu tư và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Bà Nguyễn Lê Dung cho biết, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng ưu tiên các dự án đã hoàn tất pháp lý, sẵn sàng rót vốn nhiều hơn để đổi lấy tính minh bạch và khả năng giảm thiểu rủi ro. Đặc biệt, các quỹ đầu tư đến từ châu Âu và Bắc Mỹ hiện đưa các tiêu chí ESG (môi trường - xã hội - quản trị) thành điều kiện bắt buộc khi lựa chọn dự án. Những dự án có thiết kế thân thiện môi trường, tích hợp không gian xanh, quản trị minh bạch và quản lý rủi ro tốt đang có lợi thế vượt trội trong thu hút dòng vốn mới.

Ngoài ra, khẩu vị đầu tư cũng đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Trước tình trạng quỹ đất khan hiếm và giá tăng cao tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, nhà đầu tư bắt đầu hướng tới các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng - nơi có hạ tầng tốt và đang được đầu tư mạnh mẽ vào logistics.

Theo Savills, ba động lực lớn sẽ thúc đẩy dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 gồm: sự hoàn thiện của khung pháp lý mới giúp tăng độ minh bạch và khả năng dự đoán của thị trường; chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động giúp củng cố vị thế trung lập và tạo dựng lòng tin từ nhà đầu tư toàn cầu; sự nổi lên của các phân khúc mới như trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp thế hệ mới và các mô hình hợp tác công - tư linh hoạt.

Bất động sản vốn là ngành dễ bị tổn thương trước các cú sốc địa chính trị nhưng chính trong những giai đoạn biến động nhất, cơ hội lại mở ra cho các quốc gia biết thích ứng và cải cách kịp thời. Việt Nam với nền tảng ổn định, định hướng cải cách rõ ràng và chính sách hội nhập sâu rộng đang chứng minh rằng rủi ro không chỉ là thách thức, mà còn là phép thử để khẳng định vị thế và năng lực điều hành của nền kinh tế. Trong bất ổn toàn cầu, Việt Nam đang khẳng định vai trò là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn bất động sản quốc tế - đại diện Savills khẳng định.