Kiểm soát chặt chẽ cơ chế thu hồi phần đất còn lại, bảo đảm công bằng trong định giá đất

Làm rõ điều kiện thu hồi, bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất

Góp ý về quy định cho phép xem xét thu hồi phần đất còn lại khi dự án đã thỏa thuận nhận chuyển quyền trên 75% diện tích, trên 75% số người sử dụng đất tại điểm i khoản 4 Điều 34, đại biểu lưu ý đây là sự chuyển đổi từ giao dịch dân sự tự nguyện sang quyết định thu hồi hành chính của Nhà nước. Nếu ranh giới dự án, mẫu số tính toán cùng thời điểm xác định tỷ lệ chưa được kiểm chứng chặt chẽ, việc chia tách thửa đất hoặc thay đổi người đứng tên có thể làm sai lệch kết quả thực tế.

Để bảo đảm tính minh bạch, đại biểu đề nghị bổ sung vào điểm i khoản 4 Điều 34 yêu cầu xác định ranh giới dự án hợp pháp trước khi tính tỷ lệ, đồng thời kiểm chứng kết quả nhận chuyển quyền, cách tính người đồng sử dụng đất, diện tích đất công cùng các biến động phát sinh trong quá trình thỏa thuận. Hồ sơ trình HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua phải bao gồm báo cáo đánh giá sự cần thiết thu hồi, kết quả thương lượng thiện chí, nội dung đối thoại giải trình với những người chưa đồng thuận kèm theo phương án bảo đảm kinh phí thực hiện, giao Chính phủ quy định chi tiết cách tính và hồ sơ kiểm chứng để áp dụng thống nhất.

Liên quan đến quy định chi trả phần chênh lệch khi mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thấp hơn trung bình giá đất đã thỏa thuận tại khoản 3 Điều 42, đại biểu chỉ rõ giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thực tế có thể bao gồm cả giá trị nhà ở, công trình xây dựng cùng các khoản hỗ trợ khác. Việc đem so sánh trực tiếp mức giá tổng hợp này với tổng số tiền trong phương án bồi thường sẽ không phản ánh chính xác phần giá trị quyền sử dụng đất.

Do đó, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà kiến nghị tại khoản 3 Điều 42 cần làm rõ cấu phần giá đất dùng để so sánh trên nguyên tắc tách bạch giá trị nhà, tài sản gắn liền với đất cùng các khoản hỗ trợ ra khỏi giá nhận chuyển quyền. Việc tính toán cần xác định mức bình quân có trọng số theo diện tích đối với nhóm đất có điều kiện tương đồng, chỉ sử dụng các giao dịch hợp pháp đã được kiểm chứng, loại trừ những giao dịch giả tạo. Phương pháp tính, kết quả xác định giá cùng cơ chế yêu cầu kiểm tra lại phải được công khai nhằm bảo đảm một mức giá cá biệt không làm ảnh hưởng đến quyền lợi chung của cả nhóm người sử dụng đất.

Minh bạch dữ liệu bảng giá đất, ngăn ngừa thất thoát đất công xen kẹp

Thảo luận về căn cứ quyết định bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh giá đất tại Điều 75, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà cho rằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được áp dụng trực tiếp để xác định nghĩa vụ tài chính cũng như tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, quy định cho phép sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ 3 năm “do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ” tại khoản 5 Điều 75 còn khá rộng. Nếu thiếu tiêu chí chứng minh cụ thể cùng yêu cầu công khai đánh giá tác động, cùng một loại đất có thể bị điều chỉnh theo nhu cầu cân đối ngân sách địa phương, làm giảm tính ổn định, khả năng dự báo của người dân, doanh nghiệp.

Đại biểu đề nghị sửa đổi khoản 5 Điều 75 theo hướng xác định rõ việc điều chỉnh phải dựa trên những biến động có thể kiểm chứng về giá cùng các yếu tố hình thành giá; trường hợp điều chỉnh theo yêu cầu quản lý phải giải trình rõ mục tiêu, căn cứ, phạm vi, tác động, đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện biến động để tránh việc mỗi địa phương áp dụng một ngưỡng tùy nghi. Tại khoản 6 Điều 75, cần bổ sung nội dung bắt buộc trong hồ sơ trình gồm nguồn, thời điểm dữ liệu, kết quả đối chiếu, phương pháp loại trừ thông tin bất thường, bảng so sánh trước và sau điều chỉnh, đánh giá tác động đến nghĩa vụ tài chính, bồi thường, kèm theo quy định trách nhiệm của cơ quan cung cấp dữ liệu và cơ chế kiểm tra lại khi có dấu hiệu sai lệch.

Đối với cơ chế kiểm soát đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẹp trong dự án tại khoản 2 Điều 58, dự thảo cho phép giao, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu khi phần diện tích này không tách được thành dự án độc lập. Đại biểu nhận định quy định này giúp xử lý các thửa đất nhỏ lẻ làm gián đoạn dự án, song tiêu chí “không tách được thành dự án độc lập” chưa được quy định ngay trong điều luật. Thực tế đất xen kẹp có thể bao gồm đường giao thông, kênh mương hoặc đất phục vụ sinh hoạt cộng đồng; nếu chỉ căn cứ vào diện tích nhỏ hay hình dạng thửa đất mà bỏ qua chức năng công cộng cùng khả năng khai thác độc lập là chưa thỏa đáng, dễ dẫn đến việc điều chỉnh ranh giới dự án để bao lấy khu đất công có giá trị, gây rủi ro thất thoát ngân sách.

Để khắc phục bất cập này, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 58 nguyên tắc xác định tính độc lập của khu đất dựa trên quy hoạch, quy mô, khả năng tiếp cận hạ tầng cùng chức năng sử dụng chứ không chỉ căn cứ vào diện tích hay hình thể; giao Chính phủ quy định khung tiêu chí, thẩm quyền quyết định và phạm vi địa phương được cụ thể hóa. Hồ sơ thực hiện phải có ý kiến đánh giá của cơ quan chuyên môn, công khai kết luận trước khi quyết định giao, cho thuê đất; bảo đảm xử lý đúng chức năng công cộng, có phương án thay thế khi cần thiết và tính đủ nghĩa vụ tài chính. Đặc biệt, luật cần nghiêm cấm hành vi chia cắt hoặc điều chỉnh ranh giới nhằm làm mất điều kiện hình thành dự án độc lập để hưởng cơ chế giao đất không qua đấu giá, đấu thầu.

Mạnh Tuân