Bảo đảm thu đủ nghĩa vụ tài chính, khơi thông nguồn lực cho dự án tiếp tục triển khai

Cơ chế chuyển nhượng dự án phải có điều kiện, có kiểm soát

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho biết, có 2 vấn đề dù đã được cơ quan soạn thảo giải trình sau thảo luận ở Tổ nhưng vẫn cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để bảo đảm tính khả thi và sự thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Thứ nhất, về điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản tại khoản 4 Điều 30, dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Đại biểu tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ, nhưng cho rằng quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Theo Báo cáo tiếp thu, giải trình, Bộ Xây dựng cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách; đồng thời, đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Đại biểu đánh giá cách giải trình này chưa giải quyết được đầy đủ điểm nghẽn của thực tiễn.

“Một dự án có thể đã được triển khai hợp pháp, còn khả năng tiếp tục thực hiện, nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, không thể nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, một nhà đầu tư khác có đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận dự án và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ còn tồn đọng. Nếu vẫn bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng, thì chính điều kiện này có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ. Nhà nước không thu được tiền, nguồn lực đất đai không được đưa vào sử dụng, người mua nhà và các bên liên quan tiếp tục chịu rủi ro”, đại biểu chỉ rõ.

Theo đại biểu, vấn đề cốt lõi không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không. Cần phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung tại khoản 4 Điều 30 một cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; và khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.

Đồng thời, đại biểu đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; của Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở, để bảo đảm cơ chế này được thực hiện thống nhất.

“Tôi cho rằng bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.

Minh bạch trạng thái pháp lý hợp đồng bất động sản

Thứ hai, về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Điều 37 và các điều khoản liên quan, đại biểu tán thành chủ trương mở rộng các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng, vì đáp ứng nhu cầu giao dịch hợp pháp, tăng tính thanh khoản của thị trường và bảo đảm quyền tài sản của người dân. Tuy nhiên, khi mở rộng phạm vi, đặc biệt đối với bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận, cần đồng thời thiết lập cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ để phòng ngừa giao dịch trùng lặp và tranh chấp.

Đại biểu nhất trí với giải trình của cơ quan soạn thảo rằng chuyển nhượng hợp đồng là chuyển giao quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng, không đồng nhất với chuyển quyền sở hữu bất động sản. Nhưng chính vì chưa phải là chuyển quyền sở hữu, nên cần trả lời rõ câu hỏi: căn cứ pháp lý nào để xác định tại một thời điểm, quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đang thuộc về chủ thể nào?

“Nếu một hợp đồng được chuyển nhượng qua nhiều chủ thể mà không có cơ chế cập nhật, xác nhận trạng thái pháp lý có thể kiểm chứng, nguy cơ phát sinh giao dịch trùng lặp, tranh chấp giữa các bên nhận chuyển nhượng và khó khăn trong xác định nghĩa vụ thuế là hiện hữu”, đại biểu đặt vấn đề.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào trình tự chuyển nhượng hợp đồng tại Điều 37 nguyên tắc bắt buộc xác nhận, cập nhật thông tin chuyển nhượng. Trong đó, xác định rõ thời điểm chuyển giao quyền, nghĩa vụ; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác nhận tình trạng hợp đồng; trách nhiệm cập nhật thông tin vào hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; và cơ chế để các bên có quyền lợi liên quan kiểm chứng tình trạng pháp lý của hợp đồng.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, việc này cần được thiết kế theo hướng sử dụng dữ liệu điện tử, không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính; đồng thời, phân định rõ với thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Trang Nhung