Phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro để quy định yêu cầu công chứng phù hợp

Cân nhắc kỹ việc thay đổi quy định về công chứng bắt buộc

Đại biểu Hoàng Thu Trang đánh giá cao dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã cơ bản thể chế hóa các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21 của Ban Chấp hành Trung ương về định hướng sửa đổi pháp luật đất đai; hướng tới tháo gỡ điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững.

Tuy vậy, đại biểu bày tỏ băn khoăn về quy định tại khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật. Theo đó, Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai.

Theo đại biểu, Luật Công chứng sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026 quy định: giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định. Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự cũng xác định hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực khi luật có quy định. Vì vậy, việc giao Chính phủ xác định các giao dịch bắt buộc công chứng đặt ra vấn đề về tính thống nhất giữa 3 đạo luật này. Nếu lựa chọn phương án này, cần rà soát, sửa đổi, đồng bộ pháp luật về công chứng, đất đai và dân sự, tránh xung đột về thẩm quyền quy định.

Đại biểu Hoàng Thu Trang phân tích, Điều 117, Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Công chứng chính là khâu để xác minh các điều kiện đó. Công chứng không phải là một thủ tục hành chính đơn thuần mà là một hoạt động bổ trợ tư pháp, giúp cá nhân và tổ chức kiểm tra tính hợp pháp; là cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai có chức năng ghi nhận, công khai hóa của hoạt động đăng ký đất đai, chứ không thể có chức năng kiểm tra, xác minh tính hợp pháp của giao dịch. Cơ sở dữ liệu và công chứng bổ sung cho nhau chứ không thể thay thế nhau, đại biểu Hoàng Thu Trang nhấn mạnh.

Đại biểu viện dẫn, tại buổi làm việc với Ban Nội chính Trung ương và các cơ quan liên quan về một số nội dung giải quyết các vụ án dân sự, hành chính chiều 28/9/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã chỉ đạo: “Tiếp tục hoàn thiện đồng bộ pháp luật về phòng ngừa, giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính và thi hành án; rà soát tổng thể, không sửa từng luật riêng lẻ, đảm bảo quyền của người dân được bảo vệ liên tục”. Theo đại biểu, quy định bắt buộc về công chứng chính là quy định về giải pháp phòng ngừa vi phạm, từ đó phòng ngừa tranh chấp dân sự. Việc bãi bỏ công chứng bắt buộc khi chưa có cơ chế kiểm soát pháp lý thay thế tương xứng có nguy cơ làm gia tăng tranh chấp, chuyển chi phí phòng ngừa rủi ro thành chi phí giải quyết tranh chấp.

“

Có thể việc sửa đổi quy định về công chứng bắt buộc xuất phát từ kỳ vọng chuyển đổi số, kết nối cơ sở dữ liệu dân cư và đất đai sẽ giúp giảm thủ tục, giảm chi phí tuân thủ. Tuy nhiên, cần xác định đúng khâu gây chậm trễ trong toàn bộ quy trình. Nếu "nút thắt'' chủ yếu nằm ở khâu đăng ký, xử lý hồ sơ thì bỏ công chứng bắt buộc không những không rút ngắn đáng kể thời gian, mà còn có thể làm suy giảm một lớp bảo đảm an toàn pháp lý.

ĐBQH Hoàng Thu Trang (Nghệ An)

Việc duy trì hay bãi bỏ công chứng bắt buộc là lựa chọn chính sách lớn, cần đánh giá tác động đầy đủ, hài hòa giữa cải cách thủ tục và phòng ngừa tranh chấp. Nhấn mạnh điều này, đại biểu đề nghị, có thể xem xét miễn yêu cầu bắt buộc đối với giao dịch rủi ro thấp, trên cơ sở rà soát theo pháp luật về công chứng. Đối với các giao dịch có nguy cơ tranh chấp cao thì nhất thiết cần tiếp tục quy định cơ chế công chứng phù hợp, chặt chẽ.

Kiểm soát chặt việc giao đất không qua đấu giá, đấu thầu

Liên quan đến Điều 55 dự thảo Luật về giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang cơ bản đồng tình với định hướng mở rộng có kiểm soát các trường hợp áp dụng nhằm tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị làm rõ ba nội dung.

Trước hết, điểm g khoản 3 quy định trường hợp cho thuê đất phục vụ hoạt động khoáng sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thì không phải đấu giá, đấu thầu. Đại biểu cho rằng, theo pháp luật đầu tư, việc thẩm định điều kiện lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu được thực hiện tại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (thực hiện trước thủ tục cấp giấy phép khoáng sản). Nếu quy định như dự thảo Luật sẽ dẫn đến lúng túng, việc cấp giấy phép khoáng sản trước hay thẩm định điều kiện lựa chọn nhà đầu tư trước. Từ phân tích này, đại biểu đề nghị làm rõ trình tự pháp lý giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép khoáng sản và giao đất, cho thuê đất, tránh phát vòng lặp thủ tục.

Thứ hai, khoản 5 dự thảo Luật đề cập trường hợp người có quyền sử dụng đất khi hết thời hạn, không thuộc diện gia hạn nhưng Nhà nước chưa thu hồi đất, có đề xuất dự án phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, theo đại biểu, khi pháp luật chưa quy định về điều kiện và căn cứ gia hạn thì không có cơ sở xác định thế nào là “không thuộc trường hợp gia hạn”. Hơn nữa, nếu không đủ điều kiện gia hạn mà vẫn có thể được giao đất trực tiếp để thực hiện dự án mới, liệu có làm mất ý nghĩa của cơ chế gia hạn và tạo ưu thế không bình đẳng giữa các nhà đầu tư? Đề nghị quy định rõ điều kiện áp dụng, mối quan hệ với thủ tục gia hạn và nguyên tắc bảo đảm cạnh tranh bình đẳng.

Thứ ba, khoản 6 quy định khi hết thời hạn đăng ký đấu giá mà chỉ có một người đăng ký; nhiều người đăng ký nhưng chỉ một người tham dự; nhiều người tham dự nhưng chỉ một người trả giá; và trường hợp có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá hợp lệ thì không phải thực hiện lại quy trình đấu giá, đấu thầu mà cho phép giao đất trực tiếp.

Đại biểu cho rằng, đây là tư duy hoàn toàn mới nhằm tháo gỡ, cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Tuy nhiên, về nội dung này, đại biểu đề nghị cân nhắc thận trọng hơn bởi số lượng người đăng ký, tham dự hoặc trả giá trong đấu giá không chỉ phản ánh và phụ thuộc nhu cầu thị trường mà còn chịu tác động của điều kiện tham gia, mức độ công khai thông tin và cách tổ chức đấu giá.

"Thiếu cơ chế kiểm soát có thể tạo kẽ hở để cố tình hạn chế cạnh tranh để chuyển sang giao đất trực tiếp''. Lưu ý điều này, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, bảo đảm thống nhất giữa khoản 6 Điều 55 dự thảo Luật, các quy định tại dự thảo Nghị định và Luật Đấu giá tài sản; ưu tiên nguyên tắc tổ chức đấu giá lại trước khi xem xét giao đất trực tiếp. Nếu đặt ra ngoại lệ, phải quy định cụ thể điều kiện, trách nhiệm công khai thông tin và cơ chế giám sát, kiểm tra, xử lý hành vi thông đồng hoặc cản trở cạnh tranh, bảo vệ nguồn lực đất đai và lợi ích của Nhà nước.

Diệp Anh